爱华网2012年最后一个月，备受关注的房地产信托在“煎熬”中经受着资金链的考验。在楼市和信贷的双重压力下，房地产信托的兑付风险一直被业界质疑。近期，随着银监会多个关键部门中层干部轮岗换选工作的相继完成，银监会对信托公司常规业务汇总、检查提上日程。 多家信托公司人士表示，在银监会中层干部轮岗后，新领导已经开始逐批走访各信托公司，并对信托公司的业务进行全面了解，“内容主要包含今年以来发行规模比较多的政信合作产品、房地产信托、基建信托等业务”。某大型信托公司人士表示。不过在该人士看来，此次走访也是常规检查，“监管部门在深入了解信托公司业务内容的同时，也在加紧规范信托公司业务，防止系统风险。” 无论是监管部门的实际举动，还是研究机构的报告，均表达出对房产信托的担忧，在房地产调控不放松的大背景下，房地产信托的兑付风险正在叠加。 借道“马甲” 兑付风险 “虽然个别存在风险隐患，但系统风险并不大。”柯卡生曾这样评估房地产信托的风险，然而，在限购、限价、银信合作叫停等调控政策对房企的轮番加码后，房企现金流压力加大。 中原地产数据显示，短期内房地产市场仍将惯性下行，预计今年将有六成的企业出现“缺钱”。在此背景下，为缓解资金压力，房企联合信托公司借助发行“马甲”信托，行房地产信托之实，打通融资渠道。 用益信托统计显示，11月26日~12月2日一周内，共成立56款产品，规模为137.73亿元。其中房地产信托规模最大，比前一周增长约36.22亿元，5款产品共募集资金62.30亿元，占总规模的45.23%，平均年化收益率为9.22%，也较近一个月9%的水平有所提高。 “这些信托主要为了逃避银监会监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产收益权、矿产、艺术品为包装，但实际投向领域却是房地产。这些房企有的是资质不佳无法发行房地产信托，有的是信托公司受到严厉监管，房地产信托无法过关。”资深信托人士刘擎告诉记者。 更重要的是，这些信托产品游离于房地产信托的监管之外。 记者了解到，今年以来，银监会曾要求信托公司严控房地产信托增长规模以及融资风险。根据监管要求，融资类业务以股权投资方式运用信托资金需符合开发商资质在二级以上，项目四证齐全，项目资本金达到30%等条件，此要求被业界认为是今年以来银监会首次对房地产信托业务的“窗口指导”。 不过，窗口指导背后却并没有对不合规格的信托产品叫停，信托公司的“创新之举”一定程度上缓解了融资难题。“和房地产信托20%的融资成本相比，马甲信托的融资成本一般只有15%。在现金流压力下，较低的成本迫使一些地产公司纷纷发行此类信托产品，对他们而言虽然有风险，但是能解燃眉之急。”上述信托公司人士坦言。 不过，这种风险隐患却成为信托产品的一颗定时炸弹，随时面临爆发的风险。 用益信托的一份报告显示，吉林某信托公司发行的长白山26号集安配建廉租房项目贷款集合资金信托计划，使用水库水面进行抵押：“结合房地产市场的实际情况，用成本逼近法89.96元/平方米计算，水库水面土地价值为7300万元，抵押率为40.99%，可以覆盖本信托计划的本金和利息。” 对此，用益信托研究员岳婷认为，实际上这也是一种房地产信托，只是绕开了投资人直接用现金或者股权投资的形式，而是借助壳公司，由信托公司作为受托人进行管理，融资方根据产品预定的收益给信托公司一定的收益率。“这些地产公司一般采用名下非房地产行业的子公司，以建设公司居多，借助信托计划实现融资。” 在中国银行业高峰论坛暨“细分为王”活动上，北京金融资产交易所董事长、总裁熊焰认为，当前中小企业融资难的深刻原因，也造成了银行独大的局面，凭借良好的信用，银行拥有资产占中国总资产的比例达80%，“也正因此，一旦企业不能从银行获得贷款，只能借助其他的金融手段，但相比银行贷款，其贷款周期往往短而快，如此一来，有些项目通过此途径可以缓解资金压力，有些却难免出现项目做到一半就要面临产品兑付的节点”。 据悉，目前房地产信托的周期为1.5~3年，2010年房地产信托开始兴盛，此后两年，一直是信托公司主打业务，预计将迎来房地产信托的兑付高峰。 国泰君安报告预计，2012年房地产信托兑付总到期规模达1758亿元。中金公司的报告则认为，由于房地产市场的低迷，这些信托将面临还款风险，需要以降价促销、“借新还旧”以及项目转让等方式来应对。 而今年以来，银监会已经加大对房地产信托专项检查，检查的重点围绕信托资金兑付，风险摸底等，春节以前监管部门已经在非正式渠道讨论上述“马甲”信托的风险。 关键部门中层轮岗换选工作完成 逐笔清查 “不仅仅是房地产信托，很多信托业务都在清查范围内，特别是今年以来发行较多的政信合作产品、基建产品等信托业务，不过和房地产信托相比，这些信托产品都有政府背景，风险相对较小，目前来看房地产信托的风险最大，此次检查房地产信托业务或将成为其关注的一个重点区域。”上海一家信托公司人士告诉《中国经营报》记者。 对此，银监会非银部主任柯卡生在2012中国信托业高峰论坛上表示，关于房地产信托业务风险，虽然个别公司的个别项目存在风险隐患，但引发区域性、系统性风险的可能性不大。 上述信托公司人士告诉记者，银监会每3个月都会对信托公司的业务进行指导，并划定一定的业务范围，根据规模大小选择适当的业务内容，“比如说政信合作产品，虽然市场发行很多，但是并不是每家信托公司都有资格发行，这些一般会由银监会来综合考量。” 不过在他看来，此次清查也是一个例行工作，因为银监会中层轮岗后，部门人员调动需要对业务有了解，主要是做数据统计，为年底总结准备，“借此可以对信托公司的业务情况有全面的掌握。” 据媒体报道，11月以来，银监会内部完成了中层轮岗，银监会主席助理、党委委员阎庆民不再同时兼任办公厅负责人，办公厅负责人由原银行一部主任杨家才担任，阎庆民仍兼任北京银监局局长一职。原银行二部主任肖远企出任银行一部主任一职，银行二部主任由原银行三部主任杨丽平担任，银行三部主任由原创新监管部主任段继宁出任。前述人员已到位，并在银监会网站公示。
银监会中层轮岗对信托公司的业务指导，也恰符合柯卡生一直以来对信托公司业务风险防范的要求。此前，柯卡生表示，银监会对房地产信托业务风险的防范，应采取比较严格的监管措施，包括加强风险提示、日常监测、加强信息披露、提前关注重点公司及重点项目等。
