爱华网系列专题：《商界评论》2008年7月刊
迫于资金压力，许多内地房企不得不低价招股以求登陆港股，但率先破冰的竟然是河南建业。较起之前搁浅的恒大地产，建业高明或是幸运在何处呢？
为什么是建业？
文/东方愚，原名张华，本刊特约评论员
胡葆森和许家印是河南老乡。他们之前都打算今年到香港上市去。结果最后的命运截然不同。老胡的建业地产今年6月6日顺利上市，而老许的恒大地产的上市路，已于今年3月功败垂成。
尽管建业以招股价下限的2.75港元定价，尽管上市首日便“破发”，全天的股价都没有站到发行价以上喘口气，但胡葆森依然是开心的，用建业的唯一承销商大摩的一位代表的话来说，“建业上市本身已是难得的成功”，怪不得潘石屹说，这是“2008年中国房地产行业的转折性事件”。
内地多少房企都想上市，但就现在的时机来讲，都变得谨小慎微，比如龙湖地产与宝龙地产，都已通过香港联交所上市聆讯，但现在同样对融资的前景比较担忧。仍拿建业来讲，建业地产总部在郑州，业务也主要集中在河南省内，对于中原地区第一家到香港上市的房地产企业，能想到路演时的情形，首先你得介绍河南省的情形吧，一些投资者对中国内地情形知之甚少，甚至一无所知，都会影响到将来的定价。
可以注意到建业在解决这些问题时用了至少三个策略，一是找大的国际投行来帮忙，据悉五大名牌律师行以及毕马威等机构也都前来助阵，地产巨头如王石、李思廉、潘石屹、冯仑等自然也来捧场，二是投资者中有国际知名的企业如新加坡凯德置地等，三是降价促销。
所以“硬币的两面”，事实上恰恰因为建业身处内地，这一特质对一些敏感的投资者来说可能正是机会。胡葆森的一句推介语很重要，“以郑州为中心，以河南最远的城市为边界，约300公里为半径画一个圆，这个圆里有1.2亿人口。”何况这个圆的半径和里面的人口都有不断递增的趋势。
现在处在风声鹤唳的地产紧缩期，一二线城市的房价呈现下降趋势，尽管这个过程要比一些媒体上的夸张其辞要慢一些，但大势如此；据北京-爱华网-房地产交易管理网的数据，6月第一周（6月2日至8日），北京开盘的10个楼盘均价为14276元/平方米，较此前一周下降三成。关键是，市场成交大都以小户型为主，成交量也有所下滑。包括从此前一些数据可看出，投机势头明显趋缓。
然而三四线的城市房价却是稳中有升。拿老胡的大本营郑州来讲，来自郑州房管局的数据显示，今年以来，（新建商品房）房价一直在4000元/平方米左右浮动，但5月底开始这一均价出现上升趋势，达到4200元/平方米之上。比数据更应该关注的是政府部门的态度。如今郑州市政府的规划是每年提供700万平方米的住房面积，这对地产商来说显然是个利好。
实际上，两年前一份“中国城市质量生活质量排行榜”，将郑州列为“不能承受房价”后，相关部门表示反对并召开发布会称“郑州房价趋于合理”，认为郑州房价与周边其他省会城市如济南、太原、武汉相比不高。当时这一行动背后的信号值得关注。
列举这些数据与事件的原因，并非为胡葆森“不幸中的万幸”叫好，而应从两方面客观分析。从商业角度看，胡葆森宁让融资额大幅缩水，也要完成上市本身，这种“次优策略”甚为明智。恒大地产上市夭折，一方面与这两年买地速度太过夸张，资金链吃不消有关，另一方面，与其立足的城市大都为一二线城市有直接关系。
看来老胡看重的是“后发优势”，这是商道。不过，从宏观调控的角度来看，要谨防三四线城市房价突然大幅拉升。去年国庆以后，热钱在一二线城市受到“狙击”后，在高回报率的诱引下，向三四线城市潮涌趋势明显。一种极端情形莫过于不久前坊间热议的“丽水事件”，浙江小城丽水，城镇居民人均年收入不过1.5万元，然而去年那里的房价最高炒作到1万元/平方米。在日前愈加收紧的宏观调控下，丽水房价泡沫开始破灭。有人大骂丽水夸张的房价泡沫是当地政府与房地产商一起炮制，民间游资及炒房团自然也难逃干系，也有人反驳道“需求过旺”是原始驱动力。刨出丽水怪现象背后的链条自然很有必要，但是更有必要提及的是，丽水现象并非个案。
