爱华网系列专题：《亚洲财富论坛》2008年8月刊
文/非野 郭进
2008年5月7日，经过半年多的停牌休整，上市公司中关村终于得以复牌，黄光裕终于兑现了他当初向中关村科技股份有限公司的承诺，将其旗下约180亿元房地产资产注入到中关村。此次注资后，黄光裕本人持有中关村48.11%的股权，但他与黄秀虹及其一致行动人所持中关村股份则超过70%。半年多的休整才得以复牌，这其间都发生了些什么故事？带着悬疑，记者采访了中关村常务副总裁王军。
复牌的背后
《亚洲财富论坛》：中关村此次停牌时间长达7个月，请问主要原因是什么？
王军：2007年10月8日，中关村申请停牌,主要原因是为了讨论以下事项：CDMA担保问题、银行债务重组问题、存量资产处置问题、公司未来的发展问题。经过股东和董事会及中关村经营管理团队的共同努力，截至2007年底，在大股东的大力支持下，中关村成功化解了涉及金额33.9亿元巨资的CDMA担保风险；解决了10多亿元的各种债务，实现了股改承诺。2007年业绩报告显示，当年实现净利润8900万元，基本每股收益为0.1319元，同比增长2591.84%。
但是中关村未来的发展问题仍然没有解决。如何做大做强主业，形成持续稳定的经营现金流和主营业务利润是上市公司不可回避的课题。为此，中关村董事会与大股东一道为解决中关村未来的发展问题进行了不懈的努力。最终，大股东完全兑现了重组承诺，把旗下约180亿的优质地产注入中关村。
在此期间，由于上述事项存在重大不确定性,而且相互关联,必须在同一时间段内予以解决。具体方案将对公司股价产生重要影响,为维护全体股东尤其是中小公众股东的合法权益,公司严格遵守深交所的有关规定，申请停牌。停牌期间，持续按照规定发布了重大事项进展公告。
《亚洲财富论坛》：中关村在停牌期间，股市大盘调整很大，一度跌幅超过50%以上，那么，14.67元的发行价格是否合理？
王军：2007年10月8日，“中关村”正式停牌，当时的大盘点位接近5600点，按照规定，本次非公开发行价格为本次董事会决议公告日前二十日股票交易均价14.67元／股。时隔近7个月，大盘指数一度下跌50%左右，事实上，这种定价非常有利于“中关村”的中小股东，但是大股东鹏泰投资和黄光裕先生仍然完全履行了承诺，保证了“中关村”中小投资者的利益。由于大股东以14.67元每股的换股价将约180亿元优质地产项目注入上市公司，将为6亿多老股虚拟股价起到夯实的作用，将垫厚每股净资产和每股盈利能力。换股价比较高，对于鹏泰投资和黄光裕先生来说，能够实际持有的总股本减少了约4亿股，相当于向上市公司贴入了40亿到50亿元的资产。
有人曾经提出，给中关村老股东贴了几十亿非常不值，黄光裕说，我们是做企业的，眼光要放长远一些！只要踏踏实实做好企业，只要投资者支持我们，从长远看，现在的股价，将是一个地板价！这一方面说明了黄光裕是一个重承诺、有责任感的企业家，另一方面也说明了黄光裕对中关村未来业务整体发展的信心。
《亚洲财富论坛》：重组之后，中关村的定位是什么？
王军：分三个方面来讲，企业定位就是推动行业发展的地产投资发展商；在发展战略方面，以房地产开发经营为主业，资本营运为理念，通过房地产经营和资本营运双重发展模式，创造多途径、多层面的赢利空间，实现企业健康、快速、持续发展，使股东利益最大化；另外，中关村要拥有具有社会责任的经营理念——整合自身和社会资源，互动、互补、互助，相融共生，形成良性循环。通过集成地产的开发模式，规模化经营、专业化运作、精细化管理，提供高性价比的产品，成就品质生活。企业发展有利于地方建设和区域经济的发展，兼顾社会、客户和企业的利益，实现多赢。
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《亚洲财富论坛》：中关村的原有其他相关产业如何考虑？
王军：现在，中关村主要控股公司及参股公司涉及四方面：一是房地产相关业务，集中在中关村建设、科贸电子城和北京中实混凝土公司；二是生物医药业务，集中在华素制药；三是金融投资业务，集中在北京中关村青年科技创业投资有限公司；四是信息化服务，集中在中关村科技软件有限公司。
中关村原有与地产相关的产业将与拟注入的产业融合，共同发展。其他产业如生物医药、软件开发等都属于盈利性比较强的行业，因此，中关村在做大地产主业的同时，仍会着力培养这些产业，并在时机成熟以后出售或者分拆，一方面使得中关村主业更加清晰，另一方面给这些企业更大的发展空间。
中关村获180亿注资
《亚洲财富论坛》：本次向中关村注入资产大约180亿元，主要包括哪些资产？
王军：此次装入上市公司的项目包括：大康国际鞋城项目、鹏润建国大酒店项目、重庆鹏润蓝海住宅项目、重庆解放碑国泰广场项目、无锡电瓶厂项目、沙河项目、金尊大厦项目、宋庄项目、崔各庄项目、张家湾项目等。
资产注入完成之后，“中关村”的产业将包括一级土地开发、住宅、科技园区以及商业、写字楼、酒店等多种业态，形成了错位经营、功能互补、业态种类齐全的竞争优势。
《亚洲财富论坛》：资产注入之后，鹏泰投资以及其他关联企业是否会有同业竞争？
王军：鹏泰投资、上市公司的实际控制人及其关联方（“承诺人”）承诺，在本次注资完成后，将以中关村科技作为发展住宅地产和科技地产业务的重要平台，努力打造以中关村科技为龙头的住宅地产和科技地产业务品牌。
承诺人做出如下承诺：1、不从事建筑施工、市政施工等与上市公司有竞争性的施工类业务；2、不直接从事与本次注资相关的住宅地产项目和上市公司科技地产相竞争的房地产开发业务；3、今后若有任何与上市公司形成竞争关系的住宅地产和科技地产开发方面的商业机会，上市公司具有优先选择权；4、承诺人与上市公司之间不存在实质性同业竞争。
《亚洲财富论坛》：我看到，本次注入中关村的资产中包含了一级土地开发，这部分对于上市公司价值在哪里？
王军：土地一级开发和土地整理项目具有所处区位优越、占地面积大、市场潜力大的特点，不仅确保了项目开发收益，并且还有望成为未来房地产二级开发的土地储备。通过业务多元化来分散风险，一级土地的开发对公司未来房地产二级开发提供更多机会。
《亚洲财富论坛》：其他项目的运营状况如何？未来盈利能力如何？
王军：二级开发项目以住宅地产和科技地产并重、商业地产为补充，致力于打造高品质工程和知名品牌。住宅项目有“短平快”的开发特点，保证了上市公司能够较快的实现销售收入，商业地产项目则有望为本公司带来稳定的现金流。
拟注入资产均地处北京、重庆、无锡等中国一、二线城市中极具发展价值的黄金地段，依托多元化的经营理念和强大的管理能力，凭借出众的品牌优势和市场知名度，将充分享受到销售、租金收入和物业价值的持续增长，创造广阔的业绩增长空间。上述拟注入资产土地一级开发、土地综合整理和房地产二级开发的协同发展，住宅开发和商业地产的有机结合，将确保上市公司盈利能力的可持续增长。|!---page split---|
《亚洲财富论坛》：资产注入以后，黄光裕本人持有中关村48.11%的股权,但他与黄秀虹及其一致行动人所持中关村股份则超过70%，对于上市公司和中小投资者会有什么样的影响？
王军：持股比例加大表明大股东做大做强企业的决心。此次非公开发行股票，大股东做出了很大的让利。而且按照规定，此次大股东增发的股份将锁定三年，这将更加有利于保护中小投资者的利益。
《亚洲财富论坛》：本次注资给中关村带来了什么？
王军：明确主业，提高可持续发展能力，改善了公司财务状况，提升公司盈利能力，扩大公司资本，增强抵抗风险能力。经营性资产的注入为公司提供了稳定的经营性收入和盈利，成片一级土地开发业务的注入，为公司获得政策性支持、稳定的开发利润和未来的二级土地储备打下良好的基础。
《亚洲财富论坛》：今后几年中关村的持续盈利能力如何？
王军：本次注入的房地产项目目前大多处于前期和开发建设期，利润将主要体现在今后几年，伴随资金的持续循环及项目的滚动开发，中关村的未来持续经营能力较强，预计 2008年和2009年净利润将分别达到4.5亿元和7亿元以上。重组完成以后，中关村管理层将为创造更多的利润而努力，力争在2010年前后，成长为一个高速增长的绩优公司。
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据了解，此次黄光裕注入的约180亿的地产项目中，包括了重庆市解放碑国泰广场项目、大康国际鞋城、金尊大厦、重庆鹏润蓝海住宅等多个项目。由此不难发现，这180亿地产项目涉及住宅、商业和酒店的开发以及土地一级开发、土地综合整理等。值得注意的是，这些项目中重庆解放碑国泰广场项目是重庆市中心的黄金商业地段，而且在北京、无锡等地的一些项目同样是处于黄金地段。这些项目令中关村的开发项目资源非常充足，将有利提高中关村的持续盈利能力。
