爱华网在中国房地产界，几乎所有有“理想”的公司都把万科作为对手，因为只有超越万科，才能成为“老大”，保利房地产集团股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利地产”）也不例外。 虽然保利地产董事长宋广菊在接受时代周报记者采访时谦虚地说：“从来没有说过要超越万科，我们所要做的是向万科和中海学习。”但是，保利地产一直没有放慢过追赶万科的脚步。 据媒体综合消息，保利地产的签约额已于12月21日突破千亿，成为第二家成功跻身千亿俱乐部的房地产企业，同比增速超过36%。 目前，保利地产已经确定要在未来的几年里保持20%-30%的增长速度。相比之下，万科的增长速度明显低于保利地产。未来的二三年里，保利地产将会不断地缩小与万科的差距，并有可能超越对手。 “保利地产营销能力卓越，产品结构合理，是这几年稳健快速发展的重要原因之一。”国泰君安证券分析师李品科认为。 保利地产的半年报也显示，今年上半年，保利地产多元化经营实现较大突破，完成了商业管理公司的组建，实现了商业运营和酒店管理平台的正式搭建；正式成立养老地产公司，稳步推进养老地产项目试点；房地产基金管理规模进一步扩大。 不确定时期的确定性增长机遇 房地产宏观调控常态化的时候，房地产企业有没有确定性的发展机遇？ 答案是肯定的。 保利地产副总经理胡在新在接受时代周报记者采访时称：“无论大势怎样时好时坏，无论政策怎样调整，作为企业，只要形成自己的核心竞争力，就一定能形成确定性的发展。” 胡在新说：“这种竞争力，是经过多年市场历练，沉淀下来的，不可复制的抗风险能力。它包括品牌的感召力、产品的感染力和资本的支撑力。也只有这样才能支持确定性发展。”一直以来，保利地产非常注重品牌的塑造和产品的创新，已经形成了一整套成熟的开发模式、产品创新体系和营销体验系统。 “保利地产发展20年来，不断地延伸自己的产品线，将市场的触角从一线城市向二、三线城市延伸，这就是最近几年来，保利地产一直保持稳定快速增长的重要原因。”保利地产内部人士在接受时代周报记者采访时称。 一方面，保利地产紧跟中央政策精神，开发中小户型普通住宅迎合首次置业人群和首次改善型的需求，实现销售业绩稳步增长。2011年年报显示，保利地产住宅的销售占比达78%，其中 144 平方米以下的普通住宅成交套数占比达 90%。 另一方面，保利地产除了在住宅市场上丰富了原有产品的结构外，也在组织精英力量研究高端住宅项目，以期产品的多样化。 今年3月，保利地产尝试性推出其全国标志性高端住宅项目保利天悦。通过“高吹风、低开盘”的策略，在上半年房地产市场非常低迷的时候，逆势取得了较好的销售成绩，2个月的时间就吸金21亿元。 保利地产相关人士称，除了高端项目天悦，保利地产在北京的东骏，上海的徐家汇，还有成都、沈阳、长沙等地，都有售价排名前5的豪宅项目。 实际上，保利地产在豪宅运作上已经有较长的历史。2005年，保利地产就在北京推出了首个涉外别墅项目丽京花园。当年，保利地产一共有6个豪宅项目推向市场，其消化量、消化速度，都是最高的。 如今，保利地产已经形成了康桥、公馆、天悦等别墅品牌。目前，保利地产正在整合豪宅的开发经验。并计划在天悦品牌作为长沙一个高端项目的命名。 而资深管理咨询专家郝炬认为，今年保利地产能够保持30%以上的速度增长，是因为今年保利地产主要布局的一、二线城市中高端房价有了较大幅度的回升，使得保利地产在这些区域的销售大有改观。 商业、养老、旅游地产全面开花
除了拓展住宅的产品线，在日趋严厉的宏观调控面前，如何寻找行业新的增长点，确保企业的稳定增长？ 作为央企，保利地产，一直在根据市场的需求和政策的导向配置资源，不断寻求新的细分市场。 暨南大学教授、中国城市规划学会会员胡刚说： 目前，保利地产已经在商业、旅游、养老等新业务探索上有了积极的进展。与华润、万达以城市综合体为主的拓展方式不同，保利地产的商业地产目前涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院、高端体育休闲等所有商业形态。 保利地产相关负责人颇有点自豪地称：“除了万达以外，商业地产运作最成功的房地产公司当属保利地产。”会展是商业地产的顶级业态。在所有开发商里面，只有保利地产是唯一一家把会展做好的。保利地产通过收购锦汉展览公司，切入会展业，成为中国华南地区首屈一指的集会展策划及组织于一体的专业会展公司，每年会展的收益3亿多元。 而早在上世纪90年代，保利地产就参与建设了当时广州最高层写字楼中信广场。去年，保利地产的写字楼项目在广州的销售额就接近50亿元，全国的销售额将超过100亿元。 而对于商业项目，保利地产有“在中心城市的城市中心”的原则。保利地产在广州、成都、佛山等中心城市的CBD开发了一系列地标性、资源性的大型购物中心和五星级酒店项目。目前，保利地产已经拥有酒店13个，包括在建的酒店项目有18个、11个商场。佛山保利洲际酒店开业3个月就实现正现金流，是全世界唯一一家开业第一年就实现正现金流的洲际酒店。 按照保利地产的规划：未来三年内，公司将按自身节奏，逐步加大投入运营的酒店及购物中心数量，经营面积超100万平方米。 早在2008年，保利地产已开始涉足养老地产并派高层前往海外考察养老地产的经营模式，2011年5月，保利地产“和基金”的发布会上，提出“善居养老计划”，8月，保利地产与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，按50%：50%的股权比例合作成立养老产业专业管理公司。同时，保利首个涉足养老服务项目的上海“西塘安平养生社区”，占地面积达10万平方米。除此以外，保利地产还在成都、广州等地低调试点养老地产。保利地产的想法是无论在战略层面的资本运作、专业资源的整合、地产开发方面的模式探索，以及物业服务方面的细化提升，让养老地产成为保利地产新的利润增长点。 除养老地产之外，保利地产利用介入三、四线城市的机会，寻找三、四线城市的地产价值，旅游地产被提上日程，保利地产先后在成都、阳江、东莞、三亚等地投资开发大体量旅游地产项目。据公开资料，保利在建旅游地产项目达6个，有些项目的规划超过了1万亩。 阳江的保利银滩和成都的石象湖两个旅游地产项目已经投入市场。阳江的保利银滩实现了销售额20多亿元，成都的石象湖旅游度假产品首期实现销售额7亿-8亿元。 日前，宋广菊在接受时代周报记者采访时称，按照保利地产的规划，“十二五”期间，有计划地增持商业物业，逐步提升商业物业比重占30%。 如今，保利地产的商业地产正在稳步推进。2011年年报显示，商业地产的销售额超过150亿元，今年的商业地产销售额也将突破200亿元。 打通全产业链增收增利 过去的20年里，保利地产除了产品多元化外，还打通了整个产业链条。 目前，保利地产的业务已经涉及工程建筑、物业管理、销售代理、建筑设计、会展服务、金融、酒店管理、商业运营等房地产开发上下游产业。 郝炬在接受时代周报记者采访时称，这是保利地产相对于万科的优势所在。 在房地产行业的最上游，保利地产收购了广东省重工建筑设计院有限公司。这是一家老牌的设计院，有大量优秀的人才。广东省的很多地铁、桥梁都是该公司设计的。 在建筑行业，保利地产收购了广州市富利建筑安装工程有限公司，近3年来，每年竣工面积均超过60万平方米，竣工的大型项目有保利红棉花园、保利北京大厦、保利花园、保利百合花园、保利国税大厦、保利商务大厦、保利香槟花园、黄埔花园、武汉保利花园、沈阳保利花园、北京保利垄上别野等。 通过多年的培养，保利地产还拥有了一支自己的全国性营销团队。宋广菊在接受时代周报记者采访时说，这是保利地产区别于全国其他地产企业的最大不同。在很多楼盘的销售过程中，保利地产都会实行双代理制，好处是，既有竞争，又能相互学习。保利代理公司不仅为保利地产在全国的100个项目服务，还是保利地产感受一线市场的传导神经元，有利于保利地产及时了解市场的变化。 而今，保利地产已经形成以房地产开发为核心业务、涉及工程建筑、物业管理、商业运营、销售代理、建筑设计、会展服务等房地产开发上下游产业的完整产业链条，形成了以普通住宅为主，涵盖商业地产、旅游地产以及养老地产的全产品线，实现了运营利润多元化发展。 打通了全产业链，使得保利地产既增收又增利。因而自2006年上市以后，保利地产每年每股的业绩都在1元附近波动，并且坚持给予股东以回报，是国资委下属企业里，分红比例最高的企业之一。
