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系列专题：《洞悉美国次贷背后的秘密：次贷危机》
2005年下半年开始，出现了放贷标准的明显下降，大量次级贷款的贷款-估值比极高，甚至还接受缺乏充分资信证明文件或具有高债务-收入比的借款申请。在2006年，近40%的高利率住房贷款涉及背驮式贷款或再次按揭。放贷标准的降低基本上都发生在联邦银行监管规定的范围之外。目前，全部房贷中约60%和高价房贷中约45%经住房贷款经纪商发放，这些经纪商根本不在联邦银行监管机构的监管范围内。另外，一些房贷产品约定贷款经纪商在一定条件下必须回购其经手发放的贷款，但实际上经纪商并没有足够资金。独立的住房贷款公司也将几乎所有的住房贷款销售给其他金融机构。可想而知，在这种发放贷款-销售贷款的模式下，放贷标准的下降是不可避免的。 信息披露的严重不充分，使房贷机构得以在脱离消费者监督的条件下大量发放高价贷款。根据《1994年业主权益保护法》（HOEPA），规定类型的房贷如果收取超过特定水平的利息或费用时，贷款机构必须向借款人披露更多的信息。具体的执行规则由美联储发布的Regulation Z规定：如果第一留置权贷款或高级留置权贷款的年费率超过相同期限国债8个或10个百分点时，就属于受HOEPA保护的贷款。但需注意的是，这与高价贷款相对应的3个和5个百分点的规定还有一个很大的空间，使得很多高价贷款不能得到HOEPA的保护。由于贷款条款的灵活性并与其价格相关，借款人如果不能得到足够的信息披露，很好地理解、谈判并选择相应的产品条款，就可能得不到最好的价格和最适合的贷款条件，并忽视可能的提前还款罚金、可调整的利率、负摊销（negative amortization）和气球式还款（balloon payments），为将来违约的可能埋下隐患（见表1-3）。有的产品在还贷头几年的本金偿还也很少甚至不需要偿还。这将使一段时间后付款压力突然猛增，从而造成违约率突升。尽管相关监管部门曾一再要求改善次贷的信息披露，但收效甚微。
