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系列专题：《鲜为人知的金融玄机：越南“危机”》
从越南房地产市场上看，如胡志明市楼价2007 年一年上涨超过50%，住宅均价上升至600 美元/平方米，黄金地段的价格达到每平方米3000 美元以上的天价，房租达到1000～2000 美元/月，超过很多发达国家的水平，而越南人均GDP 仅为835 美元，胡志明市的居民月人均收入不到2000 元人民币。 近年来，越房地产开发以国内企业为主，外资比重逐渐扩大。高企的楼价和租金主要是由新进入的外国人和资金支撑着。越南吸引的直接投资（FDI）很大一部分投向了房地产市场，2007 年下半年兴建出租用写字楼利用的FDI 占整个FDI 的比例快速提高，2008 年3 月这一比例已经超过50%。越南的房地产市场泡沫化明显。 1986年越南实行革新开放，由计划经济向市场经济体制转变，陆续实施了包括住房制度在内的系列改革。越南政府借鉴国外经验，在河内、胡志明市试行住房商品化和土地产权化，逐步取消福利房制度，允许房地产企业购地开发商品房，从而拉开了住房制度改革的序幕。 改革以来，越南房地产几度出现较大起伏。1994～2002年，由于政府陆续出台一系列规划，如经济社会发展规划、行业发展规划、交通运输规划、城镇基础设施规划、土地使用规划、城镇建筑规划等，加之城镇人口迅速膨胀，购房需求增加，从而刺激地价和房价上涨。2003年后，越南房地产一度趋于低迷，原因是政府加强土地管理，银行控制放贷，居民购房更为理性，多数持币观望，购房热潮也得到缓解。 不过，越南各省市房价悬殊，甚至同一城市不同地段房价差别也可能很大。以河内为例，老商业区部分路段房价高达4800美元/平方米，而河内下辖朔山县房价仅为80 美元/平方米，两者相差甚远。 2005年河内和胡志明市中高档住宅售价高达1200～1800美元/平方米，一般公寓售价则为400～600美元/平方米。面对房价上涨的诱惑，部分高收入者转向购房投资，使资金保值增值。这也推高了中高档住宅的价格。 因此，越房地产开发以中高档住宅小区和公寓楼为主，面向企业领导、商人、律师等中高收入阶层。相对而言，廉租房、分期付款房、低价位房数量不多，楼盘单一，可选空间有限。越南政府将河内、胡志明市等作为试点省市，开发中低价位住宅，由银行提供50～60%的贷款。住宅建成后主要面向公务员、企业员工、军人、外来人口等中低收入阶层。 然而， 越南房地产以自发性的地下交易为主，通过大大小小中介机构进行，交易凭证也五花八门，交易方式存在许多漏洞，得不到法律有效保护。地下交易盛行的原因，是交易者希望逃避征税。与中介相比，合法交易中心数量有限，区域分布不合理，而且手续繁杂，房屋评估、登记注册、法律咨询等服务短缺，难以满足交易需要。此外，各级政府不公开土地规划、房地产投资规划和项目等信息，也给少数人猎取进行投机谋利，扰乱市场秩序留下可乘之机。
