爱华网文/汪丁丁
引入新拍卖机制，在开发商预期购地成本与预期售房价格之间生成“负反馈”激励，可望极大缓解房价与地价竞相标高的情形
在理论上，房价（土地产出）是地价（地租）的决定因素，而非相反。不过，这是以“成熟和稳定的房地产市场”为前提的，未必适用于中国转型期的房地产市场。
如果放弃“成熟和稳定的房地产市场”假设，我们就应当慎重对待地价与房价关系可能的各种情形。一个极端是，土地拍卖价格完全不受房价预期的影响。而在另一极端，土地拍卖价格与房价预期相互作用，最终使房地产“波动”转化为房地产“泡沫”。地方政府拍卖土地时追求土地收益最大化，地产开发商则追求商品房收益最大化；这两类行为往往相互强化，很可能推动房价与地价轮番上涨。 如果过去若干年内，房地产市场的真实状态更接近上述第二种极端，那么，可以考虑引入一种新的拍卖机制，以在开发商预期购地成本与预期售房价格之间生成“负反馈”激励。这一负反馈机制的引入，有可能极大缓解房价与地价竞相标高的情形，而且，这一机制远比用行政手段直接干预房产价格与地产价格更为有效。 具体而言，这一拍卖机制相当于明确实施一个“二阶段博弈”。第一阶段实施常规的土地拍卖机制，拍卖所得由政府保管，并披露相关信息。在第二阶段实施的，是旨在将商品房价格与开发商真实成本（假设为“私人信息”）挂钩的拍卖机制——根据商品房真实售价（P）与同类商品房平均售价（AP）的比例关系，从政府保管的土地拍卖所得中，给予该开发商与降价幅度成正比的“土地补偿金”。 这一机制的关键环节是同类商品房平均售价（AP）与补偿比例（R）。假设我们不知道开发商的真实成本，但知道真实的商品房售价P以及参数AP。那么理论上，我们可以选择正确的R，诱使开发商竞相出售较低价格的商品房，以获取足够大的土地补偿金。经济学原理表明，只要土地补偿金足够大，市场进入壁垒足够低，开发商之间就会产生竞争，从而这一机制将诱使商品房按边际成本定价和出售。 当然，这一机制在实施时会遇到比在理论论证时大得多的困难。例如，设计和实施商品房拍卖机制，需要确定最可能形成竞争性（足够“厚”的）拍卖市场的商品房的单位面积和质量标准（即AP和与AP对应的房屋标准）。道理很简单，市场太“薄”，也就是说，价格能够代表的资源的“量”太低，会导致价格毫无意义。 但这一困难绝不意味着不可能实施这一拍卖机制。为寻找更合适的AP，在政府采购和公司采购中，专家建议采取“两阶段逆向拍卖机制”——即第一阶段竞拍优胜者，通过第二阶段更细致的谈判过程寻求最佳的“产出－成本”匹配方式；而所谓“逆向”拍卖，特指拍卖者是需求方而竞标者是供给方的拍卖。前面建议的“负反馈”机制，在理想条件下，也可看做是结合了两阶段逆向拍卖的二阶段博弈。
可以设想，某地政府在拍卖某一地块时，可在互联网上公开展示该地块上应建成的房屋及各类设施的规格、质量、验收方式以及最重要的，土地补偿金与房价之间的挂钩方式（即参数R可能的变动范围）。然后，潜在的开发商们竞争，给出第一轮标的出价和相应的商品房预期售价。若干轮竞标之后，仍留在场内的开发商，进入第二阶段谈判。这一阶段的谈判应给出土地补偿金、AP以及预期可以确定的参数R。最后，政府向社会公开谈判结果。可以想象，由于补偿金的作用，这一机制将使房价明显降低，故而，政府应对购买了这一地块上的商品房的业主开征物业税并收取地租（参阅下述第三类困难）。 这个拍卖机制在实践中可能遇到的第二类困难是，中央政府须用足够强力的行政手段，才可能使地方政府将拍卖土地收入的足够大的部分转化为土地补偿金。为消解地方政府与开发商的默契关系，与国土资源部相应，可建立独立于地方政府的土地开发验收部门，并将其职权任免与业主社区委员会的事后评价联系起来。 第三类困难，则是土地补偿金与长期社会发展的关系问题。这一问题应通过具有道德合法性的公共选择机制求解；权宜看法是，假设城市土地总面积不变，则本期拍卖土地所得不应全部通过“补偿金－房价”渠道返还给消费者，因为未来新增城市人口对城市土地拥有同样的权利。 就目前状况而言，假设土地补偿金的上限是土地拍卖的全部所得，那么，政府应在商品房出售之后，每年向房屋所有者征收物业税和地租。物业税通常纳入地方政府岁入，其经济学理由在于，各项不动产所需的各项服务主要由地方政府提供。地租通常纳入中央政府岁入，其理由在于，未来城市人口有权分享的土地利益，主要由中央政府以土地“最终所有者”（leaseholder）身份提供。但是，由于尚未确立具有道德合法性的公共选择机制，上面给出的仅是权宜看法，它无法对土地资源配置的效率与公平问题提供实质性解答。 （作者为本刊学术顾问）
