爱华网文/李靖
汇众案给天津卫造成的剧烈震荡，已经远远超出了房地产范畴。它牵扯出多年来这个市场最大的漏洞，也暴露了二手房市场根深蒂固的弊端，“资金流”的黑幕再次大白于天下。
天津二手房市场充满了传奇故事，从这个市场出现的那一天起，就有数不清的冒险、成就与失败。在这里，奉行的是占山为王、跑马圈地的生存法则，在类似于春秋战国般的混沌交战中，不断地演绎着一个个令人深思的故事。这里催生出的多家二手房企业，推动着市场以惊人的速度蓬勃发展，但风云际会的背后，也幻化出“黄金毯”与“黄泉路”的叠影。
2006年金秋，一夜间坍塌的“天津汇众”，将所有的传奇瞬间摔成碎片。 驰骋津城的红色战马 2006年9月1日，所有汇众员工于同一时间接到“停止营业”的内部通知，于是，遍布天津的近200家汇众连锁店突然全部关门。门外，数百束手无策的群众迅速集结，从各个方向涌向汇众总部。 然而，此时的总部早已是人去楼空，曾经忙碌运转的办公设备也顷刻不见踪影。无数人捏着字条、空头支票捶胸顿足、扼腕痛哭，不时有老者晕倒被扶出大楼，愤怒的人们对办公室进行打砸，在前台的背板上，有人赫然写下“找焦点访谈”及电视台联系方式，最后更有人往办公区泼洒粪便。 天津汇众房地产有限公司一案，牵涉1000户以上房屋买卖双方，涉案金额达1.4亿。其中，大部分业主的资金从2006年2月起就被占压，汇众用拖延、搪塞、字条、空头支票等手法拖欠应付的代办房款，每户涉案金额都在20万以上。 谁曾想，一年前的汇众，却是天津二手房市场上驰骋疆场、所向披靡的一匹大黑马。 汇众成立于2004年3月，当年就实现销售6亿元，被天津市评为“优秀企业”。短短两年半内，天津市内六区和滨海新区都插满了汇众公司红色的大旗，门店多达一百多家，成为仅次于顺驰的天津第二大二手房连锁中介企业。除了做二手房交易买卖，汇众还发展了七个房地产全资子公司，以及一个合资公司：天津市可可士食品有限公司。 汇众的横刀立马，还要从当年震动天津卫的“顺驰整风”说起。 2003年底，天津最有名的房地产企业“顺驰”大丰收，各项指标都超额完成。恰在此时，顺驰的一些评估员、店长、中层经理等，利用上班时间，身穿工装、佩戴司标在避风塘茶楼公然赌博。此事被顺驰管理层发现后，以旷工并严重影响公司形象予以处罚，或降职或罚款，但这却在顺驰内部引起了轩然大波。这时，评估部经理胡竑站了出来，直接带动一批受处罚者辞职，之后，他们组成中高层经理，成立了汇众。 汇众在资本原始积累阶段，发展态势极其凶猛，没几个月就将天津中介市场染红，让竞争对手刮目相看。因为“开朝元老”大多是做评估的，能够操控收购价格，“低进高出”，从而稳吃差价，最多时可以一个评估就吃下5万。再加上汇众独创的“百元代办”，几乎把天津二手房交易的大部分资金，都卷到了汇众的金钵里。 “百元代办”曾在天津业内引起很大争议。天津市二手房交易佣金为2%，那么，一套一百万的房子，交易费用为2万。汇众独树一帜，提出“百元代办”——只要交100到300元手续费就可以进行房屋买卖，由此吸引了老百姓蜂拥而至，卖方将手中的房，买方将手中的钱，都交到了汇众手里。 2005年的汇众，旗风猎猎，胡竑借势“百元代办”跑马圈地，一度将汇众推向顶峰，这一年，胡竑不时以业界代言人的身份在闪光灯下频频亮相，他被视为天津房地产界年度最大的一匹黑马。资金流黑幕 胡竑的“葵花宝典”，就是把行业潜规则里的“资金流占用”做到极限，而汇众的覆亡，也将“资金流占用”三步曲的黑幕曝光于天下。 第一步：通过“百元代办”与“限时代卖”获取大量现金流。2005年12月汇众对外发布“贷款+过户=100元”，称“凡需代办过户及贷款手续的客户，仅收取您100元服务费。2个月内，卖不掉您的房，2000元保证金归您”。 第二步：占用客户资金后，利用时间差做投资。汇众本没有任何沉淀资金，因为和农行关系不错，在二手房交易中，汇众不用把首付打到银行账户，农行就可以把按揭款划到汇众名下。按照正常程序，银行应该是看到房管部门颁发的“房屋产权证”才能放款，这大约需要20~25个工作日；但是在汇众的操作中，只要看到“他项权证”领取单(他项权证是证明抵押权人对该房屋拥有抵押权的凭证)就可以划款，前后只需要7~10天。而汇众对客户的承诺是：领到房产证后才能放款。这就产生了一个时间差，汇众就在这个时间差内无偿使用这笔钱。它将钱投入其他项目中，玩的是“十个瓶子九个盖”轮番倒。 第三步：通过变相收购吃差价。对于按揭房的再次买卖业务，汇众会先用其他客户的定金或房款，为卖方从银行赎出房产证，同时收取买方的定金，和卖方的资金使用费，再拿卖方的房产证到银行办理按揭。这些资金的往来全放在中介公司账户上，便为其挪用创造了先决条件。 或者，直接用其他客户的钱买进房产，再以高价卖出，从中吃差价。由于这种赢利模式几乎全靠挪用客户资金实现，因此公司必须用各种借口拖延客户资金兑付，套利资本因此大量存在。一般情况下，买卖手续45天可办完，但汇众一般会拖到3个月或半年不等。 就这样，汇众获得了大量现金流，用于各种投资。这种类似于银行贷款融资又不用付利息的手法，让汇众尝到了很多甜头，扩张的步伐大大加快，甚至远远超过当年的顺驰。 受挫 天津的二手房分为三个派系，香港系：来自香港的中原地产；美国系：包括21CN和玛雅房屋；本土顺驰系：顺驰、汇众、易安、龙盛和广厦。 2003年至2004年，原在顺驰不同置业公司做高级管理人员的窦大伟、王颖和胡竑先后出来，分别组建了广厦、龙盛和汇众。他们沿袭了顺驰的思路甚至模式，通过二手房交易获得巨大现金流，利用时间差进行门店扩张和相关产业投资，最终迅速占领各个市场。但胡竑推行“百元代办”后，“一奶同胞”的窦大伟、王颖不得不与他反目，龙盛第一个站出来说：我不这样玩儿了，中介收费要透明；广厦开始步顺驰的后尘，做一手房代理。这两家公司于是脱离了过去的运营模式。 而固守的汇众最后倒下了。汇众的倒掉暴露的是天津二手房市场根深蒂固的弊端，牵扯出中介们几年来对这个行业的质疑，任何一家只要在其中稍有不慎，就会在多米诺骨牌的大势下完全倾覆。而胡竑，只是第一个“踩雷者”。 胡竑是一个充满了梦想的人。创业之初，他满心想着去做“实业”——开店面，开工厂，建学校……当时哥们儿纷纷劝他悠着点，因为这些都是投资周期很长的大项目，需要充分的资金调度，不能“短融长投”地去干。但汇众还是成立了七个子公司。“老胡有些谢顶，长的比较有意思。他低着头抽烟有点像大闺女，稍微有点腼腆。老胡抽江山，也有中华。不过他自己抽江山，给别人抽中华。老胡抽烟只嘬两口就给掐了，留下很长一截烟屁股。他说，干二手房谁都别想赚钱，他和龙盛的王颖曾经叫板，你亏1块钱也是亏，我亏10块钱也是亏，那我不如亏上10块钱。这句话的背景是，业界对他推出的那个被称为扰乱市场经济秩序的‘百元代办’的声讨与指责。”{page} 其实“百元代办”相当于一种“低价”恶性竞争，致使其他二手房公司门庭冷清。一次，几位二手房中介老总开会与胡竑沟通，批评他这样的做法不厚道，胡竑答道：“我要生存，我要发展，顾不了大家了！”胡竑此举，也出于无奈，当时的天津市场上，大多数店铺都在变相打折，胡竑不过是干脆撕下了行业的遮羞布。 然而，高风险的资金流游戏，就像埋地雷一样埋下隐患。加上“生不逢时”，天津接连遭遇有史以来最频繁的“政策风暴”，2005年底，胡竑也遭遇了事业发展的分水岭。 2005年11月，天津市政府出台“住房公积金资金交易和监管”两项政策；9个月后，市政府又出台了二手房资金监管政策。2006年6月，九部委将全额征收营业税的标准年限从2年突然提升至5年。紧接着，天津房管局要求按揭贷款全部在银行交割，最后由银行划给卖方，而不再由代办方经手。天津市房管局成立的正孚房地产经纪公司负责买卖双方房款交易，中介只能收取中介费，公积金首付款也不能交给中介。 这样，由住房资金管理中心、建设银行、产权部、房管局四方监控公积金贷款的流向，对依赖客户现金流的汇众来说，80%的现金就突然“流失”了。汇众大限将至。 资金很快干涸，汇众不断制造“欺骗性交易”，对银行金融造成威胁，农行退出合作。胡竑又找到招商银行(16.46,-0.10,-0.60%)，打出“转移贷款业务”等旗号，更加大了风险。这时，国家强化风险意识，银行须将所有贷款都再过滤一遍，对有问题的项目进行催贷，并且以后不再贷款，这使得天津的几家银行后来都不愿意与其合作，造成汇众投机性融资难以为续。 此外，去年国家对土地开发市场管理更加严格，“90平方米以下者，土地性质70%必须为住宅”，胡竑参与二级市场开发，购得的土地是按政策出台前的商业运营模式来设计未来的收益和投资取向，但没想到遭此棒喝。加上汇众在二级市场是个新人，没有马上把项目转让出去，使得资金无法快速补给。 于是，汇众很快出现了“气血两虚”的症状。然而，让胡竑没想到的是，外争霸权惨遭失败，而内部也开始一片兵荒马乱。 内伤 在公司成立不到两年半的时候，总经理就换了三位，连总裁都多次撤换，公司高层纷纷下马、降职，弄得人心惶惶。由于各大股东“轮流坐庄”，很多工作人员认为自己“注定没有上升的空间”，在交易萎缩的时候，一些区域经理和店长又多次往下压派任务，致使一线员工不堪重负，辞职者甚多。一个员工曾在网上写道：“老胡啊老胡，其实，汇众的许多同仁还是比较欣赏你，敬重你的，愿意跟你好好干，愿意和你打天下的。但你用错了手底下的人啊……” 屋漏偏逢连夜雨，多管齐下的投资方式，也在同一时间暴露出弊病，濒临倒闭的可可士食品连锁店就是典型。 可可士是汇众名下的一个衍生公司，模仿圣西林蛋糕的连锁模式，开办了一年多。它试图通过蛋糕做一些促销，给客户打折券和赠券，也符合天津老百姓的心理。但是，胡竑把太多资金分散在他并不熟悉的领域，投资蛋糕店需要租赁门面、店铺装潢、购买原材料、购进设备、雇佣职员等，每家店的成本约在20万元左右。另一方面，可可士的产品质量与天津现有蛋糕店有一定差距，颇有“徒有虚名”的感觉，在汇众出事之前，可可士已经在不断地转让店面。 “干到这步我得替几百号弟兄的生存着想。”胡竑预感到大势已去。而真正拖垮汇众的，则是由于陷入烂尾楼资金困境。 崩盘
投资土地不会从根本上影响汇众的资金链，但收购一个在建项目，则很可能把财务风险转嫁到自己头上。汇众参与盘活烂尾楼，就必须承担其历史风险。 这是一个商住楼，远景利润丰厚，但业内人士认为，这是一个“不干净”的项目。它最初与顺驰谈，希望由顺驰介入，但顺驰认为它风险太高没有接受，最后就落到了胡竑的手上。这个烂尾楼主要是财务上的问题，倒过很多次手，外债很大，隐含得也很深，从表面账务上看不出来，而且可能存在大量三角债、购买土地时审批手续不全等致命因素。 在丰厚利润的吸引下，胡竑决定铤而走险。接手时，烂尾楼已经封顶，但这并没有减轻汇众的负担。它首先要用钱堵住原先的多方利益相关者，然后要对工程结尾和装修，资金大概要一个亿，这还只是在“干净”状况下的资金投入。加上国家各种政策频频下发，上一个转手人很快失踪，丢给胡竑一个资金无底洞，使得其最终在内外交困下陡然马失前蹄。 2006年初，多位二手房客户向法院起诉汇众，从那时起，胡竑就一直在想各种办法堵截资金漏洞，如运用拆借、命令各高层管理人员卖掉自己的豪华轿车等，至最后崩盘，汇众管理者都是以步代车。但这些杯水车薪根本解决不了汇众的资金问题，2006年8月31日，天津市公安局对其立案。 一种模式的失败？一个时代的结束？ 2006年12月20日上午9时13分，红桥区二手房卖方房主第一个拿到积压全款，民间通气会的QQ群“汇众受害者群”第一次出现全体庆贺的场面。政府也于同期对外承诺：元旦前一定全部解决。被汇众牵扯进去的房屋买卖双方，终于停止了长达数月的厮斗。 原来，当汇众化为乌有时，满城只剩下房屋买卖双方你拉我扯的“一锅粥”。买方以交过房款为由催促卖方交出房门钥匙；卖方以未收到房款为由拒绝腾房，更有甚者言：“找死你就来住！”受骗的双方相互指责，从9月底，就有人扬言要到市政府跳楼。汇众给津城造成的剧烈震荡，已经远远超出了房地产范畴。 汇众在二手房市场上惊险的一跃没能成功。当汇众站到舆论的风口浪尖，胡竑却在大家的视野中淡去。汇众全线停业的前一天，市公安局已经对其采取监视居住的强制措施。走访中，记者听到有关他的各种声音：他的朋友和亲密战友都说他是一个有想法、有激情的实干家；他的下属和其他员工说他是个好领导，好上司，就是用人不当；而在二手房买卖受害者看来，他则是个十恶不赦、携巨款潜逃的不法之徒，甚至有人在网上传言“胡竑已死”。 在这个动荡不安的地产界，在中国房地产业刚刚起步远未成熟的时候，各种大胆的尝试与实验，要么成就一个英雄，要么产生一个囚徒。豪杰多出于战国，也毁于战国。在资本逐利与急剧扩张的年代，也许每一个试验者都与此同类。
