爱华网文/董琳琳
从2007年2月1日起，全国各地区对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。业内人士表示，这一政策将进一步缩小房地产企业盈利空间，但对于房价不会有直接影响。国家税务总局网站发布最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月起正式向房地产开发企业征收30％－60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。
“通知”表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为60％。 最近一年多以来，全国开始陆续恢复房地产开发企业土地增值税，大部分地区以预征形式进行征收，要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1%－2％的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。至今为止，土地增值税的结算一直没有真正落实。 供求关系，影响房价的决定性因素 业内分析人士表示，此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。与过去政策最大的区别在于：土地增值税清算条件发生了本质变化。过去，土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，“也就是说，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算。”而目前，只要单期项目就可以成为结算单位，显示政府要求执行增值税征收的态度非常明确。如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。但是，这一政策影响将不会直接体现到房价上。中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示，对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内；而供求关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势还要从后期的供求情况来看。
开发商遭遇成本压力 在土地大幅度升值的情况下，土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成本压力。在房价有所抬头的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化。由于土地增值税针对的是开发商的利润部分，所以土地储备越多、开发周期越长、产品附加值越大的开发商，受新规影响越大。那么，对房价影响究竟有多大？该措施对房价有何影响？业内有两种不同声音，有人认为，短期房价会涨；也有人认为，对房价影响不大。有专业人士指出，近年房价上升较快，供求矛盾突出，不能排除部分开发商将这部分税负转嫁到购房者身上。新规此时出台无益于平抑房价，房价在短期内说不定还会涨，因为按照目前的市场情况，住宅供需缺口依然很大，在存在普遍供不应求的背景下出台土地增值税政策，开发商方面有足够的能力利用需求做文章，把因政府征收土地增值税而提高的成本转移到购房者身上。而开发商在分级累进的税率影响下，还会出现追求同级别税率下的最高利润，这也将促成房价上涨。 不过，也有人不同意这种说法，认为这部分税负并不会影响房价。虽然开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。开发商遭遇成本压力在土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成本压力。万科地产的有关人士坦言，一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004－2006年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万，再提高到3亿。但是，也有开发商称如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额，则需要退税。“近三年来，开发商拿地成本已经很高，如果计入扣除金额，增值率其实不高。”一位开发商称。业内人士认为，“通知”可能代表了政府从严调控房地产的态度，可视作房地产进入新一轮宏观调控前夜的一个强烈信号。短期来看，对步入调控前的房地产板块保持谨慎乐观，但依然有理由持续看好房地产行业的长远前景。 相关链接 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50％的，税率为30％；增值额占扣除金额50％至100％，税率40％；增值额占比100％至200％，税率50％；增值额占比200％以上，税率为60％。
