爱华网记者/张尚斌
房地产衍生品会大大分流投资者,从而缓解目前的住房供需失衡。看看荷兰银行的做法吧
2007全国人大和全国政协会议都强调要着力解决四大民生问题,其中住房是重中之重。有政协委员建议在城镇实行“一户一房制”,引起了很多争议。其实在国外,实施的政策是购房者在所谓“一对夫妻买一房”条件下享受政府给予的政策优惠。住房作为一种特殊的商品,它既是生活资料,又是一种投资品,所以真正要实现“一户一房”是难以想象、也违背市场规律的。
荷银这么干 但是最近荷兰银行(ABNAmro)和新鸿基金融(SunHungKaiFinancial)推出的“房地产掉期”交易为解决这个关乎国计民生的“难题”带来一丝曙光。 掉期交易是一种非常有效且灵活的避险和资产负债管理的衍生工具,但以前很少应用在商品、股票等汇率、利率以外的领域。由于掉期合约内容复杂,多采取由交易双方一对一进行直接交易的形式,缺少活跃的二级市场和交易的公开性,具有较大的信用风险和市场风险。因此,从事掉期交易者多为实力雄厚、风险控制能力强的国际金融机构,掉期交易市场基本上是银行同业市场。 这种掉期交易具体的运作方式是,荷兰银行从新鸿基金融收到的是HKU-HRPI(由香港大学推出的一种衡量香港住宅价格的指数)的年度变动率,同时根据香港银行同业拆借利率(HIBOR,即香港本地无风险贷款利率)向新鸿基支付一个利率。 荷兰银行享受房价上涨带来的超额收益并承担房价下调带来的风险损失;而新鸿基金融则通过互换锁定了持有房地产的收益及风险。整个过程中双方实现了收益的互换。荷兰银行将由此跻身香港房地产市场,而在并没有进行手续交割的情况下,新鸿基金融实际上售出了房地产资产。 房地产衍生品市场在全球还是处于起步阶段,它最早出现在英国市场,初衷是为了弥补房地产市场缺乏流动性这一缺陷。在房市中,一笔交易通常要较长时间才能完成,其销售成本也很高。而通过掉期交易,公司和基金摆脱了烦杂的各种费用,节省了成本。在执行掉期合约过程中,只要商品价格的差额由一方支付到另一方,无需任何实际商品的交割和复杂的实物交易,就可以增加或减少它们的实际房地产产权。 去年,英国的房地产衍生品市场增长了4倍之多,总值已近36亿英镑。美国首个商业房产衍生品市场也有望在近日启动,4家巨头银行正合力打造这一交易平台,该平台有潜力发展为一项数十亿美元的业务。 基于英国市场的经验,荷兰银行房地产衍生产品部认为香港的这个新生市场应该可以在5年内成长到总值3000亿港元的市场。中国也完全可以借鉴英、美和香港的经验,为国内的过剩流动性创造一个新的投资平台。 房地产衍生品效用 为什么说房地产衍生品利于房地产市场健康发展?一个很重要的原因是衍生品的推出在很大程度上会降低对标的物的需求。早期国际货币还是黄金时,当时黄金产量跟不上需求,迫使各国纷纷使用可以兑换黄金的纸币,纸币就是最早的黄金衍生品;现在的外汇保证金交易,它并没有事实上的外币交易,而只是把交易盈亏的头寸用保证金账户来结算而已;还有股票交易及股票期权交易,大多数的投资者的注意力可能都会集中在交易所的报价牌上而不是公司的季报上,尽管他们都是公司的所有者。 现在,在全球10大交易所挂牌交易的股票总市值为60万亿美元,而目前衍生品市场的未平仓合约价值约为前者的9倍,在全球交易中占相当大的比例。另外,新的衍生品市场也可以帮助金融机构拓展业务和服务范围。 既然衍生品有能够一定程度上脱离实体的特性,房地产衍生品的推出自然会大大分流部分房地产的投资者,一部分的实体住房就会从中释放,从而缓解目前的住房供需失衡的局势。当然,与之相协调的措施是改变民众的住房理念,即从“买房”向“租房”转变。这可一定程度上把民众对房屋的需求分开来:即有住房需求的,可以转向住房租赁市场;而有投资需求的则可以把目光聚集在房地产衍生品市场。我们可以想象,房屋的“买家”以衍生品的方式“买来”房屋,这种投资的收益为房租扣掉房屋的折旧费用。 所以我们的投资品就是用房屋产生的收益作保证来推出的房地产衍生工具。作为投资工具,如果有一天“房地产衍生品”像当前手机的使用这么普遍,也许没有人会感到奇怪。
这里还存在一个问题,就是定价权到时候会在房屋租赁市场呢,还是房地产衍生品市场呢?这必定是两者博弈的结果。如果这种设想真的可以实现,无论定价权如何分配,都不会比目前这种情况更差。当然,这也有赖于国内金融环境稳定有效。
