矛盾纠纷排查化解制度 “一户一房”化解房地产调控矛盾



文/尹中立

  实施“一户一房”制度可以从根本上解决土地管理政策与房地产价格调控之间的矛盾

  为了宏观调控的需要,同时也是为了保障粮食安全的需要,国土资源部实行最严格的土地管理制度,这是符合我国国情的长期政策。但问题在于,控制土地势必导致其价格上涨,进而推动房价飙升。因此,严格的土地管理政策与房地产价格调控存在内在矛盾。要解决这个矛盾,不仅要在政策操作层面做文章,而且要在制度变革上下功夫。

  我国土地管理的确面临严峻考验。最近十年的耕地面积迅速减少,面对严峻的土地形势,政府采取了一系列控制措施,目标是守住18亿亩耕地这条红线。但这些土地紧缩政策给市场的预期是,未来农用地转为房地产开发用地空间已经非常有限,土地市场的供求关系将日趋紧张,价格将不断攀升。严控土地供应虽然是为了可持续发展,但土地供应紧张,甚至无法完成计划,极大地加剧了供需矛盾,从而推高房价。

  政府强调土地稀缺,必然导致大量资本囤积土地,不仅不能达到集约利用土地的目的,反而导致土地大量浪费。显然,在房价不断上涨的时候,国家不能在社会舆论宣传上一味地强调紧缩土地的政策,政府应该在土地控制方面做得更有灵活性。

 矛盾纠纷排查化解制度 “一户一房”化解房地产调控矛盾
  从长远看,土地与人口之间的矛盾将是我国难以回避的现实,需要我们采取特殊的住房制度才能解决我国的住房问题。

  这里,“特殊的住房制度”是指“一户一房”制度。“一户一房”制度是指,一个家庭只允许拥有一套带有福利性质的住房(主要指减免土地使用费等优惠政策)。国家对居民属于计划内指标的住房采取低税、费政策,而对计划外住房采取惩罚性的高税、费政策。

  “一户一房”制度的理论基础是我国的土地公有制,既然土地是公有的,每个公民应该可以平等、免费享有属于自己的土地。在人多地少的国情下,“公民平等、免费享有属于自己的土地”可以定义为“拥有一套带有福利性质的住房”。

  我国宪法规定,“农村居民可以依法拥有自己的宅基地”,但没有规定城镇居民同样的权利。其原因在于,宪法起草时,城镇居民享有实物福利分房的权利,没有必要对城镇居民在土地所有权方面作出专门规定。但时过境迁,城镇居民已经失去了上述权利,因此,有关部门有必要在宪法修改时对城镇居民的土地所有权专门明确。

  为了落实宪法规定的土地公有制的精神,《物权法》等法律制度也应该体现土地的公有属性,但《物权法》在起草过程中关于住房的土地使用年限的规定引起了广泛的关注。结果是“将土地的70年使用年限”无条件延期,当目前的住宅用地的使用年限期满时“自动续期”。该规定赢得了现有房屋所有者的拥护,但违背了土地公有制的精神,侵犯了现有住宅所有者之外所有公民的利益(尤其是未来进入城市的农民的利益)。

  有趣的是,与我国的做法相反,当今世界几乎所有国家都在强调土地的“共有属性”,强调住房是“准公共产品”。例如:欧美国家都出台了“不动产税”(我国叫物业税),都有住房保障制度,其理论基础就是“住房的共有属性”。

  假如我们强调“土地公有制”,住宅的土地使用权期满后必须有条件续期,那么,我国的所有住宅就只能用于居住,不能用于投资了,住宅的价格就不具备不断上涨的基础。这正是很多国家政府梦寐以求的,这也是新中国的缔造者们当初设计土地公有制的初衷。

  尹中立 中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任  

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