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【截至2月20日，已有万科、保利、中海、龙湖等38家上市房企公告了2012年的销售业绩，未上市的绿地、万达也披露了去年的销售情况。尽管这些企业仅占到全部房企的极小部分，但它们的销售额总和占到了全国商品房销售总额的20.5%，而且这40家企业代表了不同类型、规模的企业，分析它们的业绩及变化情况，基本可以概览整个市场状况。因此，本“2012房企年报研评”系列文章共十篇，将通过对这40家企业各项指标的纵、横向分析，将全面、客观地呈现出2012年房企的业绩状况】 2012年二季度开始的房市回暖在很大程度上支撑起了开发商的销售业绩，九成以上已发布业绩快报的上市房企实现了年度销售额的同比增长。 截至2月20日，已有万科、保利、中海、龙湖等38家上市房企了公告了2012年的销售业绩，沪深两市共有54家房企发布了利润预告。另外，未上市的绿地、万达也披露了去年的销售情况。尽管这些企业仅占到全部房企的极小部分，但40家企业的销售额总和占全国商品房销售总额的20.5%，而且代表了不同类型、规模的企业。因此分析这些企业的业绩及变化情况，基本可以概览整个市场状况。 为了便于统一数据口径，在此首先说明三点：一，本系列文章的研评对象及指标是兰德咨询已建立多年的“22036数据库”。其中，“220”是指220家典型企业，包括全部上市房企，也包括新世界、凯德等外资企业，以及未上市的部分央企、地方国企、各类和各等级城市的民营企业等，样本具有相当的代表性；“36”是指专门针对房地产企业特点所建立的36项经营管理指标。根据中房协与兰德咨询联合发布的《房地产企业经营管理蓝皮书》，截至2012年末，国内房地产开发企业（不包括服务商）在境内外上市的总共有176家（包括新上市的旭辉集团、新城控股）。176家上市房企的界定方法和36项指标内容详见“蓝皮书”。第二，所有上市公司的数据均来自企业发布的预告和正式年报，所有非上市公司的数据，都是兰德咨询借用客户关系获取的。与追求时效和排名而不太注重数据准确性不同，我们的分析全部数据能确保真实、准确。第三，本系列文章的每篇文章都有所侧重，本篇主要针对36项指标中的销售额及增长率指标，第二篇则针对资金及债务风险类指标。通过对各项指标的纵、横向对标分析，力求为读者全面、客观地呈现出2012年房企的业绩状况。 通过对40家企业的销售额及增长情况的综合分析，兰德咨询认为，在过去一年中，房企的整体销售情况是：销售额大都实现了同比增长，但业绩也在进一步分化，由此也导致了市场竞争格局的变化。 统计结果显示，2012年40家企业的合同销售额（以下简称销售额）总和是13389亿元，比2011年增长了 28.1% 。其中，销售额TOP10企业的总额是8405亿元，比2011年的6657亿元增长了26.3% 。我们知道，2012年全国商品房销售总额是64456亿元，同比增长10%。也就是说，40家企业和TOP10企业的销售总额增速均高于全国的10%。这其实呈现出了一个多年来的行业发展趋势：市场集中度越来越高。 监测数据显示，2008-2011年，房地产百强企业的市场占有率分别是19.8%、22.1%、26.9%、28.1%，预计2012年或将达到30%。其中，TOP10企业过去五年来的市场占有率分别是6.2%、8.0%、9.5%、11.3%、12.8%。照此趋势和增速推算，到2015年，百强企业的市场占有率将会超过33%（三分之一），或将达到35%，而TOP10企业的市场占有率或将超过15%。 更为值得关注的是，2012年房企业绩分化有进一步加剧的趋势。业绩分化主要体现在三个方面：一是销售额有增有降。从40家企业的销售额情况看，有38家企业实现了销售额增长，比例高达到95%。而2011年这40家企业销售额同比为正增长的是31家，占77.5%。二是业绩进一步分化。40家企业中，销售额未负增长的有两家，分别是SOHO中国和恒盛地产，2012年销售额分别是95亿、109亿，同比递减13%和18%。实现增长但增幅等于和低于10%的有6家；增幅区间在10%-20%之间的有12家；增幅区间在20%-30%之间的有4家；增幅区间在30%-40%之间的有7家；超过40%的有9家。销售额增幅最高的是融创中国，2012年实现合约销售额（包括合同销售额和协议销售额）356.4亿元，同比增长了86%；其次是旭辉集团和招商地产，分别增长了75%和73%。这三家企业可谓是“2012销售额增速三甲”。三是业绩增速放缓。与2011年销售额增长率相比，40家企业中，增速加快的有30家，占75%，只有融创、华润、建业、花样年等10家企业销售额增速放缓。 销售额TO10企业中，绿城实现合约销售额546亿元，同比增长54.7%，增幅最大；其次是世茂，销售额由315亿元增至460亿元，同比增长46%。另外还有四家企业销售额增副超过了30%。销售额增幅较低的三家企业是万科、恒大和碧桂园，2012年销售额分别是1412.3亿元、923.2亿元、476亿元，同比分别增长16.2%、14.8%、10%。 与往年类似，销售额及增长情况的变化进而使企业排名和市场梯次格局也发生了变化。众所周知，2012年销售额超过千亿的房企由2011年只有万科一家，如今有万科、绿地、保利3家。百亿企业群体由2011年的42家，增加到53家。 总体而言，按销售额高低划分，2012年房地产企业大致呈现六个梯级： 需特别说明的是，第一梯队企业还是2011年的六家，分别是万科、绿地、保利、万达、恒大、中海，但名次略有变化。这六家企业2012年销售额几乎同步前移了200亿元。值得注意的是，第六名与第七名的合同销售额相差近400亿，而2011年是250亿元。可见，一线企业之间的业绩也在进一步分化。另有两家企业表现“突出”：龙湖地产受“增持商业”战略影响，2012年合同销售额是401.3亿元，同比增长4.9%，排名由2011年的第8滑落到第14；贵州宏立城则凭借245亿元的销售额，跃居第18位。 导致业绩分化的原因主要有三个方面： 首要原因是战略布局，特别是市场布局对销售业绩影响很大。以总部同在广州的保利和恒大对比为例。2007-2011年，恒大地产年度销售额分别是33亿元、118亿元、302亿元、504亿元、804亿元，2011年更是历史性地超越了保利。业绩快速增长的背后，与恒大大力推行产品标准化有关，而重点布局三四线城市无疑也是主因之一。2012年，恒大实现销售额同比增长14.8%，与过去多年的凌厉势头形成了较大落差。反观保利地产，2012年销售额破千亿，又逆转了恒大，这与保利重点布局一二线城市直接相关。背后原因是，去年一二线城市市场好于三四线城市。虽然不能一刀切地判定哪类城市有无或泡沫大小，但前瞻性地、均衡地做好市场布局对保证销售业绩极为重要。 其次，与企业产品定位、产品结构直接相关。近年来，受调控政策影响，产品定位偏高、又追求高溢价的企业，业绩普遍增速较慢，例如合生、星河湾、雅戈尔。虽然绿城和融创的主流产品定位也偏高，但绿城在2012年成功地将销售均价控制到了两万元以内，而融创则实现了高端又高周转的高难度动作。再说产品结构。过去两年来，绿地和华润的业绩增速很快。正如两家企业领导人所说的，这是因为他们主动调整了产品结构。虽然不同企业产品战略及产品结构不同，但总有自身“最佳组合”，包括住商比，以及不同档次住宅的比例和商业中销售与持有的比例。还是那句笔者重复了几年的话：结构合理者得市场。 第三是与推货量和业绩“预算”能力有关。企业销售业绩变化情况与期内可销售资源多少有关。规模较小的企业可能因为项目预售许可证取得早晚而影响销售业绩，而规模较大的企业可能不太重视业绩增长曲线的稳健性而导致业绩波动。对于已上市或拟上市的企业来说，树立财报思维，提高业绩“预算”能力，平滑好业绩曲线很重要。 当然还有其他原因，比如阶段性战略转型、人事重大变动等，也都会导致销售业绩增降波动。波动是正常的，业绩分化和格局生变也是正常的，剖析出其背后的原因才是最重要的。这也正是本系列文章的立意所在。
