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房地产行业专家指出，REITs的牛市行情结束了，对于这类证券，投资者应该采取卖空策略。
文MatthewRand
在REITs（房地产投资信托基金）投资一片火爆之际，福士艾姆（JonA.Fosheim）却语出惊人：REITs的牛市行情就要结束了。现在正是卖出这类证券的时候，如果你有足够的胆量，应该采取卖空策略。他自己就是这么做的。 毫无疑问，REITs的升势已疲态尽显，以FTSE全美房地产投资信托（NationalAssociationofRealEstateInvestmentTrusts，简称Nareit）指数计算，今年1月到5月REITs仅取得了4%的投资回报（证券升值加上分红）。而去年REITs的投资回报高达35%，在过去10年中，REITs的年均回报率也有15%。 1985年，福士艾姆和柯尔比（MichaelKirby）在美国加州新港滩（NewportBeach）创立房地产分析机构绿街顾问公司（GreenStreetAdvisors）。一晃20余年过去了，而今56岁的福士艾姆因其在绿街顾问公司多年的出色表现而备受业界推崇。据绿街顾问统计，自1993年算起，其REITs买入建议获得了年均30%的收益（包括分红，但未考虑投资者的税收和交易成本）。同时，该公司的卖出投资建议只获得了3%的年均收益率。 能够取得如此骄人的业绩，其所遵循的独特的评估模型功不可没。一般的房地产分析师都是对REITs所拥有的商业地产未来产生的现金流（一般都是租金收入）予以贴现，据此对REITs进行估值。绿街顾问公司则要研究得更加全面深入。例如，该机构在计算出REITs所拥有的房地产的价值后，还要考虑管理团队对其价值的增值或者减值影响。 绿街顾问公司是一家从事REITs研究的机构，并不能直接从中获得多大利益。2004年，福士艾姆离开了绿街顾问公司，与亿万富翁巴萨（RobertBass）组建了房地产对冲基金——奥克希尔REIT管理公司（OakHillREITManagement）。最近，该公司开始卖空REITs，虽然短期内还没有获取什么收益，不过，相信时间会证明一切。 REITs类似于封闭式基金，其证券可以像股票一样买卖。REITs一般拥有商场、公寓、办公大楼等资产，并将其90%的盈利分配给投资者。高额分红使得REITs可以免于支付企业所得税。但REITs投资也有其缺点，根据美国税法，其它类型的红利所得适用15%的个人所得税税率，但REITs分红并不享受这一优惠税率。 如果不考虑税率问题，REITs的收益看起来非常诱人。然而，世界上并没有十全十美的事情。REITs也有其自身的制约性。比如，旧金山富国银行（WellsFargo）只把其33%左右利润的拿出来分红，其余的留存收益用来支持其业务的持续发展。而REITs，为了达到免交企业所得税的条件，必须拿出大部分利润用以分红，这样就限制了REITs的扩张。 福士艾姆指出，如果我们以10年为一个周期，在任何一个周期内，房地产租金的价格上涨通常都仅仅与通胀持平。然而，企业的利润增长却超过了通胀幅度。他还说，在过去几年中，标普500公司的盈利增长一直高于REITs。 ....... （注释：本文是Forbes(英文版)杂志文章的摘要.如需阅读全文,欢迎订阅<<福布斯>>中文版.http://www.forbeschina.com/INC/ff3.htm）
