爱华网众多已经出台和未来有望出台的地产调控政策将把2008年中国的房地产市场引向何处?以深圳为代表的城市已经出现成交量的大幅下跌，这是否会成为全国房价大幅度调整的前奏?
杨代金/文
2007年中国的楼市频起波澜:土地增值税开征、央行连续五次加息、房贷新政……每一次政策的出台无不给楼市带来巨大冲击。而大量地产公司纷纷走向资本市场，意图对抗越来越大的资金压力，争取在越来越激烈的地产风暴中冲杀而出。 未来持续的宏观调控政策是否会继续浮现?当“囤地”模式受到全方位的打压，地产公司还能找到更有利可图的经营模式吗?以深圳为代表的城市已经出现成交量的大幅下跌，这是否会成为房价大幅度调整的前奏? “深圳现象”震动全国 随着国家宏观调控政策愈缩愈紧，全国楼市逐渐从上半年以来的过度亢奋转变成一种价升量减的微妙状态。 数据显示，1-9月份深圳全市商品住宅销售均价为12970元/平方米，较2006年1-9月均价8953元/平方米同比上涨44.9%。但是9月份以后，继银行主动收缩住房信贷规模，致使深圳二手房成交量大幅度下降以来，又一枚重磅炸弹——二手房按照评估价征个人所得税的政策出台预期不断强化。 数据显示，10月份的深圳房市一片“愁云惨雾”，住宅成交仅1922套(见表1)。同时有迹象显示，深圳的投资客比例降低。再看11月份相关数据，在批准预售面积、批准套数均宣告增加的前提下，实际成交的销售面积在10月份内的基础上不升反降，销售均价在10月份基础上略有回升，流露“有价无市”态势。 众厦地产信息部相关人士表示，商品房销售规模的下降表明商品房阶段性需求趋冷，但“更主要的还是受到相关宏观调控政策的影响以及市场因素的作用”，说明住房消费与投资的观望态势十分明显。 深圳二手房市场动荡更是明显。数据显示，7月份成交面积一度高达140万平方米、成交16000套的二手房市场，8月份成交面积月降幅达到了35%-40%，而到了10月份，月成交面积不足40万平方米，但10月份的交易价格只比7月下降不到10%。分析人士指出，二手房交易严重下挫，正是源于深圳市各商业银行紧缩个人住房消费贷款的严厉举措。 很多人担心深圳这种情况是否会是全国房价震荡的开端。从统计数据可以看到，北京楼市也出现一定波动，10月份期房销售面积比9月份约下降了20%(见表2、表3)。“火热的销售一去不复返。”房地产中介公司中大恒基研究部人士对《证券市场周刊》说。 不过总体而言，地产市场的波动还未在更大范围出现。上海中原研究咨询部相关人士就明确表示:楼市的内需依然强劲，在没有毁灭性政策或金融危机的打击下，预计2008年上海楼市将比今年有所降温，但不会一蹶不振。 上海五合智库投资顾问有限公司(WISENOVA)总经理邹毅则对本刊表示，在屡屡悬起的“利率之剑”和风声鹤唳的“物业税即将出台，必将影响地产游戏规则”的双重作用下，“可以说，迎来了一个地产的动荡时期。”
双赢“廉租房” 作为政府保障住房制度的措施之一，廉租房被指是平抑高房价的关键所在。而近年来，廉租房的建设也开始在各地如火如荼地开展起来。但由于廉租房的特征是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，因此，廉租房的建设被指带有一定的行政色彩。其到底给开发商带来怎样的利益以及给目前居高不下的房价带来多大影响备受关注。 从目前成功“染指”廉租房建设的开发企业来看，一般都是当地知名并且具有国资背景的企业。2006年，深圳首块廉租房与商品房用地捆绑出让成功，深圳招商房地产公司以4.8亿元竞得宝安区某块9.2万多平方米的商住用地。在北京市场，顺利摘得西三旗地块的是北京老字号房企——住总集团。 成功摘得北京市宋家庄顺八条8号地块经济适用房项目的北京建工集团一位高层对本刊记者表示，与商品房用地捆绑出让的廉租房建设，对于开发商利益的影响并不大，尤其是对于国字头企业来说更是如此。“由于需要配套建设廉租房，很多民营房地产企业认为利润偏薄，但同时，政府部门也同样看重投标企业的整体实力，双重选择下，中标者往往便是实力强劲的开发商，尽管这块的利润稍薄，但是大型房企更看好该类房屋开发过程中的融资功能。” 北京市一位民企地产开发商对记者表示，由于未来廉租房的比例将会越来越大，他们也渴望能够涉足廉租房的开发建设，但是每次投标均铩羽而归。 在目前配套开发过程中，廉租房比例均保持在10%左右，而这一比例在将来需要得到进一步扩大。上述北京建工人士坦言，随着廉租房范围的进一步扩大以及廉租房保障人群范围的扩大，大量低收入房产投放市场，必将对平抑房价具有重要影响。“但这种影响不会是山崩地裂式，是在政府理性的指导下，回归理性房价。” 政策收紧仍将继续 近日，物业税即将从“空转”变“实转”的传言在全国楼市引起轩然大波，物业税是否能真正实现降低房价的目的目前还不得而知，但却体现了政府对于日益高烧的楼市必须进行调控的决心。 “从政策方面来看，调控必不可少，但我们始终认为，房价大幅度下降不是政府调控的根本目的，保持平稳增长才是关键。因为房屋是最社会最主要的资产之一，一旦房价大跌，将会给国计民生带来不可估量的影响。”远洋地产一位高管分析说。 经历了近几年宏观调控不断洗礼的中国地产开发商们，似乎对于调控的认识更加理性起来。 一位开发商表示，物业税实际上是跟《物权法》相关联系的。当物权法才刚刚是一部新法律的时候，物业税注定了在中国的开征不会一蹴而就。 在北京市场上，从10月份二手房实际成交状况来看，中小户型房源的交易比重在整个市场中的“优势”地位继续拉升，环比都表现为上攻势头，60平米以下区间与60-90平米区间房源的交易比重差距渐趋缩小，且前者上涨势头更胜一筹。(见表4) 众厦地产信息研究中心人士表示，有关方面会继续严格控制房地产开发的贷款以及控制住房的个人消费贷款。 目前，即央行和银监会均连续召开会议对各家银行给予“窗口指导”，严令各家银行控制贷款规模。尽管不断的加息和存款准备金率，使得各家银行的存贷比接近警戒线，但是对于正在实施股改的一些银行来说，存贷比并非最主要指标，一位中国农业银行的人士就坦言，即使信贷政策趋紧，农行的房贷发放并不会受到多大影响。而北京市商业银行的一位人士同样表示，目前该行房贷的发放受到信贷趋紧的影响不大。
