爱华网解决楼市难题不能靠银根紧缩，只能靠市场机制和扩大供应
文/张盈
进入10月，建设银行率先发难，提出“以户为单位”的严格标准，大举提高第二套住房首付到40％，同时提高贷款利率至基准利率的110％。作为国内最大的房贷银行，建设银行紧缩住房贷款的做法得到了其他国有商业银行和股份制银行的积极跟进。 房贷一直是各大银行激烈争夺的优质贷款，由于房产抵押物的存在，坏账率一直处于相对较低的水平。这次银行主动放弃经济利益，提高第二套住房的贷款门槛，是否意味着银行不认可急剧上涨的房价？收缩银根进而压制需求的调控措施能否撼动高高在上的房价？新一轮调控政策能否切实得到严格执行，并解开楼市这团已经乱成一堆的麻？ 银根紧缩给市场带来短期压力 银行提高第二套住房贷款门槛的利空，在资本市场提前得到了反应。从9月初起，一度A股最耀眼明星的地产股颓势连连，一线地产上市公司万科、保利、招商和金地都陷入了调整。“很显然，投资者担忧房贷门槛的提高将打压房产销售。”中信证券房地产行业首席研究员王德勇告诉记者。 “只要是利空，资本市场就会做出反应，但这次肯定是反应过度了。”王德勇认为，决定房产销售的关键是供给，目前房产市场还是供应短缺。 但短期看来，银根进一步收紧还是给房产商带来了不小的压力，阳光100集团常务副总裁范小冲告诉《新财经》记者，北京10月份的新盘都有一定的退房现象，退房理由无外乎是成本压力加大。“首付成数的提高降低了银行按揭的杠杆系数，又面临着进一步调控的不确定性，一些投资客开始放盘。” 购房者的观望情绪也更加浓厚，在“金九银十”的销售旺季，北京、上海和深圳等一线城市都出现了楼市成交的萎缩。这种现象被虎杰投资首席分析师张寅称之为“滞胀”。 “滞胀对房产商来说绝对不是好兆头，房产价格拐点将在明年二季度出现。”张寅认为宏观调控逐步深化和限价房集中上市将给他的观点带来支撑，“和经济适用房的保障性质不同，限价房销售人群更为广泛。” 如果被张寅言中，2008年中期迎来房价拐头，全国几亿民众将高兴得跳起来。但记者在对开发商、房产中介和行业研究员的采访中发现，张寅是少数派。“决定房产价格的最重要因素是供求，而目前楼市的最大问题是供应短缺。”王德勇的观点很有代表性。 银根能否切实缩紧尚存疑问 这边银行提高多套住房首付门槛已经引发了楼市的波动，那边银行对于“第二套住房”的认定还没有拿出统一的标准。央行和银监会虽然规定了购买第二套及以上住房贷款的首付比例和利率，但把认定第二套住房的自主权下放给各大商业银行。 无论以何种标准来认定第二套住房，都要通过央行的征信系统。央行征信中心主任在接受媒体采访时表示，央行征信系统只能反映同一个自然人名下的所有住房情况和个人信贷情况，而不能反映整个家庭成员的购房情况。 据悉，央行征信系统只能要求所有商业银行提供个人信贷信息，由于缺乏相应的法律授权，暂时还无法与隶属房管部门的房屋权属登记机构、隶属公安部门的户籍登记机构和隶属民政部门的婚姻登记机构共享信息，因此，无法反映整个家庭的全面征信信息。 即使以“户”为单位认定第二套住房能否得到切实执行尚存疑问，不少商业银行还是倾向于选择相对宽松的标准。比如交通银行就以“个人”为标准来认定第二套房，这意味着夫妻二人如果其中一人通过银行贷款买房，另外一方通过贷款买房时仍可视做第一套住房。相对于以“户”为单位，交行认定第二套房的门槛降低了一半。同样倾向于以“个人”为单位认定第二套房的还有招商、浦发、光大和华夏等股份制银行。 工、建、中、农四大国有商业银行无一例外都选择以“户”为单位认定第二套住房。张寅告诉记者，最近几年来，在贷款规模扩张上，股份制银行一直比国有商业银行更为积极，在此次房贷优质资产争夺上，股份制商业银行又一次表现出主动。“由于执行标准不一，第二套房提高门槛的调控效果将大打折扣；房贷是各大银行激烈争夺的优质资产，部分银行执行宽松的标准将带来羊群效应，最终所有银行都将选择把标准放宽。”
一直以来，个人住房贷款在银行所有贷款中不良率最低，银行怎么舍得自损财路，对住房个贷设限？“是出于自保，银行也不认可越来越高涨的房价。”张寅表示。 香港楼市崩盘是前车之鉴。北京典范公关公司总经理苏典池是香港人，他向记者描述了上世纪90年代末香港楼市崩溃时的惨烈：房价只剩下原来的三成，不仅没有能力续缴贷款，金融危机也让港人失去了工作，向银行“投降”都不成，银行拒绝收回已经贬值的房子。直到现在，香港楼价也没有回到十年前的水平。 美国次贷危机也足以形成警示。虽然国内并没有将房贷证券化、进入资本市场流通，但一年多来持续加息，房贷违约率攀升的现象开始冒头。炒房团借助银行信贷推高房价，也给银行带来了极大的风险。 中国管理科学研究院研究员李开发认为，炒房者通常合伙炒房、团体炒房，无外乎是在这个小团体内部，张三卖，李四接，再转手王五，循环往返，轮番从银行贷款。在银行评估体系不改进的情况下，每次炒作的结果，就是提高交易价，套取更多的贷款。如果有一天这个击鼓传花的游戏不能进行下去，银行将是套牢者。 银行当然知道其中的风险，并寄望于提高购买多套住房首付成数来降低杠杆系数，对投资客进行警戒。但在扩大贷款规模的冲动下，很难联起手来，整体重拳出击。目前，开发商贷款不良率是7％，居民按揭贷款不良率是2％。银行甚至愿意承受开发商贷款的高风险，以换取后期带来的按揭贷款。 求解楼市只能依靠市场 在记者的采访调查中，大多数人并没有对第二套房银根紧缩投赞成票，他们认为管理层提高购买成本以抑制需求的初衷，尽管能在一定程度上达成，但住房需求不是消失了，而是押后了，必将带来楼市供求进一步失衡，引发更多的问题。 北京师范大学金融研究中心主任钟伟在一次房地产论坛上表示，提高房贷利率、首付比例在执行中，会对中等收入阶层造成非常大的损害。钟伟表示：“现在商品房供不应求的情况太严重了，这时候提高首付比例，中等收入阶层、要靠首付和按揭买房的人，只能压抑自己的购房需求。” 前国美置业副总经理、现北京知本家投资顾问事务所总经理吴坤岭附和了钟伟的观点。吴坤岭做过统计，在北京市场上，拥有自有住房并通过银行按揭购买第二套住房以改善居住条件的购房者，占全部购房者的七成。 吴坤岭表示，监管层对住宅需求的理解有些“僵化”，把住房的消费性需求和投资性需求严格区分开来，其实，已经拥有住房并期望居住条件升级的人才是市场上购房者的主体，单纯为增值而炒作的人并不多，“提高第二套房首付，受打压的主要是这个购房人群。” 北京新华远地产董事长任志强则对提高第二套住房贷款怒不可遏。他在个人博客中写到：房地产行业频频出现宏观调控，“宁可让大多数人买不起房，也不能让少数人多买房。”他认为解决楼市难题不能靠银根紧缩，只能靠市场机制和扩大供应。 吴坤岭告诉记者，在北京10月77个新开盘中，来自“三北”（东北、西北、华北）地区的购买者接去了一半，北方人信奉“成则入京”的观念，如果在北京经商和有子女在北京求学，就有很大的热情在北京购置房产。“奥运会后，北京更是世界的北京。如果不扩大供应，北京三环内房价将超过10万元/平方米，而这个时点肯定在2015年以前。”尽管有点危言耸听，但吴坤岭的口气无可辩驳。
