爱华网没有资金实力拿地？银行贷款不批？找资本市场去！是以纵使借壳SST幸福遇阻，华远地产仍矢志不渝
作者:本刊实习记者王思璟／文
与潘石屹推动SOHO中国赴港上市后的春风得意形成对照，华远地产董事长任志强一定笑不出来。此刻，他正面对着华远地产资金链紧张，以及借壳上市被否与银行贷款融资遇阻双重失利。 9月27日，中国人民银行、中国银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称通知)，提出“严格房地产开发贷款管理”和“严格规范土地储备贷款管理”。9月30日，《证券市场周刊》获悉，华远集团向民生银行提出的增加授信额度申请被无限期搁置，任志强“在‘十一’前拿到4亿元贷款”的要求被拒。 9月28日，运作一年之久的华远地产借壳SST幸福(600743)案倒在了冲刺线上，其《资产出售暨吸收合并北京市华远地产股份有限公司重大资产重组方案》(下称“重组方案”)未获证监会审批通过。10月8日复牌后，SST幸福连续跌停。 资金焦渴 6年前，任志强带着转让原华远地产(现更名为华润置地，1109.HK))18%股权得到的数亿元转让金和华远地产的品牌，离开了当时中国交易量最大的房地产企业，将全部原有土地储备项目，包括华清嘉园、华亭嘉园、凤凰城、西单文化广场等北京市知名的明星楼盘，以及所有债权债务全部留给了原公司。任志强戏称，曾是“大地主”的前华远地产公司在与华润分手之后变成了房无一间、地无一陇的“雇农”，仍挣扎在吃了上顿找下顿等米下锅的阶段。 二次创业的华远地产始终没有建立起土地储备。这应主要归因于国家数次宏观调控、土地招拍挂政策的出台，以及华远地产自身拿地策略的失误。自2002年国家实行土地招拍挂制度以来，华远地产仅仅通过挂牌的方式取得了一块土地;此后数年，其拍地屡战屡败。2006年华远地产参与土地招拍挂竞拍，多次都因不是最高报价而失败，而在其一次最高报价的竞争中，国土局却宣布终止挂牌了。 华远地产的拍地境遇是与其资金实力相联系的。尽管离开华润之后进行了多次股份制改造与增资，但华远地产始终资金有限。 华远地产曾通过与有土地资源的首旅集团合作，暂时缓解了开发土地短缺的困境，但“巧妇难为无米之炊”。华远地产不得不进行不断的楼盘转让和土地资源收购。 2004年，为了从北京城建(600266)手中取得东直门综合交通枢纽暨东华广场商务区的项目开发权，华远地产不惜将一期开盘销售状况颇佳的华远尚都(转让后更名为SOHO尚都)转让给同样土地资源奇缺的SOHO中国。此举被任志强比喻为“粮票换鸡蛋”和“鸡蛋换粮票”，华远地产缺乏土地资源的窘迫跃然纸上。然而，经过与项目原合作方香港康实投资公司长时间的纠纷和媒体口水战，华远地产最后黯然退出该项目。 显然，能否融到足够的资金成为华远地产能否继续生存发展的关键。实际上，6年中，华远地产也一直做着各种融资努力。 首先是与外资进行合作探索。曾有多个外资方对华远地产进行过考察与评估，但他们大多由于华远地产没有大量土地储备而举步不前。海外投资者虽能看到华远地产眼前的项目盈利，但却无法预测其未来发展轨迹。此外，华远地产还试图通过收购现有上市公司，以借壳方式进入资本市场融资。两年前，华远地产就看中了京西旅游，但终因各种问题未能实现。 在博客中，任志强写到:正确地说地产实际就是一种以金融为背景的战争，尤其是在中国公开的资本市场有限，企业的融资手段有限，过多依赖于银行贷款为支撑的局面下，谁能获得更多的资本认可，谁才能提高企业的实力与竞争力。 不需赘言，任志强希望华远地产进入资本市场的想法显而易见，但在此之前，银行贷款仍是其主要的融资渠道。 银行贷款折戟 今年年初，华远集团以手中持有的8300万余股北京银行股权质押，向民生银行贷款9500万元。9月，随着北京银行的上市后，华远集团再次提出以上述股权作为质押，向民生银行贷款5亿元的申请，若减去已有的9500万元贷款，新增贷款额为4亿元。相关人士向《证券市场周刊》记者透露，任志强对此贷款志在必得，声言“要在‘十一’前拿到钱”。 其实，随着北京银行上市，这部分股权的价值已是水涨船高。二级市场上，北京银行流通股股价一直在20元以上。华远集团持有的虽然是限售的国有法人股，但作为其第九大股东，任志强代表华远在北京银行的17名董事的董事会占有一席之位，参与其经营，因此这批被质押的股权仍然非常有吸引力。 然而，价码足够的贷款质押却没有得到批准。就在“十一”假期前，《证券市场周刊》获悉，这次贷款最终卡在了最后的审批环节。上述人士透露，贷款流产的原因也许并非华远集团本身的还款资质，而是日前央行对商业银行的“窗口指导”，要求收紧对房地产行业的贷款。
果不其然，9月27日，央行和银监会共同发布了通知，要求“严格房地产开发贷款管理”和“严格规范土地储备贷款管理”，并明确提出“商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。”而此次任志强以华远集团的名义提出贷款，可以说打了个“擦边球”。 通知规定:“商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。 今年4月，华远地产与西安立丰集团签约，共同合作开发小寨“立丰吉祥购物广场”项目，拉开了华远地产走出北京、对外扩张的序幕。已难在北京拿到适合商业开发地块的华远地产，此次贷款难保不是用于异地开发。 此外，通知还提出:要严格规范土地储备贷款管理，和加强房地产贷款监测和风险防范工作;商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款;对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年;商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。 鉴于上述条款，任志强此次贷款可说是“赶在了枪口上”。更雪上加霜的是，通知出台的第二天，华远地产借壳SST幸福上市的方案也被证监会否决。 借壳上市失利 2006年10月，经中信证券牵线，华远地产与SST幸福的大股东名流投资洽谈借壳事宜。双方一拍即合。经过3个多月停牌商议后，今年2月，SST幸福公告了资产重组暨股权分置改革方案，随后陆续进行一定修改，并通过了股东大会和“证监会的初步认可”。 根据重组方案，第一步是缩股，即SST幸福全体股东以每1股缩减为0.4股的方式减资作为股改的前提条件，减资完成后，公司股份总数为12512万股，注册资本由31280万元减少为12512万元。之后，SST幸福拟将全部资产和负债整体转让给第一大股东名流投资或其指定的企业，并由其一并接收并安置公司全部职工。华远地产5位股东同意以其持有的1687万股华远地产股份作为对名流投资的补偿，由5位股东按照对华远地产的持股比例承担。然后SST幸福以新增股份换股吸收合并华远地产，上述补偿的华远地产股权将折合为SST幸福股份2200万股。 然后SST幸福以新增股份换股吸收合并华远地产，按照SST幸福3.88元/股、华远地产5.06元/股的换股价格，华远地产共计50085.8万股的总股本，可置换为SST幸福65300.9万股新股。此番定向增发后，SST幸福总股本数将变为77812.9万股。 最后，华远地产五位股东将以其换股获得的SST幸福股份代公司非流通股股东向流通股股东送股，即流通股股东以减资后所持流通股数量为基础，每持有10股将获送15股，总计共获送4692万股。送股完成后，流通股股东所持流通股份数量为7820万股，与减资前所持流通股份数量一致，由此完成SST幸福股改。 数位行业分析师均表示，此重组方案还算合理。而据媒体报道，SST幸福股价距一年前的基准日早已攀升数倍，重组方案中的3.88元与审批停牌前的25.82元实在相差过远，过山车般的股价令证监会痛下杀手。 10月9日，SST幸福公告称，已咨询公司第一大股东名流投资和重组方华远地产，双方同意继续完善申请材料后重新申报，继续推进资产重组和股权分置改革工作。但从10月8日复牌至今，SST幸福已历三个跌停。
