爱华网中国的房地产市场，在长期的探索中，一种趋于理性的可持续发展的房地产模式正在逐步形成
文/钟永生 王虹瑞
为转移政府和百姓的视线，逃避责任，目前，很多房地产开发商把房地产市场出现的问题归结为住房保障体系不完善，廉租房和经济适用房建设不足，把矛盾都推给了政府。 其实，房价过高的责任并不在房地产开发商，也不是缘于政府失职，而是中国房地产市场发展战略的缺失和模式不当。要解决中国目前的问题，首先要研究中国房地产市场发展的整体战略和宏观模式。 中国房地产市场体系的缺陷 “正规市场”不规范，黑市交易比例高。在土地征用、出让、转让，以及土地所有权和使用权的出租市场，黑市交易十分猖獗。在农村征地市场，农民处于弱势地位，土地没有实现平等自由交换。在城镇的拆迁市场上，被拆迁居民处于被动地位，其财产权利没有得到保障。在城市的二手房交易和房屋租赁市场上，一些中介服务企业资质差，缺乏诚信，致使多层次的住房租赁市场供应体系远未形成。 制度体系不健全，司法保障不完善。目前，土地征用、出让、转让和房地产的开发、销售、出租、中介、物业等市场制度都不健全，房地产业的相关法律并未完善，特别是对市场中各种侵权行为的限制和惩罚的具体规定很少，对消费者权益的具体保护规定严重欠缺。目前房地产合同履约率不高，侵权诉讼的结案率也不高，诉讼保障缺乏。 监管执行不力，监管体系不健全。对房地产市场，政府在准入监管、质量监管和秩序监管等方面政出多门，互相交叉扯皮，实施不力。 住房保障不完善，公共服务不到位。政府对中低收入家庭的“住房购买租赁补贴”额度不足，范围不大，对象不准。公共部门不能提供有效的房地产档案信息，也未能提供相关的市场预警和预报信息。 税费种类不简明，税费结构不合理。目前，我国与房地产有关的税多达12种，收费项目不少于几十种，甚至上百种。税费体系混乱，租、税、费混杂现象严重。税收结构也不合理，所得税低，保有税低，流转税高。税费征缴方面，偷税、漏税和逃税现象严重。 调控手段不灵活，部门之间欠协调。我国房地产金融市场体系没有健全，货币政策手段难以发挥作用。国家对房地产宏观调控主要是通过行政手段进行，包括土地审批、项目审批、资金信贷审批。各级政府及部门之间没有形成信息共享、对话平等、协调配合的决策体系和机制，政策时常相互矛盾，宏观调控常常难以奏效。 城市战略与住房保障战略 中国房地产业虽然庞大，但缺少好的制度基础，其发展也没有整合到一个深思熟虑的城市化战略中去。中国必须实施整体性的城市化战略，为房地产市场提供一个稳定的“锚”。 房地产业发展虽然在中国如火如荼，但并非如某些开发商所说，完全是来自“市场需求”因素，而却在于一些更加诡秘的“潜制度”因素。其中，最重要的便是少数地方政府与房地产商形成的联盟。这一联盟的关键，是某些地方官员需要通过大造政绩工程来升官发财，而房地产商们需要借助地方权力完成拆迁任务，实现最低成本的暴富，两者一拍即合。 在这一“发展过程”中，造成大量的社会与公共损失，比如环境破坏、失地农民的利益损失、银行呆坏账风险、国家税收损失被忽视，甚至根本不予考虑。显然，这既是一种过于短视的发展方式，也是一种利益分配严重不平衡的分配方式。 在这种增长模式下，地方官员与房地产商获得了“暴利”，房地产业甚至成为中国当前经济发展的第一推动力，但大多数人并不能从中分享繁荣和收益，造成了中国房地产利益的严重分化。 为了满足居民的基本居住需求，政府需要在制定相关法律的基础上，建立适应中国的住房保障体系。在这个住房保障体系中，首先要让那些丧失劳动能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证。而这部分住房保障就是廉租房，其所占比重不应超过10%。20%左右的中高收入者可以通过商品房市场自行解决住房问题。对于其余70%居民的住房，同样也得通过市场解决，但他们需要政府帮助。 为了让中国绝大多数民众都有进入房地产市场的支付能力，就得遏制过高的房价。使房价下降的正常途径有：在人口普查、土地普查、住房普查的基础上，设计规划出合理的发展房地产市场的短、中、长期方案，做好土地基本规划。然后利用信贷、利率等工具把住房投资限定在20%的完全商品房市场范围内，而其他80%的房地产市场则定位为消费品市场。利用物业税、住房政策(比如每家只准购买一套住房)来调节和限制。 在这种情况下，经济适用房、限价房也就多此一举了。而政府一旦确定房地产市场未来发展思路，就得尽快用法律形式把模式确定下来。 加快房地产开发“工厂模式”的形成 目前，开发商的经营模式是大量储备土地，并从土地的升值中获利。显然，金融市场青睐这样的企业，它们的股价高企，也能够以土地为抵押品轻易地贷款，我们称之为“土地银行模式”。对中国的发展战略来说，这个模式是不好的。中国需要的是能够像工厂大规模制造产品那样，迅速开发大片住宅的开发商，我们称之为“工厂模式”。 从“土地银行模式”到“工厂模式”的转变，需要对地方政府和开发商的关系进行重新调整。近期提出的30%~60%的土地增值税，对于“土地银行模式”是一个沉重的打击。同时，政府需要对开发速度和规模加以鼓励，并引入融资工具来支持“工厂模式”。政府已经要求房地产开发商在购买土地后，两年之内必须开发，但这个规则很少得到执行，这就是“土地银行模式”流行的原因。如果规则得到执行，它将迫使开发商转向“工厂模式”。 将房地产开发转为“工厂模式”，是房价降温的关键。在“土地银行模式”下，如果价格还不够高，开发商就有动力拖延开发时间，缩小开发规模，以伺机获取更高的利润。对此行为的唯一制约手段就是抽出银行信贷，但这却很少被实施。与此相反，“工厂模式”下，开发商的利润率有赖于销售速度。当房价高企时，供给自然就会上升，从而冷却价格。 “工厂模式”需要发达的金融市场作为后盾。房地产开发的关键在于融资。中国开发商的核心竞争力就在于拿地和贷款的能力，也就是政府关系。如果中国改变政策环境，促使房地产业向“工厂模式”转型，现在行业中的很多佼佼者未必能保住它们的地位。 房地产业是一个资本密集型行业，融资成本的高低对其效率至关重要。当前，房地产主要的融资渠道是股市和银行，二者的成本都很高。这种低效融资暂时被快速上涨的房价所掩盖，一旦房价不再上涨，甚至下跌，中国的房地产开发商可能会大批破产。 未来，中国的房地产开发商可能会向两个方向分化。其中大多数专注于开发高利润住宅，以及第二居所性质的住宅。另一些企业将发展为服务于大众市场，每年开发数百万平方米房屋的大规模企业。中国房地产市场大概可以容纳20~30个这种规模的开发商。他们的竞争优势在于资金管理，以及统筹众多的承包商。他们的规模也将大到足以开发基础设施，也就是说，他们就是城市化的代言人。他们的账面资产可达数十亿元之巨，但大部分属于债务融资，并且需要频繁地再融资。 在长期的探索中，一种趋于理性的可持续发展的房地产模式正在逐步形成。 钟永生 经济学博士教授
