爱华网房价的涨落和贷款比例早已成为人们最为关心的话题，而房贷新政的公布就立刻引起了社会各界的热烈回应，其中关于购买第二套房的界定和其对购房能力的影响都是人们争相讨论的焦点。
文/郭晓熹
央行、银监会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下面简称“通知”），对商业性房地产信贷政策进行了调整，其中规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 房价的居高不下创造了房产市场上一个又一个神话，也使人们疯狂追逐第二套房、第三套房。房价的涨落和贷款比例早已成为人们最为关心的话题，而房贷新政的公布就立刻引起了社会各界的热烈回应，其中关于购买第二套房的界定和其对购房能力的影响都是人们争相讨论的焦点。 如何界定各行不一 有关负责人表示，所谓“第二套房”，指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。而“首套自住房”，则指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。 为此，通知也强调了商业银行应加强贷前审查，充分利用中国人民银行的信贷征信系统，在接受了个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询；贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。 但仍有人对第二套房的认定提出疑问，比如夫妻各买一套算不算第二套房？用未成年孩子名字买房算不算第二套房？异地买房的购房资料如果不能共享时如何解决？诸如此类的疑问纷纷指向拥有自主决定权的各大银行，而各大银行也出台了各种不同的版本的解读，更有几家银行担心因界定不准将受惩罚而采取观望态度。 已经下发了执行细则的银行对“第二套房”有了三种不同界定办法： 一是以个人不以家庭为认定单位，同时还清了以前贷款的人再贷款可享受“第一套房”待遇。对购房者来说，这样的银行条件最宽松。 二是以个人为认定单位，但只要有过贷款买房经历，本人再次申请房贷就只能提高首付比例和利率。对于这样的银行，购房家庭可以用没贷过款的一方的名义申请房贷，享受优惠的“第一套房”待遇。 三是以家庭为认定单位，还清了老房贷的贷款者仍可享受第一套房待遇。对于这样的银行，购房者可以先把第一套房的贷款还了，再申请新的房贷。 中国工商银行上海市分行副行长张琪10月17日在上海召开的零售银行业论坛上透露央行正联合四大商业银行讨论房贷“第二套房”的核定标准，预计近日将为四大行确立统一的“第二套房”认定标准。张琪表示，央行确立的统一认定标准将在四大行强制执行，如果最终结果确定以户为认定单位，那么四大行可能面临以个人为认定单位的中小银行的竞争压力，但四大行只能全力支持。另外，即便首套房产的贷款已经还清,也仍将被计算在内。
与四大银行认定标准相反的是，光大银行、华夏银行早在日前就率先确定了第二套房房贷新政的执行细则。两家银行对第二套房的界定均以个人为单位，即夫妻可以分别贷款买房。在对首套住房的规定上，光大银行的规定比较严格，首套自住房是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的住房，即使此前的房贷已经还清，再贷款买房仍被视为第二套房。与光大银行不同的是，华夏银行规定，如果结清第一套房贷款，再贷款购房，同样可享受“首套自住房”待遇。 央行征信系统认定第二套住房 在房贷新政出台的半个多月以来，多家商业银行零售银行或个贷部门负责人表示，虽然《通知》没有明确“第二套住房”定义，但各行领会监管层的意图已经相当明确。鉴于提高首付比例、提高利率水平的多重房贷紧缩措施，各行实施房贷新规之后，房贷供需市场很快就会有所反应。目前各行已经达成一致，将通过人民银行个人征信系统进行对“第二套住房”的考量。 虽然，市场仍然对央行征信系统是否可以胜任这一繁杂任务备感质疑，但日前，央行副行长苏宁在上海公开表示，人民银行征信系统已经能够覆盖到全国的企业和个人，所有银行都能够查到企业或个人的信贷及违约信息，不存在同一自然人在不同银行贷款都算作第一套房的情况。 央行上海总部征信管理中心人士昨日亦确认，目前除个别基层农信社外，个人信用信息基础数据库已经可以与全国所有商业银行和农村信用社联网运行。即使借款人是在城商行或农信社办理房贷，再贷款时商业银行都能够通过个人信用信息基础数据库查到相关信息。 而对于此前《通知》未涉及但目前仍处在信息收集不完全阶段的公积金贷款，征信管理中心人士明确表示，个人信用信息基础数据库还未能覆盖所有省市的公积金贷款信息，“目前征信管理中心正与各地住房公积金管理中心取得沟通，希望能将公积金贷款数据全部纳入个人信用信息基础数据库，以便商业银行在考量借款人是否已借贷的问题上公平对待”。 央行表示，商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。央行称，必须加强房地产信贷征信管理，让商业银行充分利用央行信贷征信系统，加强贷前审查，有效防范房地产贷款风险。 苏宁透露，对于应收账款质押登记公示系统的上线，央行实际上是获得了全国人大对央行主管动产登记制度的授权，但对于房子这样的不动产而言，并没有明确的规定授权给央行负责不动产登记制度。 房贷新政难以影响楼市全局 对于房贷新政的颁布，业内人士认为，这相对于加息等间接的宏观调控手段来说，提高第二套房屋的首付比例是对房地产市场最明确、最直接的调控，它表现的信号非常清晰，就是进一步限制投资性购房，这让很多有购房打算的老百姓感到高兴。 从连锁反应来看，第二套房子提高首付比例，整个市场30%左右的购买力会受到影响。按照之前掌握的数据，首付比例提高10％，需求在短期之内会出现明显下降，但对普通购房者贷款购买第一套住房没有影响。那些升级购房者，可能成为第二套住房首付比例提高政策的直接受影响者。但也有人认为，通知的颁布对炒房一族到底有多大的约束力，目前还很难说，因为有相当大一部分投资者根本不需要通过银行贷款买房。 此次房贷新政虽然对炒房一族有一定的打击作用，但很难抑制高企的房价。宏观调控首先针对是投资过热，其次才是针对最近一段时间CPI的大幅度攀升。而房地产的需求，也因此受到了一定的抑制。但是这种影响是不是意味着房价下跌，还要看另一方面，就是供应。供求关系才是决定价格的最基本因素。中国社科院金融研究所王松奇认为，提高首付将减小银行贷款集中度，但对抑制房价上涨作用并不大。他认为，房价居高不下主要因为土地资源是地方收入的主要来源，虽然调控手段会有一定效果，但不能解决根本问题。 建行董事长郭树清认为，房地产调控本身具有复杂性，涉及土地、金融、财税等多个领域。目前提高第二套住房贷款首付比例对房价的具体影响在短期尚难以判定，但毫无疑问，对遏制炒房将有直接作用。 摩根士丹利债券部副总裁张力同样认为，不管是加息还是提高首付的比例，包括增加一些手续方面的费用以及税务的措施，对于投资来说，都是很有影响的。因为投资者要考虑投资回报。如果投资房地产相比投资其他市场回报率低，他们就会撤出。但是，从目前的情况来看，大部分投资者对房地产长期还是看好的，而且改善需求也很强，所以，房价要下跌很难。
