爱华网中国政府调控房价的行政之手越来越严厉，但“一刀切”的负面效应也开始显现，“堵”不如“疏”。监管部门应加强研究REITs，并适时推出REITs，引领房地产投资性需求向理性靠拢。在解决房地产需求泡沫的同时，还需要配合适当的税收倾斜政策，吸引更多资金投向中低端房地产市场，以有效缓解中国住宅市场的结构性矛盾。
作者:朱武祥
日前，中国政府出台强有力调控政策，一些地区的房地产价格开始下跌，房地产上市公司市值更是应声下坠。而2007年上半年，调控政策不断，从南到北的房价“涨声”仍是一片。 土地的稀缺性和长期性天然决定了房地产的消费、投资两重属性，使房地产的需求结构复杂。作为投资品，只要有利可图，其需求可以被放大到整个经济体的全部流动性，但一旦市场预期进入负向循环，则投资需求可以减小到零，甚至为负（已购房者的恐慌性抛售）——在这种自我创造和自我消灭的需求波动中，泡沫便产生了。而理性标杆的缺失更加重了这一状况的危害。在理性标杆缺失的情况下，“锚定”历史涨幅和周边价格的定价标杆脱离了租金收益率等基本面因素，只与预期房价上涨后的资本利得相关，以预期资本利得确定的价格标杆将被不断推升，投资性需求由此放大，最终导致泡沫的产生；另一方面，在价格泡沫破灭时，资本利得的标杆也将持续下跌，最终导致交易价格低于真实价值。正像一位经济学家所说：“当人们只关注房价上涨的资本收益，而不再关注租金收益时，房地产的泡沫就已经形成了。”房地产的投资品属性决定了简单的“限制需求”、“行政调控”政策只会让泡沫膨胀得更快，因此有必要改变投资人的定价模式，引入理性价格标杆。
房地产投资基金（REITs）以稳定分红为基石、以租金预期为核心的定价机制推动了理性价格的形成。它将人们的注意力重新引向租金回报，以租金预期贴现估值的理念对房地产市场的价值评估，从而成为众多机构投资者投资地产的风向标；另一方面，REITs真实供求的反映和相对独立的估值，使商业地产的价格透明化，为周边地区的住宅地产提供了新的锚定标准，又在一定程度上避免了股市、楼市双重资产泡沫的打击。如果以租金贴现理念来计算京沪深等地住宅地产的合理价格，会发现当前租金所能支撑的理性价格还不到市场价格的70%，只相当于“两限房”价格水平。 在亚洲的日本、新加坡和欧美国家，REITs以预期租金贴现的估值理念，对传统的锚定历史涨幅和周边房地产价格的估值理念产生了革命性的冲击，从而引领地产市场走出金融危机后的低谷。2001年9月日本第一个写字楼REITs上市，2004年3月，日本第一个住宅REITs上市。此后，房地产投资基金规模扩张和并购活动，推动了东京、大阪、名古屋三大商圈地产价格的回升。 继日本之后，新加坡2002年7月第一只REITs基金上市，目前已经有6只，总市值已超过40亿美元，成为亚洲第二大REITs市场。2005年3月，中国台湾也推出了第一只REITs；2005年11月，香港领汇基金终于开盘上市；韩国目前也有7只REITs。瑞士银行亚洲房地产研究主管预测，2010年前亚洲REITs市值将增长近10倍。 REITs受到越来越多投资人的欢迎。在美国，截止到2007年6月，进入FTSE指数的119只权益型REITs的总市值已达到3800多亿美元，并以每年上百亿美元的速度在扩容。在欧洲REITs的覆盖率已达到13%，加拿大的覆盖率是9%。亚洲地区的覆盖率较小，为4%，但随着日本REITs的繁荣和新加坡、香港、韩国相继推出REITs，其市场覆盖率正在逐步上升，并将在房地产资产定价方面发挥越来越重要的标杆作用。 REITs正在被越来越多的国家和地区的政府视为解决住房供求矛盾的重要工具。例如，为了解决房价高涨中的结构性问题，欧洲各国纷纷推出REITs。2006年12月6日，英国前财政大臣、现任首相戈登·布朗在预算前报告中宣布，2007年英国将正式引入REITs，以解决房屋集中于少数投资人手中、总体供不应求的结构性矛盾。英国房地产联合会也认为，缺乏灵活多样的投资工具是导致个人投资者被迫以购房方式来抵御通胀威胁、并引发房价持续上涨的重要原因。而REITs不仅能够分流投资需求，还能增加房屋出租量，提高房屋供给。 中国政府调控房价的行政手段已越来越严厉。但“一刀切”的行政手段其负面效应也开始显现，“堵”不如“疏”。监管部门应加强研究REITs，并适时推出REITs，引领房地产投资性需求向理性靠拢。在解决房地产需求泡沫的同时，还需要配合适当的税收倾斜政策，吸引更多资金投向中低端房地产市场，以有效缓解中国住宅市场的结构性矛盾。 （作者为清华大学经济管理学院公司金融教授）
