爱华网赵晓：在中国，房地产泡沫的收益只能被少数人获得，大多数人则沦于被掠夺的地步，因此它是一种“掠夺型”收益分配。与此同时，房地产泡沫带来的是城市的畸形繁荣，使得城市化超越工业化，从而对于工业化的完成起到阻碍作用。股市的泡沫则不同，其泡沫的收益是被多数人所分享，因此它是分享型收益支配。同时，股市泡沫的结果是大量资金流向工业领域，从而有利于中国工业结构的升级换代。所以，股市泡沫要比房地产泡沫的危害小些
王安/文
90平米70%，一支宣示决心的令箭 一支令箭凛然出囊，但祭在空中不到24小时，忽变成鸡毛了。 这支令箭就是《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）意见的函》。很快，2007年1月10日，国家建设部宣布废止。 “90平方米以下住宅要占到70%以上”，这是2006年5月底，建设部等9部委发布的一份文件的要求。这个文件给市场留下的悬念是，90平方米的套型面积究竟是建筑面积还是套内面积，70％的比例究竟是一个城市新建房的比例呢，还是一个开发商新开发楼盘的比例？一时间局面混乱，无法执行。 曾参与这一政策制定的经济学家徐滇庆道出了其中的原因：90平方米的小户型不得低于70％，这只是一个概念性数字，并没有仔细去推敲。我是2006年4月底到北京参加讨论，5月17日政策出台，大家都没有时间具体地分析这一个数字。 这是2006年政府调控房地产的杀手锏之一。如此重要的一项政策不经过慎重推敲就出台了？从中可见政府的急切。 但在拖了很长时间后，终于要出细则，出“征求意见稿”了，这条规定被建设部乘以一个系数，90平米被修正成107平米了。 这一回中央政府完全不征求建设部的意见了，完全不给帐下大员脸面了，令箭变鸡毛吧！与其说这是对一条规定的技术性争执，莫如说是为了表明中央政府的决心。 在过去数年中，中央调控房地产的决心被各界人士反复揣摩探底，反复化解修正，不胜其扰——房地产商一门心思赚钱，手段用尽；一些政府部门推波助澜房地产业，以从中获得GDP和政绩；一批学术精英引导公众预期，影响政府决策，获得地产商的好处费；媒体们为地产商制造舆论，从中获得广告回报。这些利益集团，不仅具有强大的自我保护能力，而且善于消解国家宏观调控，扭曲国家政策为我所用…… 中产阶级就是中低收入者吗？要给他们提供经济适用房吗 房地产已经不仅是一个产业，不仅是经济问题，更是政治问题。为GDP为人民币盖房子，还是为“天下寒士尽欢颜”盖房子，这个问题不解决，后果很严重。 建设部官员更忙了，许多工作做了改，改了做，计划没有变化快。2007年8月份全国住房工作会议把经济适用房的适用人群调整为低收入家庭，各地政府便依据此精神快马加鞭地制订细则，在北京，低收入标准是一户人家年收入低于22700元。眼看着工作有了眉目，修订后的《经济适用房管理办法》刚要出台，12月温家宝总理在新加坡访问时表示，经济适用房要面对中产阶级。于是，《经济适用房管理办法》又要改动。 改动并非自今日起。1998年，被称为房改纲领性文件的国务院23号文件规定：“最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他高收入的家庭购买、租赁市场价商品住房。”当时建设部做了个大概的划分：最低收入和高收入各占10%，中低收入占80%。 后来情况变了。2003年8月建设部18号文提出：“多数家庭购买或承租普通商品住房”，而经济适用房的购买者被重新定义为只是“具有保障性质的政策性商品住房”，这样的住房，在住房供应结构中不到10%。想必，这个改变不是建设部一家所能定的，当年教育、医疗卫生都有类似的思路。 如今，温家宝总理提出经济适用房要面向中产阶级。于是，中产阶级的标准便引起争论。以收入论，零点调查公司曾提出一个标准：年收入20万元，有一辆轿车，有高尔夫卡或健身卡……显然，虽然这个中产阶级的标准在国际上不算高，但这不是温总理所说的中产阶级。而以人数论，占社会80%的人口，实际上正是1998年所说的中低收入者——中低收入者就是中产阶级。过了9年，这部分人状况如何？在北京，一般认为，月收入5000元左右为中等收入者。这样的人要在北京四环边上买一套100平米左右的住房，不吃不喝大概需要20年时间。 那些说房价太高买不起的人，多是有一定购房能力的人，而那些贫困户，房价每平方米是5000元还是20000元，对他们来说没有太大区别，都买不起。对这类人群，政府有责任为他们提供住房。 北京市华远地产董事长任志强因为说了一句“开发商应该为富人盖房子”，成了公众声讨的对象。其实，他说的没错，开发商只需要盖出质量优良的楼房，并依照房地产业的高税率缴纳税款，依照高地价缴纳土地款，就算尽到一个地产商人的义务了。而政府要做的，应该是拿出开发商缴纳的各种款项，用来解决“为穷人盖房子”的问题，做市场不愿意做的事情。 要完成温总理交给的任务，让占城市人口八成的市民，加上进城民工，让他们都享受经济适用房，这部分人有多少？也许有五六亿。现在经济适用房只占住房结构的10%，要提高到80%，那得多少银子？谁掏？让国务院掏？不靠谱吧。要不，那位说了，政府自裁，零地价。但政府没了收入，拿什么去建经济适用房？这需要大智慧。 限价房被转让，手续费5万 12月12日，北京市公布《北京市经济适用住房购买资格申请、审核及配售管理办法》和《北京市城市廉租房申请、审核及配租管理办法》，明确了北京市经济适用住房配售面积标准为人均使用面积15平方米。 目前虽然中国大部分地区都实行了廉租房政策，但老百姓却感觉“只听楼梯响，不见人下来”，主要原因就是缺乏操作细则。北京率先出台操作细则，让天下寒士看到了希望。 然而，一些地方的限价房却不幸变成少数人的谋利工具。 泉州市江南雅园楼盘是福建省首例限价房，共有300多套住房，最高限价每平米2850元。但新华视点记者发现，这里尚未开盘的限价房已被转让。 记者手中有一份2007年1月24日签订的转让协议：“兹有江南雅园原价转让给吴晓芳（化名）……转让费伍万元整，预付定金壹万伍仟元整……特立此据……”协议双方是王莉（化名）、吴晓芳。根据这份协议，吴晓芳以每平米2850元购买住房一套，王莉从中获得5万元的手续费。 记者发现，不少房产中介都声称拥有江南雅园的房子。记者以购房者身份先后与德福房产、子午房产、诚信置业、无忧房产等房产中介联系，他们都表示，房东都是有关系的人，从内部拿到房子，转让时收4万元到6万元不等的转让费，或者每平方米加价600元。 此事绝不稀罕。只要有差价，就会有买卖，就会有“关系”，就会有寻租。说房子是政治，还真没瞎说。 为避税，实际成交价和交易中心备案价 可以相差30%-50% 经过凛冽的宏观调控，2006年底透出如下信息—— 2006年12月20日，国家发展委、国家统计局发布统计数据：11月全国70个大中城市房价同比上涨5.2％，福州、北京、深圳位列同比涨幅前三甲，涨幅分别为10.4％、10.3％、9.8％。央行12月7日发布《2006金融稳定报告》，对房价下跌可能引发的金融风险做出预警。国家信息中心与社科院绿皮书预测说，2007年房地产价格涨幅将趋缓……然而，房价到底是高是低，房价将涨将跌，如此显现的问题，似乎仍然是个问题。看看老外怎么说吧。 澳大利亚新闻网3月4日报道：中国的房价有多高，中国人买房有多难，和澳大利亚一比就清楚了。在澳大利亚房价最高的墨尔本繁华地带，土地面积650平方米，房屋面积250平方米，报价人民币210万左右，仅算房屋面积，每平方米单价只合8400元人民币左右，何况这座房子还有一个400平方米的院子。而在中国北京，城区已经难以见到每平方米1万元以下的单元房了。而澳大利亚居民年平均收入约合25万元人民币，以一个家庭2人的收入，4年半时间就可以买下这套房子。 然而，只缘身在此山中，中国人自己却说不清房价问题。 3月，上海市社科院副秘书长姚宏来发表了《“十一五”时期上海房地产发展环境、机会、企业对策和对政府的建议》（下称“报告”）。其中，“上海商品房将大量过剩”、“上海房地产调控并未到位”等观点，掀起大波。 而后，上海社科院房地产业研究中心主任张泓铭在媒体上公开表示，不同意上海商品房将大量过剩和“至少3年将出现供大于求”的提法，“姚宏来这个报告，不是我们社科院发的，他是以个人名义发的。我们不知道这份报告。” 作为政府的智囊部门，社科院肯定不希望在房地产市场胶着的情况下，争论被放大。事实上，此前张泓铭在自己负责起草的《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》中提到：上海房地产指数从2000年开始增长，增速在2003年到达顶点后放缓，与之相对应，上海房价上涨幅度也在逐步回落，住宅价格上涨幅度已经低于消费品价格的涨幅，2006年的涨幅为-0.5%。这是2000年以来上海房价首次出现负增长。到2006年，房价指数高出消费物价指数6.2%，已经进入正常范围，显示调控已经奏效。 但有人质疑这份《预警体系研究》报告采样的可信性。在这个报告中，关于房价的统计研究用的是上海中房价格指数。“中房价格指数并不是对所有交易成交价格的统计，而是选择了一些楼盘的价格作为样本来进行统计。” 而易居房地产研究院的《2006年上海房地产发展实证数据》显示，2006年上海商品房均价的涨幅在4%左右，2005年度的涨幅则超过20%。戴德梁行的报告也显示，2006年上海商品房均价上涨4%左右。 正当这些观点尖峰对决时，4月3日，上海房地局原副局长殷国元被双规。 然而，据媒体记者调查，即使是易居房产或者是戴德梁行报告中所采用的房产交易中心的数据也不能完全反映上海房价状况，实际成交价格远高于此，内环以内的新房和次新房单价都超过17500元，内外环间超过10000元。为避税，实际成交价和交易中心备案价格可以相差30%-50%。 张市长劝中低收入者不要急于买房，表示广州中小户型房价一定降 在广州，房价也是谜。 2007年3月，在参加十届全国人大五次会议期间，广州市市长张广宁表示，广州将全力控制房价，中小户型房价一定降，“至少要稳定在合理的水平”，劝中低收入者不要急于买房。 紧接着广州出台了“穗七条”力控房价，然后有开发商放言“广州房价涨到顶了”，随即广州市国土房管局发布了《2007年3月广州市房地产市场分析》，广州10区一手住宅首次出现最大降幅，每平方米下跌700元。 但是，国家发改委在3天后公布的数据显示：深圳、北京、广州等中心城市的房价涨幅名列前茅，广州3月份同比上涨8.6％，环比上涨1.2％。同样是政府部门的数据，却截然不同，哪个才是真的？说起控制房价，可以说是这些年政府心中最痛之一，怎么说、怎么劝、怎么打都不见效果，兀自向自己的“合理的水平”迈进。而张市长说的“合理的水平”是什么？张市长没说，聪明！——这话一定不能说，说了大多数人都不会高兴。官员有官员的想法，开发商有开发商的期盼，购房者有购房者的价码。而且，同是官员，不同地区、不同岗位的官员肯定想法也不同；同是购房者，已买房和未买房的群众也不同。那时候，张市长可要去迎合谁？ 张市长劝中低收入者不要急于买房，显露了他的大无畏精神。凭什么相信张市长有这样的能量？要想让房价降到“合理的水平”？眼下已经发明的技术似有三个—— 一是增加土地供应。但有些地方不是张市长想供应就能供应得了的。比如有人就想在广州农民运动讲习所旁边占块地界，还说这地界的“合理的水平”就是每平米300元人民币。张市长你不同意？走，进讲习所请毛主席评评理！ 二是政府建经济适用房。这招儿已被广大群众的聪明才智搅得千疮百孔，实践证明效果有限。 三是直接给中低收入者补助房款。此招儿不仅会激起广大群众更多的聪明才智，还会激起许多已买房的群众的恼怒：俺勤劳勇敢挣了钱，奉公守法买了房，其中一半的钱交给了政府，如今政府把俺的钱给了别人，把房价打到“合理的水平”，让俺变成了“负翁”，这公平吗？ 未婚女青年推高房价，2007年新增房贷8000亿元 如何把房价打到“合理的水平”？房地产商冯仑开出了一个方子：“未婚女青年推高房价，买房应限制在35岁以上”——随便问周围的未婚女青年，很多人结婚的要求就是首先要有房，至少要交得起首付，如果政府强制规定35岁才能买房，将降低对住房的需求，从而降低房价。 建设部政策研究中心主任陈淮认为，“未婚女青年推高房价”可能只是笑谈，但其背后有深层含义。从美国、欧洲和日本的情况来看，在25岁到35岁年龄段人群的个人财产中，不动产所占的比例是很低的。因为这个阶段的人群几乎没有能力买包括房产在内的不动产。即使有人买了房，也主要靠的是银行贷款。而35岁到45岁才是不动产扩大的年龄段。 此论甚荒谬，这不是歧视吗？未婚女青年们还没有来得及抗议，深圳房价便开始降了。 深圳楼市在连续3个月成交萎缩之后，深圳10月新房均价回落至每平米14797元，较9月下跌约一成。同时，深圳二手房交易量10月下降36.78%，价格9月比8月下降47.09%。据估计，7月到10月，深圳中介行业至少有15000人失业。 而此前的6月，深圳房价同比大涨22%，成为全国楼市领头羊。 深圳房价下跌，源于政府铁腕。央行5次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策相继出台，到9月27日央行推行房贷新政，购买第二套住房已很难获得4大商业银行的贷款。这是一根导火索。 然而，即便下如此狠手，2007年的房贷金额也大得惊人。2006年房贷新增2000亿元，2007年却新增8000亿元。 深圳楼市下跌的效应，也传导到广州。10月广州商品住宅成交面积仅为55万平方米，比9月份的成交量下跌了18%。以佛性、禅文化为卖点的公园一号楼盘，10月1日开盘，两个月只卖出20%。开发商如坐针毡，推出打折、送礼等促销手段，富力集团公开表示买楼送70年物业费，江南玫瑰园则承诺买楼送车位。 与深圳、广州相隔2000公里的北京也感受到南方楼市的寒意。“有价无市”成为见诸京城报端的热门词汇。与深圳、广州房地产市场价量齐跌不同，北京是价升量跌。11月，北京一手房成交量日均为364套，比10月份下降了近10%，但房价却依旧上涨，10月份房价比上年同期上涨17.8%，位居一线城市之首。 上海最不扛压，成为惟一一个楼市遭到深度调整的城市，它将又一次陷入2005年的境地吗？——2005年春节后短短几个月内，上海房价暴涨30%，成交暴升，却又在政策和市场压力之下，成交量迅速萎缩，半年内房价下跌20%。 万科领跌，楼市拐点未出现 万科楼盘突然全线降价，几乎引起房地产业的恐慌。 12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，不到两个小时，首次推出的C栋156套单位即全部售罄，销售金额逾2.1亿元。交易清淡的广州楼市突然再现火爆，原因在于万科开盘定价每平米13000元的均价，远低于之前透露的20000元以上的价格。 不仅是广州。10月20日，万科以每平米7500元的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄。上海万科部分楼盘也降价，平均降幅15%…… 据公告，2007年1至11月，万科实现销售额超过460亿元，预计年度利润增幅超过100%-150%。由此看来，财务压力不是万科降价的主导原因。 众人分析，万科“领跌”的内在原因是看淡后市，迎合政策调整，要做“好孩子”。如果非要找出点原因，或许是10月，在万科非定向增发路演中，万科高层表示将投放超过百亿的资金用于土地储备，这需要回笼资金。 另一个猜测是，“树立一个良好的形象，说不定会获得管理层的支持，而政策性用房作为融资项目，在资本市场融资上可能获得网开一面。” 不能这样瞎猜。但在2007年，万科老板王石确有一件事被人乱猜了一阵：股票门。 话说7月王石正在滑雪，忽国内舆论大哗，说妻子王江穗7月6日在市场上买入46900股万科股票，7月23日卖出。此间，万科发布了许多重大消息，万科将与亚洲最大的上市公司之一嘉德置地集团下属的零售业地产企业凯德商用展开合作…… 据说，在此期间，王江穗的投资赚了90万元。 于是，在王江穗的动作是否违规问题上，众人展开激烈争论。而王石本人亦公开道歉，解释说王石夫妇对此都不知情，是投资委托人的错误，并把此次投资的利润上交公司。但一些人誓死不认可这个解释，说很苍白，避重就轻，等等。 但王石确实有理由不做这赔本的买卖。大牛市啊，买哪只股不赚钱呀，何必赔这许多代价闹这等小钱？不值。经商20多年，王石每天都在赔与赚的圈子里打滚，做梦都在选择，此次投资，用腿肚子想事都不会错，怎可能在这小河里翻船？ 被誉为“教父的”王石出位技术向来都是一流，在做了多年的登山明星后，他渐渐向着公益和理性形象靠拢。如今万科领跌，热衷于迎合政府经济适用房政策，又该作何解释？ 王石是在用一种道德形象向社会阐释万科的立场，这与公开叫嚣只给富人造房子的任志强形成了有意思的对比。虽然对王石应当抱以尊重，但却不能从王石这里出发，轻易否定任志强的立场。仅就商业操作的层面，王石和任志强并没有高下之分，他们都只是在张扬一种市场技术，是众多市场技术的两个部分。今天大家被王石的言行感动，但谁能否认，今天看起来急功近利、为富不仁的任志强们，有一天不会去回馈社会、建设社会呢？万科的领跌并没有引来楼市的拐点。国家发改委和国家统计局的调查显示，2007年11月，全国70个大众城市房价同比上涨10.5%，环比上涨0.8%。 建设部官员警告小产权房得不到法律保护，但大家前赴后继 有什么招儿能给房价降温？ 有专家认为，目前中国农村土地的开发建设没有完善的法律规定，《物权法》也没有完全排斥小产权房，在这种情况下，不如把这个通道打开，把小产权房合法化，允许在农村集体土地上开发房地产，反倒更有利于管理，对降低房价也是一剂良方。 小产权房的出现并非最近一两年，目前北京已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米，而北京市经济适用房和限价房未来3年的目标才是两个1000万平方米。 北京市小产权房从上世纪90年代中期开始陆续出现，当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院。“当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以并没有引起相关部门注意。” 从2003年开始，小产权房的性质开始发生了变化，很多人开始购买小产权房作为第一居所，小产权房的开发建设也开始变为当地村委会、乡政府的大规模开发行为，大赚其钱。 政府终于出来说话了。建设部官员说，那些小产权房是违规的，得不到法律的保护。北京市国土资源局局长安家盛也跟上话茬儿，违规小产权房要停工停售，还要处理相关开发商和乡镇政府。2007年12月11日，国务院召开常务会议，强调城镇居民不得到农村购买小产权房。 然而现实是：所有的城里人和乡下人早就知道小产权房悬，但大家都抱着前赴后继的决心奋勇杀入。这背后一定是有什么原因的。 忽然感觉，官员对小产权房说话显得不那么理直气壮，因为他们主观客观都透着利益，沾着钱。农民想卖房子和地了，虽然城里人给的钱比政府给的钱多，但农民却不能自己找城里人打交道，而要把地先转为国有，低价给政府，再高价给开发商，最后给城里人，让政府扒下一大块连筋带肉的皮——让我扒，就是大产权，不让，就是小产权，简单。 于是，大家怀疑官员是否真的想让楼价下来，于是伴随着楼价高企，2006年全国出让土地23.25万公顷，出让价款7676.89亿元，比上年增长三成。于是，2007年上半年全国税收近2.5亿元，超过2003年全年税收总额，这其中有多少来自土地？ 还有一幅更可怕的图画：政府要处理开发商和乡镇政府了，小产权房的买主怎么办？虽然事先他们知道这事有危险，但面对的总还是一级政府，是在同一个国徽下交钱签字订合同。如今大政府打败了小政府，小政府的官员最多挨批评、挪窝儿走人，开发商也金钱落袋为安了，只剩下房主们惨了。 最后捡了便宜的是谁？2004年宏观调控一号靶子铁本被打下去了，据说这个便宜被南钢捡了去。铁本老板戴国芳在牢里一定悔青了肠子：人算不如天算，我就知道国徽是一样的…… 在北京东郊有一个著名的画家村宋庄。十几年前，画家们涌入宋庄买房租房，农民富了，房价也抬起来了。农民看着房价起来了，心理不平衡了，后悔先前卖方卖亏了，告上法庭了。12月17日案子判下来了，画家输了，搬出去吧。 也许法官私下里会同情画家。但这没用，法官判案一定会依照现行法律行事。 拥有对房产的所有权却没有房产下面的地产，挑战人类的智慧呵 北京大学教授周其仁一直关注土地制度和房地产发展，他写道—— 能不能看房屋产权证？我在海淀一处小产权楼盘看到了实物，封皮上印有“房屋所有证”字样，中间是国徽，下面一行“某某乡人民政府”——所以小产权也叫乡产权。翻开来，内里写明这是“房屋所有权的合法凭证，买卖、继承、赠与、分割均应于规定期内申办转移登记”；受理机关是乡政府，也可由村代办。我问为什么这张房产证的规格和城里大产权房产证一模一样，对方回应，本来就是在同一个地方印的。 那么小产权到底小在什么地方？看来不是那个房，而是房产下面的那幅地。按照现行土地用途管制的分类，这幅土地属于集体建设用地中的宅基地。从宅基地的产权演变历史看，土改以后中国农村的宅基地连同全部其他土地，都是农民的私产。此种私产权利，得到1954年《宪法》的承认和保护。 由于1959-1961年共产风严重侵犯了农民的权利（包括房产权利），危及整个农村体制以至于国家安定，才使执政党着手政策调整。1962年中国共产党的八届十中全会通过了《农村人民公社工作条例修正草案》（即“人民公社60条”），这是人民公社化以来第一个厘清农村经济关系的政策文件。 《修正草案》涉及农民房地产的有两处。第一处，“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖”（第21条）。 但是同一份《修正草案》的第45条，涉及到农民住房时又规定，“社员的房屋，永远归社员所有。社员有买卖或者租赁房屋的权利。社员出租或者出卖房屋，可以经由中间人评议公平合理的租金或者房价，由买卖或者租赁的双方订立契约。”这就是说，农民的房屋有清楚而完整的产权，不但永远归农民所有，而且既可出租，也可买卖。 麻烦来了。农民拥有对“房产”的永久而完全的所有权，但房产下面的那块“地产”，却不但归集体所有，且不得出租和买卖！这应该是产权制度历史上，挑战人类智慧的一道最大难题。试问：当农民转让房产时，是不是也同时转让了那在物理上绝不可分的地产？如果回答是肯定的，那就违背了法律（政策）；如果回答是否定的，人们岂不是在处置“悬空寺”？ 表达归表达，实际归实际。事实上从1962年以后，也包括1962年以前——农村买卖房产的事情虽不甚普遍，但一直在发生。我的祖母是浙江松阳地方的农村小学校长，上世纪70年代家父接她进城养老，临离开前就把老家的房产卖给了村里人。在祖母之前，同住一村的二伯父去世，也是由二伯母卖掉了家宅远到新疆投亲的。这说明，农民房产的转手，在“习惯法”的框架内，确有其事。 政府主管部门及其官员对小产权问题的反应，多少出人意外。报道说，建设部官员高调披露了“小产权得不到法律保护”的风险——难道他真以为买主需要他来提示小产权的政策风险吗？比较起来，国土资源部一位副部长的应答，个人认为最为得体。他的大意是说，集体建设用地流转的情况非常复杂，正在调查研究。这就有看一看的意思了。说起来，这也是早期中国改革屡试不爽的成功招数，凡利益复杂、看法分歧的事情，先搁置争议，试试再定夺。反正有一点靠得住，凡具备长久合理性的做法，一定很耐看。贸然断言不，万一也是一条行得通的路，到哪里买后悔药？ 清算土地增值税，地产股板块整体跌去9.78％ 税收是打压房价的有效手段。 2007年1月19日，上海浦东的一家房地产老板向媒体透露，上海一些房地产开发商曾经秘密碰过一次面，“准备联合起来给市里主要领导上书，希望能考虑一下企业的生存问题。” 此议源于1月16日，国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，股市迅速做出反应，1月17日沪深两市68只地产股中62只下跌，其中26只跌停，地产龙头股万科A也遭遇了2000年以来的首次跌停，当天地产股板块整体跌去9.78％。“与其说是清算土地增值税，还不如说是清算地产商的命！”按照土地增值税的征收依据——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院第138号令）中的相关条款，上海2005年的土地增值税至少能征收400亿左右。 138号令规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额（基本等于项目成本）50％的部分，税率为30％；超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分，税率为40％；超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 土地增值税是一项地方税种，138号令虽然在1993年底就已经发布，但在国家层面一直没有强制执行，也就给地方留下了操作空间。一直到2002年，上海财税部门才下发通知，土地增值税预征率统一调整为销售金额的1％，但遭到了开发商的一致反对。到2004年，国家税务总局发出《关于加强土地增值税管理工作的通知》，要求加强土地增值税按次或定期申报纳税、预征和税款结算等征收管理工作。 这回，终于躲不过去了。 上海率先开征城镇土地使用税，开征物业税的传闻沸沸扬扬 2007年11月底，上海率先开征城镇土地使用税，最高征收标准为每年每平米30元。如果拥有100平方米一套房子，每年要支出3000元的土地使用税。土地使用税被认为是物业税开征前奏。 有评论说，土地使用税有利于增加地方财政收入，地方政府无疑乐观其成。但是，如果考虑到目前居民购房时缴纳的土地出让金，则土地出让金和土地使用税交织起来，构成了重复的税费，缺少合理性。从本质上来说，土地出让金和土地使用税，两者都是有偿使用土地的费用，不过一种叫费，一次收足此后几十年的，且不列入政府预算；一种叫做税收，逐年收取，要列入预算，这从道理上是讲不过去的。据说物业税很快就要征收，如果加上已有的税费，房产上叠加的税费便十分可观。 而物业税是件让政府、开发商和老百姓都头疼的大事。 在许多西方国家，物业税是地方政府的主体税种。在美国，房地产财富占私人财富的55%，财产税占县一级政府收入的68%，市镇政府收入的53%，学区政府收入的68%。而中国地方政府目前并没有主体税种，1995-2005年期间的财产税收入占地方财政收入的比重平均为7.36%。 作为中国第一个以公民私有财产为征收对象的税种，物业税被赋予了太多的使命，既要为地方政府提供稳定税源，促其从土地财政向公共财政转型，又希望以此缩小贫富差距，还指望它能抑制炒房、降低房价。每一项使命都很难，这让物业税步履维艰，草木皆兵。 于是，2008年将开始征收物业税的传闻广为流散，有人开始讨论何时卖掉第二套房子。流言随后被国家税务总局澄清，新闻发言人表示征收尚无明确时间表，只是将试点的省市扩大到了10个。 中国现行的房地产税包括城市房地产税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、契税，这些税只在市、县、镇、工矿区征收，且居民自住房不征。其中房产税对内资企业征收，城市房地产税对外资企业征收，并且常常在招商引资过程中受到减免。 倘若开征物业税，纳税人的范围该有多广？是否应该包括农村人口？对课税对象，是只对房产征税，还是对房和地都征？此前的土地出让金在理论上与物业税毫不相关，一派意见认为可以各自征收互不相干，但另一些人却认为征收物业税是增税，必须考虑社会的承受能力，需要考虑总体税负的平衡。而当年在费改税背景下提出征收物业税，其他相关的费又该如何合并？ “物业税如果开征，对地方政府的管理能力是个特别大的挑战，”一位中部地区的县委书记说。物业税会不会变异？曾经闹得沸沸扬扬的二手房个人所得税，在执行过程中就出现了变异——二手房交易个人所得税细则规定，二手房个人所得税税率以增值额的20％征收，除非无法提供完备资料，才按房产总价的1％-2％计算。但在实际操作中，征收额大部分采用了总价1％-2％的税率。 房地产批发富豪，首富杨惠妍拥有1300亿元人民币 10月10日，2007年“胡润百富榜”发布。 2006年的首富拥有270亿，这个数字在2007年排不进前十，富豪们的平均财富比2006年增加了100%。胡润表示，财富的成倍增加，依赖于股市和土地的增值。前100位富豪中，有43位涉足房地产，有74位拥有上市公司。 榜上首富杨惠妍26岁，拥有1300亿元人民币财富。在上榜的行业中，房地产依旧排在第一位，占富豪比例的24%。前十大富豪中，有8个涉足房地产。 在调研中，胡润去过福州，他发现那里的土地价格从2006年至今涨了120%。 杨惠妍拥有的碧桂园现在的市值达到2100亿元左右，但2006年在胡润的榜单上，碧桂园10名股东的财富总计只有150亿元。胡润说，2007年如果碧桂园没有上市，保守算200亿元到300亿元最多了，“因为你很难知道，它在顺德买了多少土地，各块土地的价格确切是多少。”但是碧桂园上市以后，信息公开以后，总盘子就比较清楚了。 胡润团队的统计显示，中国有105个富豪的个人财富达到10亿美元，位居全球第二，超过名列第三的德国50人。 地方政府真是坏孩子吗 长期以来，一直有人认为，中国的经济过热主要与地方政府有关。一时间，地方政府似乎变成了扰乱经济秩序的“坏孩子”。那么，促使地方政府变“坏”的原因是什么？ 1994年分税制改革极大地改变了中国的经济格局：根据事权与财权相结合原则，将税种统一划分为中央税、地方税和中央地方共享税，并建立中央税收和地方税收体系，分设中央与地方两套税务机构分别征管。 在实施分税制改革的当年，中央财政收入比上一年增加200％，占全国财政总收入比例由上年的22％急升至56％，但财政支出占全国总支出比例比上年只增加两个百分点。与此同时，地方财政收入比上年减少32％，占全国财政总收入比例由上年78％降至44％。 此后，1995年到2004年，中央财政收入平均占国家财政总收入的52％，但财政支出平均只占国家财政总支出的30％；地方的财政收入占国家财政总收入平均为48％，但财政支出却占国家财政总支出平均为70％。 通常是越向下的政府，负担越重。如2004年，中央的财政收入占全国财政总收入约55％，但教育事业费中央财政支出219.64亿元，而地方财政支出3146.30亿元，是中央的14倍多；社会保障补助地方财政支出是中央的近7倍，支农支出是中央的10倍。另据国务院发展研究中心调查，农村的义务教育经费中央只负担2％，省地两级负担11％，县级负担9％，78％的经费要由乡镇这一级来负担，最后实际上就是由农民负担。 由于“财权上移，事权下移”，地方政府财政出现了严重困境。税收中占最大比例的增值税25％归地方，这对于地方的财政收入来说是举足轻重的。于是地方政府千方百计争投资、上项目，通过GDP的增长来扩大财源。并将扩大财源的目标指向地方独享的税种，如城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税、国有土地有偿使用收入等。这些收入大部分与土地有关。 中国承认了资本和劳动的要素属性，为什么不承认土地 中国现行的农地制度只能算是一种临时的制度安排，和真正的市场经济的原则极不相容。如果一边搞市场经济，一边把现行的土地制度长期化，必然导致严重的资源配置扭曲，乃至社会冲突。 小产权房就是明证。小产权房的存在对政府来说，本来应该是个有利于抑制房价的好事，但是政府却不得不出面取缔，甚至大规模拆除。可以说，现行土地制度的内在逻辑正在把政府逼进一个进退两难的死角。 经济学理论指出，作为市场经济的前提，生产要素的所有权及其派生的各种产权只要明晰界定，它们的所有者应该能够一律平等地在市场上从事交换，使要素自由流转，完成最佳组合，这样才能使要素本身的价值和国民生产总值两者都达到极大化。 土地作为生产的三大要素之一，当然必须和其他要素一样服从市场经济下要素配置的基本规律。现在，中国承认了资本和劳动的要素属性，允许它们自由流动、自由交易。可是，现行的土地制度仍然否认土地的要素属性，以所谓的中国特殊情况为由，在土地中划分出可以直接入市交易的国有土地，和受到各种歧视、限制、在土地市场中没有平等交易权的集体土地。 这种做法，实际上是否认土地的流转和配置应该服从市场经济的一般规律，将农民降为二等公民，将他们从市场交易中排斥出去。这样的市场经济是十分扭曲的，也是不正常的。 ——美国三一学院经济系教授文冠中 尊重税收法治原则，天不会塌下来 要求房地产市场加税、要求资本市场减税的声音不绝于耳，以打压房价和提振股市，这样的声音对于市场不是祥和之音。 中国的税收工具在理论者的眼中，无论货币政策也好，财税政策也好，都成为棋局之子，是为临时的调控目的服务的。以房地产市场为例，税收政策几乎年年有大变更，从增加交易税，到此次征收土地使用税，无不如此。 目前的税收政策的最大特点是似新实旧。如土地资源税16年前就有，不过在不同部门的不同优惠政策下被化骨绵掌化于无形。而现在老武器抛光之后成为新炸弹，让市场为之颤栗。 被炒得沸沸扬扬的资本利得税同样如此，房产交易、上市公司红利等等都在资本利得税项下，而现在股票交易赢利所得申报再次引发股市震荡，弄得有关部门不得不一而再出面澄清，而内容也不过是“暂不征收”。多长时间是暂时？是半年一年，还是三年四年，没有人能说得清楚。 不尊重税收法治原则，视税收为应急工具，予取予求。土地资源税有向保有税过渡、有为地方政府培养长期稳定大额税源之嫌，而印花税的目标则更明确，直指过热的资本市场。 中国宏观税负也许不高，宏观税费绝对一流，更可怕的不是税费之高，而是没有准星，几乎在每项税目之下都开了无数道小口，有无数个但是针对不同的企业。同时税目众多，随着宏观调控的深入，启动的税收按钮越来越多，这无异于在市场中埋下的一颗颗地雷，让市场的预期完全混乱。以土地使用税为例，16年间一百多个条例规章，针对不同的情况有不同的政策，细究下来，简直是亵渎税收法治原则的集大成者。 中国的税收正处于改革关键期，统一内外资企业所得税是走向公平的好兆头；但值得警惕的是，从增值税向消费税转移，间接税没取消，直接税却接踵而至。 ——财经时评人叶檀 控制房地产的泡沫，放宽资本市场的泡沫 2003年10月，在中国股市最熊的时候，笔者大胆预测，中国“股市将面临两年半熊市后的一轮新的大牛市，新一轮股市增长势头一旦形成，可望在一年内上涨高达60%-100%。” 今天的股市应验了笔者的预测。笔者相信，伴随大牛市而来的大泡沫危机将无法阻挡地到来，这意味着，无论是股市还是房市，只要是与人民币相关的资产，都将大涨，并泛起大泡沫，其程度将是中国历史上空前，并可能是世界历史上空前。对此笔者忧过于喜。 假设泡沫无从避免，那么，在此过程中，“两害相权取其轻”，中国政府惟一可以权衡并进行选择的是，将泡沫引向房地产还是引向资本市场？笔者的建议是，应该控制房地产的泡沫，相对放宽资本市场的泡沫。 为什么是这样？我们知道，在中国，房地产泡沫的收益只能被少数人所获得，大多数人则沦于被掠夺的地步，因此它是一种“掠夺型”收益分配。与此同时，房地产泡沫带来的是城市的畸形繁荣，使得城市化超越工业化，从而对于工业化的完成起到阻碍作用。股市的泡沫则不同，其泡沫的收益是被多数人所分享，因此它是分享型收益支配。同时，股市泡沫的结果是大量资金流向工业领域，从而有利于中国工业结构的升级换代。所以，股市泡沫要比房地产泡沫的危害小些。 ——北京科技大学经济与管理学院教授赵晓 买房：中国缴税，美国退税 在美国加州，年收入28000美元以上的才需要纳税。中国每月3500元人民币的税率相当于在美国5万美元年薪（单身）的税率。 美国的个人所得税可以扣除很多东西，年底有一次总的算法，多缴的会退回。退休的时候，国家每个月会给你养老钱，这钱可能比你缴的税要多。在中国，如果你在这个月有收入，就缴税，下个月没有收入了，也不会退税，年底没有，退休也没有，永远都没有退税。 美国的税率是按照家庭来算的，如果你的收入要养老婆，就按照两个人来算，有孩子也得算，孩子多了国家还补钱给你。中国的税不考虑你的明天和你的小孩，不考虑家庭因素。 美国人如果失业，可以拿到每个月大约一千多美元的失业金，这钱够租房和吃饭。在中国个人和单位每个月交300多元失业保险，如果失业，每月会拿到400元人民币。这钱在中国城市里不够租房和吃饭。 买房，中国买房缴契税，美国买房退税。 买车，中国缴税，美国退税。
