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经历了“估值报告风波”后，华远地产上市只差临门一脚，任志强已经在运作未来的全国扩张
文/王思景
和多数行事低调的地产大亨不同，华远地产董事长任志强一直以敢言著称。有人认为，任志强之所以敢为“出头鸟”，也许是在这样的时代背景中，地产商们多多少少有些“不能说的过去”，而任志强在他们中属于“发家史”较清白的一个。在任志强本人博客的个人说明里，也赫然显示“职业：北京市华远集团总裁，华远集团公司的企业性质为国有独资公司，隶属于北京市西城区国有资产管理委员会，主要担负管理和投资职能”。不过，任志强的另外一个同样不能忽视的身份则是华远地产原股东里间接持股最多的自然人。此次借壳SST幸福后，其身价倍增也引起了众多关注。 11月5日，华远地产借壳SST幸福获证监会“有条件通过”的第五天，在华远大厦的董事长办公室里，《证券市场周刊》记者对任志强进行独家专访，就借壳方案中资产评估、股权激励等投资者十分关注的细节提问。 经常和媒体打交道的任志强在“身经百战”后练就“刀枪不入”的功夫，记者所有的问题，他都能够给出一个逻辑严密的答案。面对质疑时，任也是不动声色地绕到另一个角度大谈特谈，让对方一时难以找到破绽。 采访中，任志强一再强调华远地产自身行为的“符合政府规定和法规”，但也偶尔流露对一些政策的质疑。如“第二套房”，任志强就直言不讳地表示，这种提法本身概念不清，只会令“消费者观念模糊”和“造成市场波动”等。 而一些敏感话题，如放弃借壳SST成功（000517，华远集团控股、现暂停上市），退出东直门交通枢纽暨东华广场项目股权交易内幕等，任志强则不愿透露太多消息。华远借壳上市中为何在第一次提交重组申请材料时没有提供资产评估报告，始终让我们感到困惑。即使华远不清楚证监会的有关要求，光大证券这样的专业机构为何也会犯这种“低级错误”？而第二次过会后虽然审核通过，却留下“有条件”这个小尾巴，不知到华远的借壳上市还会拖延到何时。 据了解，华远尚有一些遗留问题需求解决。华远地产的第二大股东，是替员工代持股份的北京华远浩利投资管理有限责任公司。但是据了解，华远浩利股东人数目前和有关规定不符。记者还了解到，S*ST成功已接近股改尾声，公司未来将重组成为宁波当地的房地产公司，鉴于“同业竞争”原因，华远集团将退出控股地位成为其小股东。 ：华远地产借壳SST幸福，为何第一次审批未获通过？第二次做了什么修改所以通过了？为何第二次方案换股价格没有变动？ 任志强：今年9月份，华远向证监会递交借壳上市材料时，华远地产的定价依据是请光大证券做的估值报告，就是根据华远地产的未来收益、参照地产上市公司市盈率做出估值。在制定换股方案时，就采用了估值结论的下限，即25亿元多。 第一次上会时，证监会重组委认为以估值报告定价法律依据不足。 第二次上会前，已经请北京中恒信德威评估有限责任公司进行资产评估。这样，华远地产资产评估的结果就是公告中的25.8899亿元。为了不改变换股方案，第二次申报方案的定价是在资产评估结果上折价了3%，还是按原有换股比例递交材料。 其实在其他市场上，估值和评估两种方法是没有差别的，都可以使用。如刚刚在香港上市的SOHO中国，都是用的估值。 华远从决定借壳SST幸福到申报重组材料准备了多久？ 任志强：像我博客里说的，去年10月中信证券给我们牵线接洽了SST幸福。 后来的资产评估用了多久？ 任志强：今年9月18日和中恒信签的合同，提前几天已经口头通知他们了，10月中旬拿到资产评估报告书，总共用了20多天进行。今年9月28日过会时，已来不及出结果。 华远为什么没有先行收购SST幸福的股权，而采取换股的方式？是否为了赶在后者退市前完成重组？ 任志强：换股的原因在2月15日的公告里有，即把换股、缩股和资产重组放一起作为“一揽子”方案，可以避免先收购了股权但其他步骤失败的麻烦。 华远地产下步有什么打算？会进行再融资吗？ 任志强：股改和资产重组方案中有四个条件，需要一起满足：缩股、清理原有资产、换股、支付股改对价等，目前只完成了两个，还有两个要做。至少需要两三个月才能全部完成。至于经营方面，华远在北京之外肯定会进一步发展西安和青岛市场，这都有项目在谈，其他城市也会考虑发展。 在中国，地产公司再融资不容易，两个手段——扩股增发和公司债都要经过审批，最后只有几家国企控股的公司能通过。而且增发至少要在资产重组半年后。其实，在香港公司债只要不超过总资产80%，是可以随便发的，只要有人买。华远现在不缺钱，项目收益很好。而且，也可以通过股权信托来融资嘛，虽然利率要高一点。 说到融资，我得到一个消息，就是华远地产通过集团公司拿到一个贷款授信，但是授信要求是贷款不能用于房地产开发，有这回事吗？ 任志强：是有些银行提出这样的要求，所以我们就没要那个钱嘛。 你的博客上说华远和海外基金接触过，考虑过资产证券化，是怎么回事呢？上市后还会考虑吗？ 任志强：是和摩根接触过，但限外政策太多。上市后，是否会采取资产打包上市，要看重组后新任董事会的意向。 当前银行针对第二套房的按揭政策对开发商有什么影响？ 任志强：第二套房无法定义，只能引起消费者概念混乱。市场会有波动，买房的人会观望一阵，然后再反弹。不知道这个政策是什么目的，如果是为了抑制投资泡沫，要知道只要有市场就会有投资行为的。 华远重返资本市场 因发展理念分歧离开华润后，任志强带着出让股权换取的几亿元资金和“华远”的品牌开始重新创业。华远为了重返资本市场花了5年时间。 2001年12月，通过对北京市什刹海经济建设开发公司增资改制，北京市华远新时代房地产开发有限公司（一年后更名为华远地产）正式成立，公司注册资本3亿元。 缺乏资金和土地储备的华远地产选择了与其他公司合作。2002年3月，华远与北京首都旅游集团有限责任公司合作组建北京市首旅华远房地产开发有限公司和北京市首旅酒店物业管理有限公司。2002年10月，华远地产增资2亿元，注册资本总额变更为5亿元。其中，北京首都创业集团通过全资子公司首创阳光注资6000万元，后者成为华远第三大股东。 2002年12月，华远地产完成了股份制改组，并更名为北京市华远地产股份有限公司，开始了重新进入资本市场的努力。据任志强介绍，2003年华远就试图借壳京西旅游（000802），但由于审计中发现账外巨额资金等原因，2004年4月华远放弃了收购。 2004年下半年华远不但做了IPO的努力，同时也与多个境外基金接触，试图用先私募再上市的方式再次进入资本市场。但几家基金因华远的土地储备不足，在评估与尽职调查完成之后均放弃了与华远的合作。 最终，华远选择借壳SST幸福，虽然今年9月底第一次过会失败后，在补充提交了资产评估报告后，在10月得到了证监会的“有条件通过”。
