爱华网文/方浩 10月9日晚上10点，伴着清凉的夜幕，潘石屹和他的团队回到北京。30多个小时之前，他在香港略显潮湿的天气里见证了SOHO中国有限公司（以下简称SOHO中国）成功登陆香港证交所，首日开盘价为10.1元，比招股价上涨21.69%。 在回到北京之后的几天里，潘石屹没有再去关注SOHO中国的股价。“一上一下的，我的心脏可受不了那种刺激。”这位SOHO中国的董事长用一种幸福的语调告诉《当代经理人》，“压力从未像今天这么大！” 仅从他要应对的利益相关者来看，压力确实不小。在上市之前，SOHO中国有大约5800个客户需要维系和服务，而上市之后，其股票认购者达到57万之众，潘石屹坦言必须要对这57万人负责。更重要的是，个人财富突然被放大了。以上市当日收市价9.55港元计算，潘石屹夫妇所持股份的市值达317.45亿港元，由此跻身中国各种富豪榜前列。 不可否认，这种个人与企业两种身份的同时转换让潘石屹兴奋不已，在接受《当代经理人》专访的过程中，谈兴很浓的他甚至把亲自去美国买来的最新款iPhone手机展示给记者看。显然，他对面前的压力充满了乐观。 对于此时的潘石屹来说，终于摆脱了五年前那次失败的上市经历的阴影。 2002年初，为准备海外上市，潘石屹在英属开曼群岛注册成立了SOHO中国，将SOHO现代城、建外SOHO、博鳌蓝色海岸、长城脚下的公社四个地产项目一起打包放入了SOHO中国。当年10月12日，在为长城脚下的公社举办的开业典礼上，潘石屹首次向媒体披露，SOHO中国已顺利通过香港联合交易所和纽约证券交易所的上市聆讯，上市在即。然而，不久即传出SOHO中国被迫无限期推迟上市进程的消息，原因是中国内地和香港、美国等海外地区的财务制度存在差异，使得SOHO中国当年盈利较预期出现巨大落差，承销商无法成功说服基金经理和其他机构投资者。 这次成功上市有什么不同？答案是没有什么不同，而且上市过程更像一部充满曲折的好莱坞电影。最关键的一点是，2002年未能成功上市的败因，恰恰成了2007年成功的动因：原本被海外投资者诟病的土地零储备，在潘石屹看来，已经成了SOHO中国独特商业模式的底线。 这正是整个故事的离奇之处：同一个公司，同一个团队，同一种商业模式，为何五年之后所经历的际遇会有天壤之别？这也正是潘石屹在赢得掌声的同时遭受非议的地方所在。如果说潘石屹已经成功地把SOHO中国的商业模式跟投资者解释清楚了的话，那么故事实际上才刚刚开始，一个显而易见的常识是，SOHO中国成功上市并不等于SOHO中国成功，一切都需要从零开始。 同样，暴富之后能否承受因之而来的商业使命并将其变现，更是摆在“升级版”的潘石屹面前的一道终极命题。 “交代”问题 香港、新加坡、伦敦、法兰克福、迪拜、纽约、波士顿和旧金山，潘石屹团队用9天时间走完了这8个城市，平均每天开10场会议，这就是SOHO中国路演的时空隧道。在这个过程中，一对一的会议共有58场，分组会议有73个投资基金参加，午餐会议有291个投资基金参加。一对一的会议后，那些海外基金经理们的下单率为94.8%。这是潘石屹最想看到的结果，因为5年前正是这些基金经理们向SOHO中国投下了不信任票。 “2002年之所以没能上市成功，主要原因就是当时的投资机构和基金经理更看重PA（市净率）。”瑞银亚洲执行董事、中国股票资本市场部主管朱俊伟透露说，“随着这两年房地产市场的日益火爆，投资机构转而以PE（市盈率）来看待地产企业，更加注重企业的成长性，这才会有今天对SOHO中国的踊跃认购。”因为路演反应热烈，SOHO中国面向散户公开发售的股票获得169倍的超额认购，从而使散户投资者与机构投资者共享15.49亿股股票。 事实上，这对潘石屹来说多少有点意外，因为就在SOHO中国发布招股书之日起，就有机构投资者认为其6.3至8.3港元的招股价偏高，而SOHO中国2006年的利润只有3.4亿元，与前几年相比大为缩水，“招股书里2007年将近16.24亿的预期利润从何谈起”？ 在之前半年筹备上市的过程中，潘石屹向投资者们解释了无数遍的一个“疑点”：SOHO中国为何2006年利润突然下滑？“很多人不了解的情况是，在2005年年底，香港会计师工会出台了一个新的会计准则。”潘石屹再次向《当代经理人》解释，“在这个新的会计准则之下，房地产企业的利润核算体系发生重大变化。之前是完成多大工程量，就记入多大的销售收入；现在则是只有全部工程完工，才开始记入销售收入。”这就造成SOHO中国2005年之前的公司利润所有财务数据都是直线上升，而到了2006年突然下滑的直接原因。
潘石屹需要向海外，特别是香港的投资者“交代”清楚的另一个关键问题就是SOHO中国的土地零储备战略。这是直接导致5年前上市折戟的原因所在。熟悉香港房地产市场的人都知道，由于香港是一个土地极为稀缺的城市，所以大大小小的房地产公司、尤其是上市的房地产公司，都非常看重自身的土地储备，把大量的土地储备视为企业生存的安全阀，这也就直接影响了包括散户在内的各种投资者的投资口味。 而SOHO中国的土地战略显然成了香港投资者眼中的另类。在今年年初拿下北京三里屯47万平方米的商业项目之前，SOHO中国已经经历了3年的“地荒”，对于一个即将在香港上市的大陆房地产企业来说，这是很让人费解的一种“无为”。无论是已经功成名就的万科，还是刚刚名声大噪的碧桂园，这些大陆的“明星地产企业”无一不是以大量的土地储备为根基的。“SOHO凭什么另类？”这是潘石屹受到的最大质疑。 潘石屹不得不为此展开平生以来最密集的游说攻势。“几乎每次与投资者会谈，我都要着重解释这个问题。”潘石屹告诉《当代经理人》。事实上，这个问题的答案简单得已经不能再简单。“SOHO中国首先是一个商用物业公司，其次SOHO中国是一个专注CBD项目的商用物业公司。”潘石屹进一步解释道，“这就决定了我们只能在黄金地段拿地，而要看到利润，就必须快速完工、快速交易。所有拿到的地都盖了房子，所以看起来似乎永远是土地零储备。” 有人曾经向潘石屹讨教，为何不把SOHO中国在前门的土地存起来。潘石屹的回答道出了问题的关键：“现在前门大街已经封闭了，如果再等上两年开发的话，土地可能会有所升值，但政府会有耐心等吗？”按照潘石屹的说法，一个房地产商可以把他在内蒙的土地存上十年八年都没问题，但在北京，在CBD，“显然不可能”。这种独特的市场环境决定了SOHO中国只能走“快速拿地，快速完工”的土地战略。
