爱华网文/方浩 《当代经理人》：与五年前的上市相比，你认为SOHO中国今年能够成功登陆香港联交所的最大利好条件是什么？ 潘石屹：中国经济已经与五年前大不一样了，这是一个快速发展、快速变化的五年，而随着中国经济的不断繁荣，“中国概念”正在日益成为国际市场乐于认可甚至追捧的元素。十年前，国贸CBD只是一片旧厂区，五年前多了几个工地，而再到明年，国贸三期、中央电视台以及加上现在的SOHO、银泰等，已经具备相当规模。所以说从大的时代背景看，SOHO中国的发展乃至上市是一个“搭便车”的结果，这个便车就是急速变化中的中国经济。 《当代经理人》：SOHO中国自身的实力在什么地方？ 潘石屹：如果说宏观环境为SOHO中国的上市创造了70%的有利条件的话，那剩下的30%其实也是非常关键的。这30%对于欧美投资者来说，就是我们的盈利能力和商业模式。众所周知，欧美市场对一个即将上市公司的衡量标准最主要的就是看你有没有一个独特的商业模式，因为一种商业模式独特与否直接关系着你的盈利能力。随着这几年SOHO中国的盈利能力展现出了一种难得的稳定性、可持续性，因此让欧美投资者接受起来还是比较容易的。困难的就是这30%如何让香港的投资者理解并接受。在香港，衡量一个上市地产公司前景的底线就是你有没有大量的土地储备，最明显的例子就是新鸿基，这是它在香港成功的关键因素。而SOHO中国作为一家内地的商业地产公司，土地储备一直是个“薄弱环节”。所以SOHO中国对香港投资者做了大量解释性工作，一个重要的观点就是SOHO中国的土地储备战略是基于我们自身的商业模式，即商业模式决定了我们不可能在CBD范围内进行土地囤积，这既在政策上通不过，也在经营上不划算。 《当代经理人》：夫妻联手创业并推动一个公司的成长，而且还都是名副其实的管理者，在你看来是这种架构适应了SOHO中国，还是SOHO中国适应了这种架构？
潘石屹：张欣是香港人，而且我们一大家子除了我拿内地身份证之外，其余全是香港户口，这就造成了我们家“一国两制”的结构。他们到香港出入境时，只要拿着香港身份证，什么东西都不要签也不要排队，我拿着大陆的港澳通行证排队要排很长时间，她每次都等我半个小时。所以我们家的离岸制是“一国两制”造成的。但SOHO中国会得益于这种“一国两制”的家庭结构，不仅因为张欣是香港人，来去自由，更重要的是她的成长经历、工作背景很大程度上弥补了我的不足。比如说筹备上市、与国外投资者沟通等等，这些事情她比我具备更多的经验，毕竟她在香港长大，留学在英国，又在华尔街工作过，这些都是SOHO中国的优势，当然，也就转化为我相对于其他一些内地企业家的优势。 《当代经理人》：你觉得你这一代企业家与柳传志、王石他们那一代企业家在财富观上有何不同？ 潘石屹：应该说他们那一代企业家是中国市场经济的开路先锋，几乎就是在一张白纸上规划和实践他们的抱负。我想他们这一代人身上最大的特质就是有一种责任感和使命感，个人对名利看得比较淡薄，在他们看来企业如何为社会、为国家创造价值可能是最重要的事情。而我们这一代创业的过程其实是与中国市场经济的发展同步的，因此一些理念、想法可能更市场化一些，比如强调个人对财富的支配权。同样是回报社会，他们那一代可能是以一种企业行为来实现，而我们可能是一种个人行为。如果说这两代人面对的挑战有什么不同的话，那他们当时可能主要面对市场化的局限性，而我们现在则面对国际化的局限性。比如说如何更得心应手地与国际投资者打交道、如何更智慧地参与国际资本市场的游戏规则等等，无论是地产上市企业还是其他企业，这些都是今后必须面对的问题。
