爱华网文／李德 从世界各国房地产金融发展情况来看，房地产金融市场可以细分为抵押贷款、房地产信托、房地产担保和保险等若干个市场。 ■抵押贷款市场 抵押贷款市场分为一级抵押市场和二级抵押市场。一级抵押市场是指发放房屋抵押贷款的市场。在国外金融混业经营背景下，发行抵押贷款的机构非常广泛： *商业银行、抵押银行、储蓄机构等。在美国，这三类是最主要的抵押贷款发行机构，其年发行量占市场的95%； *住房互助机构。在德国，一笔典型的抵押贷款中通常有15%～20%来自建房互助储蓄信贷社。英国的住房抵押贷款互助会（简称住房互助会）为房屋建筑商、代理商和私人购买房屋提供的贷款，长期以来占有全国住宅金融业务的很大部分； *保险公司、房地产公司等。在德国，保险公司和一些养老基金组织也经营一定规模的房地产金融业务，其贷款额约占整个市场贷款总额的10%。 *政策性住房金融机构。日本的住房金融公库是日本银行等多家金融机构共同设立的，其资金来源除了资本金，还有政府财政拨款、邮政存款、国民年金等。它可以为住房建设和购买提供长期低息资金。 二级抵押市场是买卖抵押贷款以及发行和交易MBS（房屋抵押贷款支持证券）的市场。2004年美国全部房屋抵押贷款余额为105074亿元，而当年MBS余额为54725亿美元，证券化的房屋抵押贷款比例高达53%。 近年来，随着欧洲一体化进程的加快，国际金融市场的相互渗透，德国住宅抵押贷款证券化的趋势在不断上升。以德国抵押银行为例，发行抵押贷款债券已成为中、长期住宅抵押贷款的主要来源。这种抵押贷款债券有银行的信誉、政府的担保和个人财产的抵押，安全系数和投资的收益率都比较高，债券又可以随时在金融市场上转让，因而颇受个人和机构投资者的青睐。 ■房地产信托市场 房地产投资信托基金（REITs）的理念起源于美国，其他国家的REITs产品虽然与美国的不完全相同，具有本国特色，但其发展基本都借鉴了美国的经验。美国的REITs是一种以发行收益凭证方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。房地产投资信托基金增强了房地产投资的流动性；通过资产组合，提高了投资收益，分散了投资风险；REITs通过将房地产资产拆细证券化，使房地产投资变得大众化。
■房地产市场的担保和保险 国外的个人住房贷款保险一般分为三类：一是抵押住房的财产保险，主要保障房产免受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是贷款者的人寿保险，主要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住；三是抵押贷款购房履约保证保险，在美国，这种保险是指住房抵押保险或住房抵押违约保险，当投保人无力还贷时，保险公司代其向银行清偿剩余债务，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。 美国的抵押保险公司主要分为政府抵押保险公司与私人抵押保险公司。为降低MBS的信用风险，MBS发行机构往往会通过各种手段对MBS提供信用担保或信用增级。政府机构房迪美、房利美、吉利美向投资者担保每月按时偿付本息，并对投资者收取担保费。一旦贷款池发生违约，信用损失由其全额负担。在贷款不能偿还的情况下，房迪美、房利美和吉利美从特设机构买入该抵押贷款并行使追索权。相比之下，私人机构不会直接对其发行的MBS担保，但是可提供第三方担保，即由私人抵押贷款保险公司、发行机构的母公司或专业从事债券担保的公司对资产池提供担保，担保人一般要求具有3A信用级别。
