爱华网去年年末，王石抛出了地产拐点论，在地产界激起强烈震荡。地产股纷纷应声而落，许多甚至被腰斩，与此同时土地拍卖价格大跌甚至流拍的消息不绝于耳。
“招金保万”如何看待地产拐点？是需要长期应对的行业寒冬，还是一次时间稍长的调整？是无人幸免的行业灾难，还是行业整合的好机遇？拐点当前，囤地还是囤钱？地从何来，钱又从何来？ 为此，本刊记者走访了万科、招商地产、金地集团和保利地产，与上述四家地产公司高管就以上问题展开对话王思景 杨代金/文
万科资金取代土地成为行业瓶颈 万科董事会主席王石是房地产“拐点论”发起者。2007年12月13日，在万科资助的“海螺行动II——中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上，有人问王石:“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，你是否认同楼市出现拐点的说法?”王石回答:“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的。” 此言在业内掀起了轩然大波，其后王石又在博客上就“拐点论”发表了8篇文章补充观点。中心意思从标题可窥一斑:“房地产还不出现拐点才是咄咄怪事!”、“房价快速上涨是阶段性事件”、“房价需要调整，但不会大起大落”、“看好住宅行业的发展前景”、“房地产市场仍处于长期向上趋势中”、“不囤地、不捂盘、不惜售、活存量”、“中产阶级买不起房子，市场就到调整期了”、“小户型、精装修、产业化”。 万科董秘肖莉告诉《证券市场周刊》:“万科对拐点的判断来自成交量。以2007年11月份为例，万科掌握的房市成交面积里，深圳同比下降82%、环比下降29%，广州同比下降44%、环比下降4.3%，上海同比下降15%、环比下降18%，北京同比下降9.7%、环比上涨6.3%。”由此出发，万科推断，珠三角地区尤其是深圳房地产市场进入调整期，而其他地区则还有待观察。 万科认为，目前珠三角房地产市场类似两年前的上海。同样由于房价上涨过快，在上一次国家宏观调控后，上海房市从2005年年底进入调整期。不过，到2007年年底，上海房市基本完成了调整，这一判断同样基于上海房市的成交面积，2004年全年成交面积为3200万平米，2007年1-10月为2400万平米。 值得注意的是，在这两次调整期中，万科的反应都早于市场。2004年底至2005年初，上海房价上涨幅度较大时，万科已有所察觉并付诸行动。到2005年一季度，万科赶在调整期前在上海大量推盘，大幅降低了损失。更重要的是，万科在上海市场的占有率，从调整前的不到1%成长为2007年年末的2.6%左右，2008年可望超过3%。 肖莉强调，2007年三季度万科已开始调整销售策略，只是由于调整还未明显，外界并未对这一信息多加解读。 在2007年中期报告中，万科提出“从不会因为市场的亢奋而转向激进，将在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略，更为重视成长的质量和财务的稳健性。” 在2007年三季报中，万科总结称，“面对二季度以来各主要城市地价大幅上涨的局面……为防止占压资金、降低周转效率，万科不主张过多的项目资源保有量。目前万科拥有的规划中项目资源，可以基本满足未来两年新开工的需要，考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，万科认为当前的项目资源保有量是更恰当的。”万科此言已经清晰地表明了自己在土地储备和资金储备间的权衡取舍。显然，万科倾向了后者。 “资金将取代土地成为行业发展的瓶颈。”肖莉称，“我们希望通过周刊，呼吁有资金的公司与万科联系合作。”实际上，万科与“有钱者”的合作已经展开。比如，万科与中粮合作开发地产项目，后者控股51%。 肖莉表示，合作开发中万科不一定选择控股的方式，现在只拿利润、不合并报表的合作越来越多;万科希望借助品牌优势和管理、开发能力，除去其出资比例的利润，再获取项目总额3%-4%的管理费。 有业内人士透露，万科的公司债进展顺利，已经到证监会要求深交所“出具监管意见函”的阶段。这意味着万科公司债即将“过会”审核。如果一切进展顺利，万科将继金地集团之后，成为第二个发行公司债的A股地产公司。 肖莉透露，万科此次拟发行无担保债，市场尚无首例，利率未必低于同期银行贷款。虽然从目前的资金状况来看，59亿元的公司债对万科并没那么重要。但是，万科希望通过发行公司债使其融资渠道多元化，增加长期债务，改善负债结构。 在万科2007年三季报中，有句话耐人寻味:“万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更合适的时机，以更有利的方式来体现这一能力。” “更有利的方式”是否意味着万科将通过加速并购其他地产企业的手段拿地呢?在2005年，万科所获土地储备中约有40%来自并购其他地产公司，2006年此比例增至60%。对万科而言，这种方式的最大吸引力不是来自偏低的土地价格，而是付款方式。万科并购南都集团资金付讫时间为2年，而目前深圳土地拍卖付款期限是5天，且公开土地出让市场的付款要求只会越来越严。 两者相较，不难抉择。 招商地产愁项目不愁资金 大股东雄厚实力的招商地产在应对地产拐点的措施上，与万科有着“天壤之别”。 招商地产财务总监、代理董秘黄培坤同样认为包括珠三角在内的南方市场过去两年涨得过多，市场从高位回落很正常，市场进行一定的调整消化对后市的健康发展有好处。 但招商地产的判断还有另一个因素，即政府态度。黄培坤认为，广东市场化程度较深，政府更尊重市场，不多干预;广东房地产市场，竞争更为激烈，市场敏感度高，因而“调整得早，消化得快，非要估计调整期长度的话，预计是一年，但半年、8个月就结束也很正常。” 相较其他地产公司追求高资金周转率，招商地产却反其道而行之。一方面，招商地产的出租性物业占存货比例偏大;另一方面，招商地产希望“慢工出细活”，直到现楼才开始出售。 与万科“工业化”策略不同，“我们追求的是精益求精。”黄培坤强调，“房子不是工业化产品，总要有点个性化东西。好的、稀缺的土地才是最重要的。” 实际上，招商地产并未因地产“拐点”而停止拿地的步伐。2007年12月，招商地产再度增加了25亿元土地储备。“我们认为此时土地出让价格已经下降不少，竞争不那么激烈。其他公司由于资金限制，一般年初与年末的土地价格会相对便宜，招商地产一直倾向此时拿地。”黄培坤指出，“不过，我们没有拿过地王。” 截至2007年末，招商地产的账面净现金大概为40亿元左右。黄培坤表示:“招商地产并不倾向过多的资金储备，我们现金管理严格，过多的银行存款会提高成本。”作为主要商业银行总行级战略客户，“我们只要有投资需求，就可以拿到钱”。 招商地产的十足底气，除了来自大股东招商局的支持之外，还主要来自两方面。一方面，从2005年年底开始，招商地产与香港汇德丰多次成功合作，这是招商地产的一个良好融资渠道。另一方面，招商地产控股子公司香港瑞嘉可以替其从香港市场融资，然后通过国家外汇管理局直接结汇。 黄培坤还透露，招商地产正委托一家国内机构，研究将其出租性物业证券化的事宜。 金地集团多囤钱少囤地 针对地产拐点论，金地集团董秘郭国强表示:“我们并不觉得这是一个拐点。从长远看，中国房地产市场仍处在城市化率持续提升、住房需求刚性以及资本低利率、人民币持续升值的大背景之下。在这些因素下，金地集团仍将在相当长时期内，看好中国地产市场走势。”不过他也承认，目前地产业的确存在不成熟不规范之处，很短时间内深圳和广州房价涨幅过快的情况显著存在。“调整很正常，但远称不上‘跳水’。”他说。 郭国强认为，深圳和广州房市调整的原因主要有三：一是房价短时间涨幅过大;二是信贷资金对房市影响巨大，从2007年11月开始，很多银行按揭贷款额度已经用完，不再发放，而深圳房市对按揭贷款依赖度很高;第三个因素是中介市场的一些不良现象伤害了市场信心。 “深圳市场目前供应量仍然不足，市场观望并不意味着房市会一直低迷。”郭国强称。支持郭国强这一说法的一个论据是，这几年来，深圳市场平均每年的销售面积都有800万平方米，而深圳每年新增土地却一直维持在100多万平方米，即使以两倍容积率计算，新增供给也不过200多万平方米，而且主要集中在宝安龙岗一带。
尽管如此，地产调整期来临仍然让诸多地产商在2007年冬天倍觉寒冷。当政策剑指土地市场和信贷市场之时，如何度过这一霜冻期，是各家地产商们需要面对的难题。 郭国强透露，金地集团会一如既往地贯彻“快速滚动开发”的策略。 郭国强如此解释金地集团会采取的措施:“第一，实施技术标准化、集团采购、流程优化来缩短开发周期，提高项目开发效率，进一步提高总资产周转率。第二，进一步加大区域组合能力。目前金地在14个城市共拥有40个项目，项目所在的大部分城市情况健康。如果过度依赖某一个地方的项目，则在面临某一特定调整期时，风险会比较大，但金地不存在这一情况。目前在深圳和广州，金地在售在建楼盘均只有一个。” 郭国强还指出，在目前信贷政策不明朗情况下，金地集团将会加大自己多元化融资体系。早在调控效应浮现之初，金地集团对土地的投资已经变得非常谨慎。从2007年9月开始，金地集团在现金流管理方面已经开始执行“只进不出”的策略了，即暂时不获取新的土地储备。 金地集团2007年最后一次拿地的时间为9月28日，当时以2.04亿元获得东莞市塘厦镇坑水库商住用地项目公司51%股权，该地块用地总面积18万平方米，计容用地面积为32.4万平方米。 但谨慎并不意味着放弃机会，而是要在一个时段更多地观察市场走势，郭国强称:“我们判断2008年以后，房地产行业整合的机会更多，类似万科金地等龙头地产公司都将会有更多的行业整合机会。行业整合是一个必然趋势，中国前十大地产公司所占市场份额才6%左右，该比例在香港和美国分别是90%和35%以上。” 本刊了解到，尽管截至目前，金地集团的行业整合动作还没有迈出实质性进展，但金地集团内部早在一年多以前就已经成立了专门的并购小组，一直为即将到来的行业整合做着各种准备，也已经有了一些进展顺利、可望成功的洽谈。 目前，金地集团现金流仍然充裕。截至2007年12月底，金地集团持有现金规模仍然在30亿元左右，而其拥有贷款授信额度总额近180亿元。 2007年平安夜，前述消息人士也向《证券市场周刊》记者透露，金地公司债的批文已经被下发给公司，而从审批通过至此前的两个半月里，“批文一直躺在证监会发行部处长的抽屉里”。而证监会要求深交所为万科出具监管意见函同样为此时。 随后金地发布公告称，2007年12月27日公司收到了来自证监会“关于核准金地(集团)股份有限公司公开发行公司债券的通知”，核准公司向社会公开发行公司债券面值不超过120，000万元。尽管这一公司债终获通行的消息有些姗姗来迟，但在信贷日趋紧缩的前景下，无疑给金地集团一剂强心针，使得金地又朝着“拥有充裕资金”的目标迈向一大步。 此外，郭国强透露，金地正委托国内一家顶级投行研究，将其持有的一项商业物业，做成证券化产品，面向此投行的合作银行的高端客户发售。 除了资本市场融资，金地集团还重视战略合作开发。据介绍，金地集团将利用自己专业开发的素质，加大与国外基金及国内拥有大量土地和资金、但不具备专业开发能力机构的合作。此前，金地已经成功与荷兰ING合作了多个项目。 保利地产把握行业整合机遇 保利地产董秘岳勇坚说:“所谓楼市出现拐点，应该是楼市发生了根本性调转。事实上，我们并不认同，但如果说房地产上涨的迅猛势头已经到达一个拐点，我们是认同的。” 尽管前段时间，多宗土地流拍的传闻加重了地产市场恐慌，但是1月8日，广州开年以来第一场土地拍卖又创下地价新高。恒大地产集团以41亿元总价、1.3万元/平米的楼面地价夺得广州天河区一块居住用地，并再次刷新了广州市区住宅类地块楼面地价。依此推算，这块土地未来的楼面价格必须接近2.5万元/平米，才足以支撑起拿地成本。据悉，当时参加竞标的地产开发商共有八九家，保利地产也参与其中。 “这一现象使得我们感觉到，2008年的房地产市场，有一些回暖的迹象。”岳勇坚说，“但这一回暖，我们预计将会体现在2008年‘五一’前后。”支撑岳勇坚说法主要有两个因素。一方面，在连续推出调控政策的情况下，人们的心理观望期不会太短;另一方面，春节和清明是传统的地产销售淡季。 在宏观调控效应显现的同时，“囤地不如囤钱”的观点也扶摇直上，不过保利地产似仍感轻松。“截至2007年12月底，我们资金是40多亿元，通过银行审批的资金也有40多亿元，我们一共有80亿－90亿元资金。”岳勇坚称。 影响地产公司短期风险头寸的最为重要因素是短期负债比例。岳勇坚告诉本刊，保利地产大约有120亿元银行贷款，其中中长期贷款接近100亿元。岳勇坚称:“我们之前考虑了贷款期限问题，原则上不做一年期以内贷款。” 岳勇坚认为，地产公司在土地储备过程中会有周期效应，但在拓展与发展阶段，用资产周转率这一指标来衡量周转，不一定具有代表意义。他指出，风险头寸应该从现金流的角度考虑，即看企业有没有能力来保证现在项目的开发，并看其短期偿债压力有多大。 保利地产为地产行业调整设置了一系列“防火墙”。岳勇坚称，保利地产在所有项目的开发建设前，必须以现有资金能够解决为前提，这是保利地产的“铁的原则”。 此外，保利地产还做了一些商业地产。由于保利地产中长期持有商业地产项目，在遭遇行业调控时，就可释放和销售一部分商业地产，从而适当缓解资金回流压力。“这是第二道防火墙。”岳勇坚称。而保利地产实力强劲的大股东是其区别其他地产公司的第三个抵抗调控的“防火墙”。 岳勇坚表示，保利地产的所有现有项目都已有资金保障，房改不会通过卖地或者进行合作开发；保利地产暂不会考虑通过风险资金和民间资本方式获得资金支持，因为其成本较高，这种资金并非稳定渠道且保利资金尚宽裕，甚至成本不低的证券化产品也暂不在其考虑之列。 此外，保利地产和境外银行则一直在接触、洽谈中，但只考虑境外贷款。岳勇坚称，境外基金要求的回报率高达20%，因而暂不在保利地产的考虑之列。 在越发严厉的调控面前，对于那些资金实力雄厚、财大气粗的地产企业来说，行业整合的机遇就在眼前。岳勇坚对此非常认同，“从目前来看，抛地情况比原来增多;要价没有以前那么高，比较务实。我们对行业并购也有兴趣，但是我们要求控股，不控股我们不做，主要对品牌和管理负责。”
