南京网上房地产 美国房产网上总动员



    本刊记者匡冬芳

  不久前,美国房产评估网站Zillow.com的CEO理查德·巴顿,背上插着针卧在椅子上,跟一个针灸医生聊着天,这个医生向他提到,他已经通过Zillow.com.把自己的房子卖出去了。同时,新兴房产中介网站Redfin.com的CEO凯尔曼,由于他的网站的房产中介价格优势,搅动了业界的一场混战,不经意间惹恼了来自传统房产中介所的同行;2007年5月,房地产公司Coldwellbanker.com在《第二人生》中的销售办事处对外营业,开始兜售虚拟土地,希望能通过此途径到达新的顾客群。

  在这个过程当中,每个人都以或冒险或获益的方式上了生动的一课,认识到了互联网是如何重塑房地产业的。他们的经历,反映了互联网的巨大潜力,房产交易买卖双方开始在现实世界和虚拟世界之间收集信息,实现沟通,他们的联系方式发生了大大的改变。

  反复衡量你想要的价格

  Zillow.com成立于2006年,这是一个提供免费的房地产鉴价和搜索服务的网站。它的两位创始人,理查德·巴顿和劳埃德·弗林克,之前因为创办了著名的旅游网站Expedia而在业界广为人知。Zillow.com推出一种房价估算软件“zestimates”,通过复杂的人工智能块,能综合市场价格行情浮动、历史交易格等各种因素,对每一所房产价格做出客观评定。理查德·巴顿创办这个网站不过三天,就吸引了一百万用户,随后以每个月400万的速度增长。

  2007年初,Zillow.com开始允许人们在这个网站上免费刊登它们的房子广告。它有一个有趣的板块叫“MakeMeMove”,允许人们根据市场浮动,随时修改自己的房产价格,以及随时决定买卖。

  2007年春季末,Blair在这个网站上以69.9万美元的“MakeMeMove”价格把自己的房子信息发布出去。几个星期之后,当他准备把这个四居室的房子交给一位房产代理商时,一位妇女在Zillow.com上发现了他的房子,给他发邮件。他们最终以61.9万美元的价格成交。

  Blair在网站上发布了房子信息,自己找到了买主,这样它只需要付给代理商0.5%的费用,用于处理各种文件上的手续,而不是传统渠道上付给代理商的6%的费用。他没预料到会卖得这么快。在他的小镇上的房子装修完毕之前,他现在只能住在朋友家里了。

  站在风口浪尖

  与Zillow.com不收取中介费用,只依靠广告赢利不同的是,房产中介网站Redfin.com自从2006年成立,就因为颇具优势的折扣中介费用,而把自己推到了风口浪尖。

  Redfin.com不但主动帮客户出价,还只向卖方收取平均2000美元的中介费用,而不是传统意义上的6%的佣金。而对于买方来说,他们从卖方的代理商那里节省了3%的中介费,相当于向买主返还了三分之二的费用。Redfin.com代理人见面甚至并不需要与买主见面,就能帮助他们把报价过程大大简化,代表他们的利益进行谈判。因为Redfin.com向它的代理人支付的是薪水,而不是佣金收入。

  这个网站的商业模式,无疑向传统房产代理商发动了挑战。在2007年,Redfin.com一共代理了超过1000起交易。跟全国交易相比,这个数目也许微不足道。但是凯尔曼说,当CBS60分钟新闻报道了这个网站之后,他接到了数以百计来自房产经纪人的威胁电话和邮件。许多不动产经纪人担心,类似于Zillow这样的网站,会像当年理查德·巴顿创办Expedia对旅行社业务所造成的侵蚀一般,瓜分房地产经纪佣金。

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  竞争激烈

  竞争不仅存在于新兴网络与传统经纪行之间,也存在于这些网络服务公司之间。媒体巨头E.W.Scripps推出了一项名为FrontDoor的在线房产服务,试图平衡它的HGTV有线频道的内容。除了提供互动地图、按揭计算、房屋买卖意见等信息外,FrontDoor还推出一个专门的视频系列叫“CoolHousesDaily”。这个网站拥有120万项来自Realogy和苏富比的国际不动产数据,现在已经成为Zillow.com最直接的竞争对手。

  Zillow.com为了应对来自同行的竞争,已经试图通过与房地产公司合作来增加房产信息列表。同时,它还增加了一个新的社区板块,在这个板块里,用户可以收集他们居住地的详细信息。由于种种法律或道德方面的原因,线下的房产中介在一些社区细节问题上会三缄其口,比如人口统计数据、犯罪率等,尽管这些信息对于潜在买方是非常必要的。据Zillow.com所说,“这是为了扩大用户的社区参与,通过提供本地的深度信息,回答‘住在这个特别的社区到底是什么感觉’之类的问题。”由于这也是现实房产中介商的弱点,因此又可能将会制造出一个新的爆发点。

  新技术的幕后推动

  新技术的应用,无疑成为这些房地产网站最有力的幕后推手。

  2005年Google向公众提供了Google地图的应用程序接口(API),此后,美国房地产交易地图网(www.housingmaps.com)、www.zillow.com、RealEstateABC这些网站无一例外地使用了这种技术。用户可以利用邮政编码和街道搜寻房屋位置、价格、卧室、浴室等具体参数,从东南西北各个方向查看小区以及房屋的立体图像。

  2007年2月,美国房客推出基于全国数据库apartment.com的GPS技术,用户通过这项技术,就可在手机屏幕上看到公寓详细情况、建筑平面图和区域地图。而微软公司推出的“虚拟城市街道”服务,使得人们可借助游戏控制器,在虚拟空间游历全美15座城市的三维动画街道。

  “我们采用了新技术,但并不仅仅是躲在电脑屏幕的后面。”房产网站JohnL.Scott的CEOLennoxScott表示,“我们熟悉社区,我们仿佛就在房子里面,我们知道每一个细节。”Windermere房产网站的所有者JillJacobiWood也补充道:“在整个过程当中,我们真正让卖者和买者之间实现了手牵手,这就是他们之间所实现的最大交易。而每一笔单独的交易根据买主、卖者和资金状况的不同,也都是不同的。”

  

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