西安限购政策出台 “国五条”出台 西安房价不会降?



     这意味着实施两年多的限购政策不仅没有放松或取消的可能,而且还会适时扩大范围。

  在楼市上涨预期愈演愈烈之时,房地产调控的靴子也应声落下。

  2月20日举行的国务院常务会议出台五项调控政策措施,再次释放强烈信号,坚持调控政策不动摇、力度不放松,这无疑是扭转市场预期的及时举措。

  业内人士认为,这是继2011年调控后,国务院再次出台的全面的房地产市场调控政策,虽说是对此前调控政策的重申,但部分条文在地方政府后续执行过程中,会抑制楼市最近出现的上涨苗头,对市场心理影响会比较大。

  及时扩大限购范围

  在国务院新出台的系列政策措施中,“坚决抑制投机投资性购房”再次被强调。会议称,严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。

  会议强调,其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。

  这意味着实施两年多的限购政策不仅没有放松或取消的可能,而且还会适时扩大范围。据统计,目前已经执行限购的城市几乎囊括了所有直辖市、省会城市和计划单列市。

  陕西省房地产研究会会长王圣学分析说,目前房价上涨主要体现在一线城市,这些城市多数已经在执行限购政策,但有些城市只是在城市内某一区域限购,这类城市也存在加码可能。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭对媒体表示,一些中西部省会城市等,原来的限购政策执行得比较宽松,如果按“统一要求”,可能会收紧。

  不过,除了已经限购的城市,可能会被纳入限购范围的城市并不多。根据易居房地产研究院的统计,自2010年调控以来,全国70个大中城市房价涨幅最快的是乌鲁木齐,超过10%,其余城市均未超过10%,过半城市未超过5%。

  杨红旭认为,当前绝大部分三、四线城市房价涨幅温和,符合限购标准的极少,未来新增的限购城市不会超过10个。

  扩大房产税试点范围

  此次国务院常务会议特别指出,扩大个人住房房产税改革试点范围。

  本轮房地产调控自2009年12月份启动以来,政策经历四次升级,分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新国八条”。这次是第五次升级,而长效调控机制始终未能有突破性进展。

  王圣学说,此次政策虽说是对此前调控政策的重申,但里面也有一些新的东西:比如扩大房产税试点范围,这表明中央在该问题上态度是明确的,另外一个值得关注的是2013年年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围,本次提法要比“国八条”更加明确。

  而房产税被认为是楼市调控最好的长效机制,也是稳定市场预期的最佳手段,不过,对于试点扩大范围目前仍不明朗。

  王圣学说,由于房产税征收涉及的范围、对象、性质差别很大,如高端住宅和普通住宅,保障房和单位福利分房等情况不一,加上我国土地公有,所以在执行起来肯定要比西方国家更加复杂,而且从试点城市执行情况看,目前存在的问题也比较多,所以要真正铺开,现阶段可能性并不大。

  据不完全统计,仅去年以来传出“纳入房产税试点范围”的就有湖南、湖北、广东等地的多个城市。

  杨红旭表示,估计房产税试点会以一线城市和少数高房价的二线城市为主,外加湖南、湖北这些之前有准备的地区或城市。

  节前曾有媒体报道称,北京上报的房产税试点方案建议对人均住房面积24平方米以上的所有存量住房征收。这比此前重庆和上海的房产税试点方案都要严厉,但随后被辟谣。

  市场分析认为,在限购背景下,很多省市财源已经损失不少,地方政府普遍担心房产税开征后会使当地房价骤降,而且会对引进外来资本和人才造成影响,因此对推进房产税可能并不积极。

  还有后续调控措施?

  近日传出多地收紧公积金贷款政策,并且二套房政策会有改变的消息,20日从严调控的政策基调便在国务院层面得以明确,看来房地产市场调控加码的说法并非没有可能。

  王圣学认为,政府提出新的楼市调控政策建议,一方面是强调地方政府不能放松房地产调控政策,巩固前期调控成果;另一方面是消除楼市过火与不实传言的负面报道,同时避免市场恐慌。

  陕西省社科院学术委员会副主任张宝通认为,国务院此次出台的五点政策措施多数是重申调控不放松,以稳定市场预期。

  张宝通说,目前来看,国五条出台后管理层不会再出台一些新的地产政策。去年房地产市场的暖冬对经济增长是有利的,如果没有房地产市场的回暖稳定,那么去年GDP也不会达到7.8%的增长。

  “如果再次打压房地产,那对经济增长是种灾难。”张宝通强调。

  而在春节后,市场疯传二套房贷款和首付比例有可能调整,首付可能会提高至七成,二套房贷款利率也会增至1.3倍,但是会议并没有提到这一点。

  记者2月21日对西安多个楼盘和多家银行调查后发现,二套房贷款政策暂无变化,仍然是二套房房贷政策依然首付六成,利率上浮10%。

  朱雀大街某售楼中心的销售主管王女士对记者表示,二套房房贷政策最近并未出现变动,仍执行原来的政策。

  一些银行人士也向记者表示,提高二套房贷款利率到目前为止还只是传言,并没有接到总行相关通知。

  但杨红旭认为,市场传言的二套房贷收紧,不是没有可能。“严格实施差别化住房信贷政策”,这其中有进一步细化的可能性。

  市场再次处于观望?

  房地产调控的靴子落地了,记者采访的多个欲购房者表示,对于西安房价接下来的走势还要再等等看。

  孙先生在西安已经工作了五年,本打算过完春节趁着大多数楼盘促销购买房子,但是国五条出台后孙先生犹豫了。

  孙先生说,“其实春节前我一直在看房子,西安房价仍然有点高,既然政策出台了那就看看对市场有多大影响,然后再决定购房。”

 西安限购政策出台 “国五条”出台 西安房价不会降?
  而从西安春节楼市销售情况来看,交易较为清淡。据数据显示,从2月9日(除夕)至2月15日(正月初六),西安商品房共成交32套,共计4011平方米,其中住宅仅为28套,成交面积为3454平方米,较上年上涨38.14%。

  总体来看,年底多盘针对西安外地打工人群推出“返乡置业”活动,但在住宅市场仍受限的背景下,面对限购令等政策,很多常年在外的购房者却显得“有心无力”。另据数据显示,春节期间,住宅市场成交客源均为本市购房者。

  从数据本身来说,西安房产信息网的数据指的是网签数据,而有的机构则用的是实际调研的数据,这二者之间会有些差异,前者有一定滞后性,后者则更能反映市场真实情况。

  而从全国来看,春节期间交易量普遍不大。一线城市中,除深圳春节期间成交1套房,跌幅超九成外;上海成交41套,尽管成交数量不多,却也是2010年来的最好成绩;广州网签82套,同比上涨1.8倍。

  王圣学认为,“春节期间西安商品房成交量不是很大,相对来说却很稳定。”

  朱雀大街某售楼中心的销售主管王女士说,春节期间尽管说成交量不大,但是看房的人相对去年春节已经出现了大幅增长。她认为今年房价仍会稳中有升,降价几无可能。

  王圣学说,相对国内一线城市,西安房价并未出现大幅上涨。而国五条的出台,对西安会产生影响,尤其是对购房者心理上的影响,会导致购房观望者增多,商品房成交量下降,但是西安楼市价格还是比较平稳的。

  张宝通说,西安房价“下跌几无可能,但大涨也不可能”。今年西安房地产整体基调是稳中有涨。

  陕西省房地产专家咨询委员会秘书长李宇兵认为,2013年房价仍将持续走稳,不会出现大幅起落。随着调控政策的深延,同时受二手房价难有大幅上扬的刺激,预计会出现部分业主“售转租”或出现房源抛售现象。

  

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