爱华网07年的岁末无疑又是一个暖冬，然而对于这几年顺风顺水的房地产开发商来说，却是一个难熬的寒冬。
作者：张涛
07年的岁末无疑又是一个暖冬，然而对于这几年顺风顺水的房地产开发商来说，却是一个难熬的寒冬。源于深圳楼市的降价潮，似乎正在向其他城市蔓延。近日，万科在广州、深圳乃至上海楼盘的降价，给年末正在争议中的房地产市场，增加了空方的砝码；与此同时，在货币政策从紧的预期下，房地产股也开始遭受“冷遇”。 房价涨幅趋缓调控措施开始奏效 12月20日，国家发改委在其网站上公布了11月全国70个大中城市房屋销售价格指数。统计显示，11月，70个大中城市房价同比上涨10.5%，为两年来单月最大涨幅；与此同时，环比上涨0.8%，涨幅比上月低0.8个百分点，连续第二个月出现明显下降。 根据国家发改委和国家统计局的调查数据，10月，70个大中城市房价环比涨幅自2006年8月以来出现首次下挫，环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。 细察部分具全国风向标意义的中心城市，其11月房价涨幅则有升有降。其中北京房价环比上涨1.2%，涨幅比上月略高0.3个百分点；上海房价环比上涨0.7%，涨幅比上月低1.2个百分点；广州房价环比上涨0.5%，涨幅比上月略高0.1个百分点；深圳房价环比上涨1.6%，涨幅比上月略高0.1个百分点；重庆房价环比上涨0.3%，涨幅比上月大幅下降4.4个百分点。 另一个值得注意的趋向是，11月，全国70个大中城市中，有10个城市房价环比指数低于100（以上月价格为100），房价绝对值下降明显。这十个城市分别是沈阳、南昌、郑州、昆明、徐州、温州、惠州、北海、三亚和泸州。如此大面积的城市房价下跌现象，为2006年以来所仅见。 分析人士指出，11月全国房价一方面出现两年来同比最大涨幅，表明今年前三季度，房价上涨速度明显过快；另一方面，环比涨幅连续第二个月出现明显下降，表明房价涨幅已经明显趋缓，加速度有所放慢。 中国楼市自去年6月以来持续“高烧”。今年以来，全国70个大中城市房价同比涨幅呈逐月加快之势。迫于房价上涨压力，管理部门陆续出台了一系列金融“速冻”政策。9月27日，央行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（12月11日出台了补充通知），从严收紧房地产开发信贷，大幅提高购买第二套房的认定标准、首付比例和利率标准，投资性需求得到一定程度的遏制。 9月28日，国土资源部发布最新修订的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确规定开发企业只有缴清全部土地出让金后，才能获得土地使用权证，直接封堵了此前房地产行业普遍存在的“边缴费、边拿证、边融资、边开发”漏洞。 除了直接的金融和土地杠杆调控措施，今年8月，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，正式将保障性住房建设纳入到各级政府公共服务的范畴，并列出了明确的时间表。虽然从建设方案出台到形成真正的市场供应尚需一个过程，但是市场上对保障性住房的心理预期却越来越强烈，客观上分流或推迟了一部分自住需求。 2007年中央经济工作会议确定了“双防”调控目标和从紧的货币政策。虽然此次会议决议通篇没有出现“房地产”和“房价”的字样，但是业内人士深信，无论是决议提出的“严格控制新开工规模，防止投资反弹”，还是“进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏”，均将对来年房地产行业发展产生重大影响。 自此之后，主管部委高官们措辞强硬的调控言论屡屡见诸报道。12月11日，中国人民银行副行长刘士余在加强商业性房地产信贷管理专题会议上公开表示，中国房地产市场存在泡沫，要求各商业银行吸取美国次贷危机等教训，控制房贷增长规模，坚决取消转按揭、加按揭贷款。 国土资源部亦持续保持土地执法高压姿态，并有望征收土地闲置费，以抑制部分房地产开发企业大量囤积土地的行为。另有消息称，中国证监会亦已加入到调控行业，近期已加强对房地产上市企业的监管，收紧房地产上市企业的配股、发债等再融资行为。 在多重调控措施的滞后作用和“双防”态势高压下，市场上“拐点”之论渐起。在12月13日举行的一个论坛上，中国最大的房地产开发企业万科集团董事会主席王石承认，深圳、广州楼市已经出现了拐点。不过他同时认为，中国幅员广阔，不同地区的城市处于不同的房地产周期，不能一概而论。 据北京、上海、广州、深圳等地房地产交易管理网的统计数据，虽然部分城市房价仍在高位徘徊，但是成交量锐减，市场观望心态浓厚，“房地产市场即将步入拐点”的心理预期正在形成。 万科领跌房价 12月17日，在一连串的宏观调整、信贷紧缩的背景下，市场传出了万科在广州、深圳、上海等城市低价出售新盘的消息，当日，A股、H股市场内地主要上市房地产公司暴跌。其中，A股市场中的“万保招金”地产“四大天王”分别下跌9.52%、6.30%、7.59%、6.82%，泛海建设等跌停;H股上市的SOHU中国、远洋地产等也未能幸免，跌幅分别为6.78%、7.68%。 作为国内最大的房地产公司之一，万科对政策敏感度的把握亦被业界认同。此次，万科的低价销售踏着前期密集的房地产调整政策而来，万科董事长王石认为深圳、广州房地产市场出现拐点的说法并非泛泛而谈。 而万科的突然出手不仅再次引发了房地产市场是否已经出现拐点的讨论，同时也将其他房地产企业置于两难的被动局面——跟还是不跟，跟则要看有无足够的降价资本，不跟则房子可能变存货，把自己套牢。 无论如何，政策趋紧的导向已日益明显，地产调控已经进入强力做空阶段，拐点已现? 12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，均价在14000元/平方米，远远低于宣传阶段的20000元/平方米均价，也要低于周边楼盘17000至18000元/平方米的售价。该楼盘开盘不到两个小时，首次推出的156套单元即全部售罄，销售金额逾2.1亿元。 此外，万科在广州的其他楼盘以及在深圳、上海的部分楼盘也出现了不同程度的降价销售，而降价甚至在10月底就已经开始了。随后，招商地产、金地集团等大型开发商也纷纷跟进。 尽管万科宣称上述楼盘的降价多为尾楼，但在一系列降价动作的背后，应是万科对行业趋势的判断。王石日前亦明确表示，对于深圳、广州的楼市“同意出现拐点的说法”。虽然他也认为，“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。” 深圳市国土资源和房产管理局提供的数据显示，2007年前10个月深圳市住宅销售面积为463.76万平方米，比2002年的735.36万平方米缩水了200多万平方米。结合11月、12月房地产交易持续低迷的现状，业界预测，2007年深圳住宅房屋销售面积将退回到2002年的水平。 对此，保利地产董秘岳勇坚表示，“万科一天就卖完了那些房子，是不正常的速度，正说明其定价偏低。不过这批房子的量不大，位置也不算特别好。我不认为房价会出现大的逆转，只是现在进入一个调整期，上涨势头会下降，或者说价格到胶着期。” 来自置业国际研究中心的统计表明，12月1-7日之间，深圳市新盘全市成交均价为13741元/平方米，环比下降25.49%，不仅一手楼盘在以明降或暗降的方式不断调低房价，二手楼未能幸免;在广州，各大楼盘则从11月中旬开始打折促销，最引人注目的是富力地产旗下5个楼盘全部实行送60年物业费，送全额住房税费等活动，而广州市国土房管局最新披露的11月份楼市成交数据显示，广州房价猛降千元，降幅近10%，与之伴随的是成交量的大幅萎缩，同比下降41.1%;在上海，进入12月份以来，商品房和商品住宅成交量双双下滑，相关数据显示，11月30日至12月6日，全市商品房成交量环比大幅下降20.99%，仅为35.26万平方米，商品住宅成交量更是环比下降23.34%，为25.78万平方米，当周，商品房和商品住宅供求比分别为1:0.76和1:0.90;而在北京，虽然楼盘降价销售状况还未明显出现，但根据北京市房地产交易网统计数据显示11月份全市期房网上日均签约463套，其中，住宅日均签约363套，相比10月份期房住宅平均日签约404套的交易量明显萎缩。 而在近期，由于信贷、土地、保障性住房等政策的频繁出台，特别是在央行联合银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》后，机构对房地产行业的态度已开始悄然转变——由之前的强烈看多变为“谨慎”甚至“回避”。 万科相关人士表示，广州楼盘的定价是与万科一贯坚持的快速开发、快速销售的经营策略相吻合。 按照王石的说法，万科反对囤地、反对捂盘，走的是快速开发的路子。由于房地产行业的资金占压比较多，周转比较慢，通过提高周转率利润率虽然可能低一点，但是资产回报率却更高。数据显示，2006年万科的总资产周转率是0.56，而行业平均水平是0.32。 在此前相当长一段时间的房价持续上涨周期中，万科快速周转的策略对其他房地产企业并没有什么威胁，因为他们即使开发周期长，周转慢，但彼时信贷环境较为宽松，房价仍在不断上涨，亦可获得高额利润。 然而，在目前房地产行业走势处于十分微妙的关口，万科的低价销售、快速回笼资金的做法则可能将其他房地产企业特别是实力稍弱的中小房地产企业置于两难的境地。 一位房地产上市公司高管表示，万科的降价售房，是其在面对可能的行业转折所采取的一种策略。万科主动压缩利润空间，加速资金回笼，契合目前政策调控的目的，能获得一个较好的形象。而关键的问题是万科拿地成本低，手中现金多，耗得起一段时期内的价格战。而行业内多数公司会很被动，无法跟进，而且股市一跌，融资环境改变，地产公司未来的资金困境可能加剧。 而对于在今年高价拿地的“地王”们则不会有这么幸运了，由于土地成本居高不下，锁定了房价下调空间，在万科低价卖房的打击下处境尴尬。 上述人士表示，在调整政策的配套打压下，不仅房地产企业在银行已难以获得贷款，而且在资本市场上，无论是股权融资还是发行债券，房地产上市公司的融资审批也差不多被暂停了。在这种情况下，如果其他房地产企业死扛价格，极有可能在未来房价下跌时砸在自己手里变成存货，从而造成资金链周转困难。 “一旦出现这种局面，对万科而言则是好事。既可以在行业低潮期其他企业面临困难时开展并购，也可以趁着其他企业手中没钱时趁机低价获得土地。” 广州地价“塌陷” 一直领跑全国房地产价格的珠三角地区，最先出现了征兆。先是深圳房价从下半年就开始下跌，接着更厉害的是，广州低价的塌陷。 12月6日，广州市举行今年最后一次大规模的卖地会，推出的9幅住宅地块竟然有4幅底价成交，其他5幅竞投也不算激烈。值得关注的是，该次卖出的金沙洲、花都和番禺地块地价都大幅降低，金沙洲和花都地块地价更比之前的区域内“地王”地价低了一半以上。业内人士认为，在楼市淡静期业界都以这次卖地会的成交情况来预测未来楼市走势，这次卖地结果显示开发商对未来楼价走势看法谨慎，所以不敢再高价拿地。 当日土地拍卖现场，虽然座无虚席，但是看客居多，举牌却并不激烈。该次卖地会共推出12幅地块，其中3幅商业地块，仅一幅位于番禺的商业地块底价6.4729亿元成交，另外两幅金沙洲商业地块流拍。推出的9幅住宅地，有4幅底价成交，其余竞价也不激烈。仅一幅番禺住宅地叫价53次，其他地块都是叫了几口价就成交了。原定需要两个下午进行的卖地会仅在一个小时内就完成所有交易，这与之前三四幅地块推出都要竞投一个下午的情况大相径庭。 由于9月底金沙洲曾卖出地价高达8769元/平方米的“地王”，因此该次卖地会推出的4幅金沙洲住宅地备受关注。但是时隔不到三个月，金沙洲地价缩水近5500元/平方米。 据悉，保利集团首先以底价1.0804亿元取得B3708B07地块，楼面地价仅3324元/平方米，与“地王”地价相差5445元/平方米。 其余三幅地块都是保利与越秀城建进行竞争。其中B3709B07地块和B3709B08地块两开发商都是举了两三次牌就成交，最终越秀城建分别以2.65亿元和2.58亿元取得两地块，楼面地价仅3889元/平方米和3628元/平方米。 金沙洲第四幅地B3702A05地块更是与9月卖出的金沙洲“地王”紧邻，两者仅是非江景地和一线江景地之差。保利和越秀城建也只是举牌5口价，最后被保利以3.21亿元取得地块，楼面地价4241元/平方米，比“地王”地价还是低了一半有多。 花都地价跳水幅度比金沙洲还要大。这次推出4幅107国道住宅地块，全部与近日卖出的花都限价房地块紧邻。因此，推出的4幅地块有3幅A、B、C地块被雅居乐地产以底价取得，楼面地价分别为1482元/平方米、1522元/平方米和1829元/平方米。第四幅E地块则是由雅居乐和保利两开发商竞争，举牌17口价最终被雅居乐以2.51亿元取得，楼面地价也仅2173元/平方米。 据悉，今年9月花都卖出的“地王”地价5659元/平方米，而该次卖地地价最高还不到2200元/平方米。难怪雅居乐负责人夺得地块后笑着说“价格很抵”。 在卖地会上，竞投最激烈的属于卖地会上唯一一幅番禺住宅地。该地块与9月卖出的番禺“地王”相近，高层单位能望江景。参与竞投的开发商有保利广州公司、合生、中颐集团和奥园。四开发商都有参与举牌，但竞争主要来自保利和合生，最后合生以3.5亿元夺得地块，楼面地价4048元/平方米。其地价同样比番禺“地王”低了2182元/平方米。据悉，这是合生首次在广州卖地会上夺得地块。合生相关负责人在拿地后承认地价比较理想。 因近期广州楼市成交惨淡，楼价更有回落的迹象，所以业界都以这次卖地会作为预测明年楼市走势的方向标。这次卖地会地价跳水，无疑影响开发商和市民对明年楼价走势的信心，明年广州楼价可能有所回落。 分析人士指出，今年下半年广州楼价涨得太快了，甚至透支了明年的楼价。而今年楼价急升的一个原因是受地价屡创新高的刺激，这次地价跳水也将影响开发商和市民对楼价的信心，导致楼价降低。 合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江则表示，今年楼价的急涨是因为高价位大户型单位占市场主导，而随着90/70政策的实施，明年楼市大多是中低价位中小户型单位，该批产品的推出必将拉低整体楼市均价。但明年楼市还会是相对平稳的，因为市民购房需求还是很大的。 广州市国土房管局相关负责人表示，该次卖地地价地价回落是市政府调控房地产市场的结果，最关键的是加大了住宅用地的供应量，改善了市场供求关系，有效消减了土地市场泡沫风险。据悉，今年以来广州已经实际供应商品住宅地2.75平方公里，已批准预售624.9万平方米商品房住宅，另外还有0.8平方公里住宅用地正在公告出让。 分析人士指出，本次拍地出现地价回落是正常的现象，而之前地价成倍飙升反倒是异常现象。一方面表明政府穗七条加大土地供应、平抑房价的措施开始收效；另一方面也反映开发商对楼市未来的预期和走向没有之前那么乐观。 土地年底放量 临近年底，持续吃紧的各大城市房地产开发用地开始了井喷式的供应，京穗宁杭等城市纷纷打开闸门，供应土地。 但随着国家采取从紧的货币政策以及央行二套房贷细则的出台，各地的土地市场开始出现分化：北京土地仍延续供不应求的状况，而广州等地的土地市场已开始降温。 12月供地高潮将为北京全年供地划上圆满句号。广渠路15号地、南沙滩东路3号地等一批土地将在年底陆续推出。 广渠路15号地块原系北京化工厂所在地，规划建筑面积约42万平方米。该地块位置较好，周围的配套设施比较完善，因此备受开发企业关注。 根据最新规划，朝阳区广渠路15号地块将配建2万平方米廉租房，该项目至少可以提供400套廉租房。
去年，北京市国土局推出了18块入围今年两限房的商品房备选地块，广渠路15号因被视为“距离CBD最近的两限房”而备受关注。而今年，北京陆续推出的两限房都选择了相应的地块，因此广渠路15号地块回归商品房地块。 另一备受关注的南沙滩东路3号地块位于北京北四环和北五环之间，规划建筑面积约8万平方米，将配建1万平方米廉租房。该地块曾于2006年入市，但在拍卖前被紧急叫停。 据统计，截至12月12日，北京正在交易的地块达26块，总用地面积约410公顷。 事实上，北京只是一个缩影，近期国内其他城市也呈现土地集中放量的态势。12月6日，广州市政府部门一口气推出12块地，是今年以来该城市第二次大规模集中出让土地。同一天，南京也公开出让了9幅土地，总面积逾150万平方米。 而随着年关临近，杭州市也将再度开闸放出近800亩土地，以回应地荒论调。 据杭州市国土资源局的最新公告，12月24日，杭州将有9幅土地挂牌出让，区域涉及滨江、西湖、江干、拱墅四个区域。 尽管部分城市年底土地集中供应，但市场反应却呈现分化。 一位总部在香港的上市公司高管表示，北京年底集中推地肯定是“僧多粥少”，免不了一场恶战。“我们对北京即将推出的地块已研究过了，规划、市场、财务、法务等各个部门都参与了调查，最后形成公司高层的决策意见，已报到了总公司，供他们决策参考。”这位高管说。 显然，北京年底集中上市的土地并未改变市场竞争激烈局面。此前曾有一位业内人士表示，北京现在的房价是前几年地价的显现，因为几乎每个地块的成交背后，都有着不见硝烟的“恶战”。 北京房价到了十字路口 深圳商品房环比目前已是量价齐跌，广州也有多个楼盘低价入市或打折促销。下一个，会是北京吗?近几年，每当有新的政策出台，很多人都期望房价会下降，结果却证明这只是购房人的一厢情愿。但是，在今年多项调控政策的累积压力之下，北京房价走势是否会发生某种逆转? 根据北京市房地产交易管理网统计的数据，11月以来，住宅期房每周成交量呈连续下滑趋势，有价无市的表征已经出现。多个高档楼盘开始打折促销售，最低折扣为8.82折，部分楼盘开始赠送实物促销。虽然成交量连续下降，但北京房价仍持续呈现较大的涨幅。 二手房方面，北京中原三级市场部研究中心的数据显示，11月份的成交量相比10月下降了9%左右，但房价相对平稳，依然具备高位向上的趋势。 这显然是支持看涨派的论据之一。北京地产中介机构的观点似乎一致偏向看涨，但都认为房价的上涨幅度会放缓。 “到目前为止北京供不应求的矛盾没有得到缓解，所以房价上涨至今。虽然今后将加大限价房等中低价位住宅的供应，但至少两年内还很难从根本上改变住宅市场的价格格局。”中原地产华北地区总经理李文杰说。 北京思源顾问董事长李国平认为，在北京供不应求的前提下，楼盘的销售量降低，可能只是市场的供应量减少所致，北京整体房价仍将上涨，但不排除部分超高端的楼盘项目出现转折，新推出的超高端楼盘可能降价出售，在售楼盘也可能会加大打折和促销力度。 近日，21世纪不动产一位已经和买方签订合同的业主临时悔约；记者一位朋友看中的一套二手房，第一次见面谈定的价格，第二次见面坐地涨价15万元。 “市场依然看好楼市上涨，才会出现上述毁约案例。我们认为北京供应量太少，开发商又不希望手里的房子卖得太快，因此北京房价下降的可能性非常小。加上北京城市地位特殊，对价格有很高的支撑位。”21世纪不动产中国区域副董事长卢航表示。 “北京目前成交量下降、价格不降的情况，在今年4月、5月的时候也出现过，但随后销售量就开始了反弹”，世茂集团华北地区总裁宋垚是高地价决定高房价论的支持者，“关键还是土地供应量不足。” 北京万年长兴置业房地产公司总经理黄玺庆认为，未来北京住宅市场中70%以限价房和中小户型为主的中低价位住宅，价格不会有太多的上升，而占30%的大户型为主的高端住宅将出现供不应求、快速上涨的局面，从而使北京楼市整体进入一种稳中有升的发展趋势。 乐成国际副总经理张榕推测写字楼和商业可能会将是下一个上涨的物业类型。这两类物业价值此前被大幅低估。 目前，物业税已经在10个城市进行试点，但具体何时“正式落地”尚无定论。而物业税能否出台，则是张榕对房价下行的唯一担心。“如果物业税正式出台，房价可能有一个下行过程，因为很多房子会被迫集中放量。但一旦消化完毕这些房源，房价还是会继续上涨。”张榕说。 中国住宅与房地产研究会副会长顾云昌也认为，北京的供不应求没有得到解决，房价还处在上涨通道中。 今年房地产调控措施的出台十分密集，先后五次加息，9月末又提高第二套以上住房抵押贷款的首付比例和利率。对于高总价房产的持有者而言，连续加息后的租金收益与利息支出相抵，投资风险正在加大。 因此，北京的房价将出现观望和调整似乎也在情理之中。 国务院发展研究中心市场所研究员廖英敏就认为，政策叠加所显示出的杀伤力不容忽视，目前北京楼市正处于各方力量博弈的敏感点，只要政策在落实时不打折扣，开发商肯定是扛不住的。 北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新也认为，从2001年开始的这一轮房地产热已经接近尾声。如果深入贯彻执行政府的调控措施，届时房价预期改变，市场需求下降，供求矛盾将会趋于缓解，北京的房价必将出现拐点，只不过北京的观望期可能会更长一些。 北京市土地储备中心评标专家库成员之一的刘新虎，对当前房地产形势的判断是：“现在手里多余的房赶紧卖吧，以后可没这么好的机会了。” 在开发商中，对房价走势看淡，判断北京房价有可能观望调整的人似乎不多，天润集团副总裁王哲则是最早说出“楼市冬天来了“的地产商之一，他认为北京房价已到了危险时期，随时可能出现调整。 虎杰投资机构首席分析师张寅说，目前房价涨势可持续到2008年一季度，二季度后，多项调控政策的效应开始显现，而经济适用房、限价房等供应量加大，北京房价可能出现持平甚至可能小幅下降的局面。 某研究机构的一份分析报告预计，由于房价过高及奥运会后投资者的投资转移，所以需求会有所减少，房价涨幅明显降低，且奥运周边区域的房价会出现区域性的小幅回落。 一位见证了北京楼市15年变迁的资深业内人士，为北京的房价绘了一个走势图，即成交量下降——观望情绪很快蔓延——预期开始影响房价，房价涨幅放缓——有价无市，交投再次清淡——漫长的等待期——房价再次开始上涨。 也许，北京楼市真的走到了一个十字路口，在买卖双方力量的博弈中，哪方力量稍有变化，房价都会波动。
