爱华网系列专题：2008中国营销
作者:李华杰 2008中国楼市将何去何从，房价会否出现拐点，能否住进适合自己的房子，无疑牵动着亿万老百姓的心。虽然有人民币汇率升值、城市化进程加快的其他利好支持，但从目前来看，基本面上的“三道金牌”——楼市资金面紧张、严打炒房屯地悟盘，以及中国住房政策的根本性变化，将会对一直居高不下的商品房房价形成不可估量的巨大冲击，“和谐房价”有望出现。 楼市：2007年的冬天格外的冷 2007年的冬天，让中国楼市觉得格外的冷。不仅成交大幅萎缩，房价更是出现了罕有的松动，一股“降价寒流”悄悄的在全国蔓延：珠三角地区、杭州、成都、南京……到处都充斥着“降价”的声音。而这股“寒流”的始作俑者，居然是来自一直以来的全国房价的领涨先锋——深圳、广州地区。自11月份以来，该地区的一些新开楼盘其定价之低令人大跌眼镜，房产界“老大”万科带头出击，广州万科旗下的包括荔湾区金色康苑在内的数个项目开盘价，与市场预期相比普遍下调15%至20%，甚至低于同一楼盘前期产品的价格，令相邻的开发商叫苦不迭。此外，更多的开发商们则不断的以送物业费、送车位等各种“优惠促销”为幌子，羞羞答答的试图掩饰房价“暗降”的尴尬一幕。 而令人关注的则是，在12月6日广州市举行的今年最后一次大规模的卖地会上，推出的9幅住宅地块竟然有4幅以底价成交，其中的金沙洲和花都地块地价更比之前的区域内“地王”地价低了一半以上。与此相呼应，其他一些地区如上海、深圳等城市12月份的土地拍卖会其人气之低也达到了年内的“冰点”。虽然其中的原因很多，但开发商们对拿地热情的急剧降温已是不争的事实。“地王”曲高和寡，似乎已预示出2008房价的趋势将不那么乐观。12月13日万科董事会主席王石在北京公开表示，“我承认楼市拐点确实已经出现了”。而在广州某地产高峰论坛上，来自北京大学、财政部以及广州房地产业界的多位专家，根据宏观经济运行形势和住房需求情况，预测中国房价调整期最长可达15个月。 货币政策从紧 楼市“钱紧” 楼市的陡然降温，当然不是无缘无故。 2007年12月3～5日召开的中央经济工作会议，“两防”的主基调其实已经从宏观上决定了2008年楼市的日子不好过。而经过2007年6次加息、10次提高存款准备金率后，2008年实行的10余年来首次的从紧货币政策无疑会再次把“两率”提高到一个新的高度，使得银行外贷规模受到更大影响、开发商贷款成本更大、分期买房的居民还贷压力更重。“钱紧”或将成为2008中国房地产开发商们一道挥之不去的梦魇。 特别是中国金融业对房地产产生的高度警觉将让楼市的资金面“雪上加霜”。12月11日举行的加强商业性房地产信贷管理专题会议上，央行副行长刘士余称，应吸取美国次债危机等教训，防止房地产信贷增长过快催生房地产泡沫。他强调，如果银行不注意防范房地产贷款中的风险，就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫，“泡沫的破裂，最终会影响经济稳定、社会稳定乃至政治稳定。”他明确要求，要坚决取消银行转按揭和加按揭贷款。这无异于是釜底抽薪，一旦国内的商业银行开始说“不”，对于房地产这种资金密集型的行业而言其后果可想而知。 而2007年12月1日起开始实行的新版《外商投资产业指导目录》，让外资充当内地开发商“提款机”的难度又大大提高了一步。 最新的《外商投资产业指导目录》将产业分为鼓励、限制和禁止三类。在老版本中被列入“鼓励外商投资产业目录”的“房地产业”被取消。而在“限制外商投资产业目录”的“房地产业”中，不但对外资进入土地成片开发和高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心的建设和经营领域等继续限制，同时还增加了进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。 更何况当前美国次债危机阴魂不散，全球资金谈“房”色变。如果说在前两年宏观调控中，憧憬着人民币升值、带着流动性过剩“高烧”的外资们还在竞相往中国开发商的口袋里“送钱”的话，在美国次债危机不断扩散的今天，这些热钱恐怕想的更多的是如何套现抽身离开这个市场。来自上海的消息显示，现在已经出现原先由外资购买的整栋楼盘进行发售的案例。 此外，经过连续加息，居民购房还贷压力陡增，又会加剧楼市观望的情绪。以申请一笔50万元20年期的房贷为例，经过2007年的6次加息，即使可以享受优惠利率，其每月新增加的利息也将达到400多元，每月的还贷总金额将超过4000元，这对于人均收入而言，已经是笔相当可观的数目。如果2008年的房贷利率进一步提高，对居民购买力的要求又会再上一个台阶，居民购房将更加谨慎。这势必将对房屋的需求产生极大的负面影响。 整体看，2008年，央行紧缩银根，外资兑现抽逃，居民购房观望情绪浓厚，将是房地产商所必须面对的现实。“内忧外患”之下，显然开发商们若再想凭借以前那种囤地捂盘等哄抬房价的手段来获取暴利的美梦将很难实现，相反加快房屋销售、加快土地开发、加快资金回流或将成为其最好的选择，“流则通，通则变”，这将对“固若金汤”的房价形成无法抗拒的冲击。 投机炒房囤地捂盘遭遇强力狙击 树欲静而风不止，在资金面遭遇紧缩的同时，国家打击投机炒房、开发商囤地捂盘的力度越来越大。 一个公开的秘密，在近年房价的飙涨中，“非正常、非市场”因素占据相当大的比重。为此，针对在房地产市场中存在的违法违规问题，2007年国家刮起了一场“整治风暴”。2007年3月，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发改委、工商总局等八部门联合组织开展了全国房地产市场秩序专项整治工作。据统计，全国286个地级及以上城市中，共有31577个房地产开发项目完成了自查自纠，涉及30000多个房地产开发企业，发现4000多个项目存在不规范的问题，约占总数的13%。 此外，各大部委也对症下药，相继出台了一系列调控措施。如央行银监会2007年9月规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。11月又发布了补充通知，明确第二套房认定以家庭为单位。极大打击了投机炒房的气焰。 中国社科院2007年12月发布的《经济蓝皮书》则指出，2008年，包括加快供地速度、加大闲置土地清理力度、大幅增加保障性用房供应量等一系列调控措施，势必继续执行。 各级地方政府也纷纷出手，祭出各种“狠招”。在房价最热的深圳，接连出台了叫停部分商业银行二手房按揭贷款业务，限制港澳台及外籍人士买房，杜绝阴阳合同，按评估价征税等系列新政策，直接导致了炒房成本的急剧上升，据测算，房价只有涨幅超过20%以上才能赚钱，在20%以内炒房客将无利可图，甚至亏本。在这种冲击下，楼市大幅降温，炒房资金出现断裂，于是乎出现了轰动一时的“深圳中天置业总裁蒋飞涉嫌卷巨款2600万逃跑”事件。
而12月广州地税局在时隔多年后重提土地增值税清算，无疑又是一记调控重拳，加剧了开发商的“心理障碍”——土地增值税的缴纳，不仅可为国家增加税收，也可减少土地囤积，加快促进土地的开发利用。 业内人士普遍认为，如果2008年政府对住宅征收物业税，其对全国房地产市场的影响会很大，对持有多套住房收税使需求受到的抑制，将会使一、二手楼市的价格升势明显减缓。 中国住房政策发生根本性变化 如果说抽紧资金面、打击投机炒房还只是治标的话，中国住房政策所发生的根本性变化——建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制，可以说是从根本上动摇了未来房价上涨的基础。 从中国的住房制度改革进程来看，前几年由于过分强调市场化，特别是把房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”，而忽视了民生的属性，再加上相关配套措施没有跟上，导致房地产市场出现畸形发展，一方面微利的“保障房”严重短缺，另一方面能够获得暴利的商品房得到了超常规的发展，结果造成大量的住房需求在短时间内迅速释放，供需严重失衡，住房供给结构不合理，广大购房居民在与具有垄断地位的开发商议价时基本丧失了话语权，楼市处于“无效”的竞争中，房价“虚火”旺盛，一涨再涨。 不过以2007年8月13日国务院公布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）为标志，意味着政府开始意识到，把住房问题完全交给市场去解决是有问题的，面对一个竞争“无效”的市场，把大多数人推向商品房只能更加助涨房价。作为24号文的相关配套性文件，11月相继出台的《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》，更加显示出政府决心将在社会保障方面承担起越来越多的责任，这无疑有助于房地产的供应结构发生改变。专家普遍认为，在2008年楼市将开始形成“商品房、“保障房”和“存量房”三分天下的局面，而经济适用房及两限房进入市场，由于它们能对商品房产生替代性，无疑将会对商品房的价格产生较大的影响。有业内人士甚至认为，经济适用房的供应每增加5%，就会迫使房价下降3%～4%。有数据显示，2007年以来，经济适用房、两限房以及“90、70%”政策标准商品房的土地供应已在放量，前三季度全国房地产开发用地供应量同比增加29%，其中普通商品住房和经济适用房增幅分别达到38.2%和47.6%，占住宅用地总量比例逐步提高。 而更让人欣慰的是，从政策趋势的取向看，政府正在试图将越来越多的人群纳入到社会保障住房体系中，这对商品房构成了极大威胁。从经济适用房所覆盖对象的范围看，从最初的“最低收入家庭”到“低收入家庭”，再到2007年11月初温总理提出的“经济适用房大多数是面向中产阶层的”的论断，无疑彰显出政府构筑“和谐房价”的决心。我们有理由相信，在2008年政府将会出台更多的保障性措施，绝不会对居高不下的房价置之不理！ 据了解，《住房保障条例》正在紧锣密鼓的起草之中，有望于2008年亮相。随着住房保障体系的进一步完善，一方面可以大量分流居民购买商品房的需求，另一方面也可以有效缓解恐慌性购房的冲动，推迟了购房需求。这将极大的缓解长期以来的住房供需紧张关系，弱化对商品房的刚性需求，人们自住房的购买可从保障房和两限房的渠道得到解决，这对炒房、倒房、投机买房都是一个沉重的打击，从根本上摧毁房价上涨的土壤。 2008房价能否摆脱“越调越涨”怪圈 不过，近两年楼市让人最看不懂的地方就是，在一片调控声中，房价反到一路绝尘，连创新高。业内专家认为，这其中的根本原因就是，各大部委所出台的政策更多是出于自身的利益考虑，政令多出，相互抵触，有令不行，有禁不止。由于这些政策调控措施难以落到实处，“雷声大雨点小”，房价上涨犹如脱缰的野马一般难以驯服。 最典型的例子莫过于，2007年1月建设部“90平方米标准”朝令夕改的戏剧性一幕。当时建设部在1月9日公布的《90平方米以下住宅设计要点》中，擅自把小户型面积标准“放大”，这一文件发布不到24小时即被国务院紧急叫停，叫停理由竟然是建设部的做法“不符合国务院办公厅和建设部文件要求”。 而最近的一次，则发生在2007年11月份。月初，温家宝总理在新加坡访问时刚提出“经济适用房大多数是面向中产阶级的”，而在11月30日建设部等七大部门联合发布的《经济适用住房管理办法》中，经济适用住房居然仍然是面向低收入家庭。中产阶级与低收入家庭，这是何等的差距！ 另一方面，政令不通也是一个重要原因。少数地方政府出于“土地财政”的考虑，对于中央的调控执行不力，有的甚至阳奉阴违，与房地产开发商串暗中通勾结，如被查处的广东省开平市政府非法批地案、黑龙江省黑河市政府非法批地案等，都是典型的案例。 当然，部分的调控措施是否合理也有待商榷。如，我爱我家房地产经济有限公司控股副总裁胡景晖就表示，目前房地产的征税就没有收到“点”上。他认为，从国外经验来看，不动产交易环节的税收并不高，而大量是在持有环节，但目前国内恰恰相反。结果导致开发商将成本转嫁给购房者，同时减少了二手房入市的数量，影响了房屋的供给。 笔者认为，2008年只要解决了上述三大“病根”，打破房价“持续上涨”的神话并非天方夜谭。正如这个世界上没有只涨不跌的股票一样，房价也是如此，持续上涨的同时也带来了泡沫的累积，晚调不如早调，特别是当巨大的房贷已经威胁到了金融安全的时候，特别是当高企的房价已经涉及到了民生的时候。中国楼市的房价没有理由调不下来，而是关键在于怎么调，由谁调！只有从政治高度去看待房价的问题，才有可能发现房价过热背后隐藏的问题。从这个角度出发，调控房价更需要的是从体制上着手，建立起一个高效的机制，让调控措施切实落到实处。 和谐社会需要从和谐房价做起！
