上海楼市的三分天下 未来房市楼市三分天下 专访我爱我家房地产经纪有限公司控股副总



    作者:李华杰

  深圳广州房价出现泡沫破裂的信号

  《当代金融家》:首先感谢您接受我们的采访。最近有报道说,深圳的楼市成交量锐减甚至个别楼盘的房价出现大跌。您觉得这一原因是什么?

  胡景晖:深圳今年房价涨得都翻番了,特别是夏天以来涨得比较快,很多的一手房一开盘直接就售罄了,这其中炒作的比例是比较高的,而自住性的需求并不是很强。加上房价本身泡沫成份就已比较高,所以房价难免会出现回落。

  《当代金融家》:就是说这种房价回落确实是一种价值回归,而不是其他的原因如仅是开发商吸引眼球的销售手段?

  胡景晖:一般从开发商来说,它的销售承受底线是3个月左右的时间——即从从卖不动到被迫开始降价,所以这次下跌应该是开发商的无奈之举。大概在2002年也出现过类似的情况。

  《当代金融家》:广州今年12月份举行的今年最后一次卖地会上,天价地地王价格暴跌,这会又是一次“假摔”吗?

  胡景晖:目前大家对2008年市场的预期是,前段时间炒作太高的城市可能要回调,即便是继续上涨的城市上涨的空间也不是很大。这样的话,开发商拿地就比较的谨慎,如果拿地价很高,将来的销售价格市场接受不了的话,开发商其实是有亏损的可能性。

  《当代金融家》:那么能够认为是一个泡沫破灭的信号吗?

  胡景晖:在广州、深圳房地产投机炒作比较严重的城市,应该是一个信号。

  未来楼市供给将“三分天下”

  《当代金融家》:国家逐步在完善住房保障体系,廉租房、经济适用房、“双限房”等紧锣密鼓的上市。这对普通商品房的市场是否会有所冲击?老百姓会否都去买这些房子,而不愿意再购买商品房了?

  胡景晖:中长期来看肯定是这样的,这次中纪委出台的《经济适用房》中有一条,说到单位的小产权建房不适用经济适用房管理办法。某种意义上说,这不能说倒退,应该是将1990年代末单位建房分给职工的福利房的方式部分得到恢复了。这么多年来,据我所知,有资源的大部委、大企业从来没有停止过分房,他们都是自己盖了房子以后按照当地的、当年经济适用房的价格卖给员工。卖了之后,用整个分配的指标直接“套”当地政府每年的经济适用房的政策指标。这是大家都合适的一个事。因为这几年,各地的地方政府都要建一定的经济适用房,但是总体的原因,政府盖不出来这么多,这样的情况下形成了一种默契,单位建房,按照经济适用房卖给员工,产权可以“套”用当地政府经济适用房的指标,政府也开心,不费吹灰之力把任务完成了。

  《当代金融家》:这有点爆料的感觉。

  胡景晖:这其实是公开的秘密。毕竟各方都合适,政府不费吹灰之力就完成了政绩任务,企业完成了职工的福利,而公务员仅靠一个月几千元的工资永远买不起房。所以,2008年至少从北京来讲,开发商要改变认识,市场要形成三分天下的格局。首先每年北京市要完成300多万平米的两限房,按面积算下来5万多套,三百多万平米的经济适用房,按每套60~70平米算,也要5万多套,再加上廉租房下来将达十几万套。而一手商品房现在每年供给也就十几万套,二手房也是十几万套,这样就形成了三分天下的格局。

  《当代金融家》:那么这是否意味着,以前将住房完全市场化的政策是存在一定偏差呢?

  胡景晖:从我们1990年代末推行的三个改革,教育制度改革、住房制度改革和医疗制度改革在很大程度上是失当的,群众买不起房,看不起病,上不起学,对这三个改革如果不能说是失败,但最起码是失当的。经济学的一个难题就是市场失灵——有些问题是市场解决不了的,政府该承担的责任必须要承担,必须要建立一个最基本的保障和社会福利体系。

  “人口红利说”难以支撑房价

  《当代金融家》:有统计显示,现在中国人口高峰期——1970年代这一批人,基本上结婚、买房、生孩子已经完成了。1980年代人口会急剧减少,这样是否会影响房地产的需求呢?

  胡景晖:我们上次也和社科院金融所一起做一个人口红利研究。1970年代最后一波生育高峰期过去以后,在政府这么大的保障住房的力度以及存量房市场的释放的背景下,预计大概在2010年左右,国内的房地产市场,最起码是一些大的战略性城市,将会达到一个供需平衡。

  《当代金融家》:也就是说,来自人口这方面的房屋需求将会逐渐递减?

  胡景晖:我觉得是这样,如果人口老龄化以后出现了空巢家庭,甚至有一些将来我们讲的社会养老机制发生变化,可能从家庭养老变成社会养老,很多老年人就会把房子卖掉,或者是反向抵押,把房子拿出来,去养老院。我前两天看网上说,房价高是因为离婚率太高,我觉得这个找不出依据。

  金融调控影响几何

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  《当代金融家》:2008年中央决定实施从从紧的货币政策,这样肯定会导致开发商间接融资成本提高,对资金链是否是一个考验?这一波宏观调控是否会形成楼市的杀手呢?

  胡景晖:这需要从两方面看。一方面从需求来看,银根收紧以后,对这种投机性楼房是很大的打击,对投资性的楼房也有明显的抑制作用。但是政府也强调了,只要没有达到当地的居住面积,老百姓仍然可以享受一些优惠率。政府从货币政策上已经最大程度的向自住性住房倾斜了。实际上,今年陆续还有一些公司、开发商上市,将来在这方面,开发企业想融资越来越困难。所以,这样对开发企业来说,2008年会是一个比较大的市场整合和购并的时期。也许会出现一批地产商和开发商“死掉”的局面。

  政府管理房地产更应“对症下药”

  《当代金融家》:现在各地政府过分依赖,靠房地产业拉动自己的GDP。假设房市一旦泡沫,已购房的居民就会产生负资产的状况,造成社会矛盾,在这种情况下,是不是意味着就是软着陆?

  胡景晖:房价整体需要一个软着陆。因为目前来讲,2008年面临一个政府换届的问题,以往地方政府的收入主要一大块来自于土地出让金,必须要把土地拍高了,在换届时,政府需要再搞一些形象工程来交差。这其实是一个从上到下的值得商榷的问题。因为如果单纯是这样来考量,我们就把地拍得越高越好。但是我们地方官员的政绩考核有所变化,2008年保障性住房和老百姓的安居乐业成为了一个主要指标的话,就不会按照以前的做法了。而且在慢慢的考虑一些科学的发展观,不搞大的形象工程,何必把地拍的那么贵呢?从今年开始,各地的土地出让环节,大部分都采用了招标形式,而不是拍卖的形式。

  《当代金融家》:招标和拍卖有什么区别呢?

  胡景晖:拍卖很简单,谁出钱多,就给谁。但是招标不是单纯考虑谁的价格高,而是要考虑整个方案的可行性,甚至要考虑到谁的房子更便宜一点,整体规划要好一些,或者是谁采用更合理的材料,让土地的使用率更高,和整个城市的规划吻合一些。不是说谁出的钱多就给谁。政府将是综合考虑的。

  《当代金融家》:据您所知,开发商交的土地出让金都能交齐吗?

  胡景晖:前几年可能会有交不齐的状况,但是这几年是越来越严格了。

  《当代金融家》:您觉得对于房地产,政府应该采取什么样的管理形式更好?目前房地产的征税是不是太少了呢?

  胡景晖:税收不是说太少了,而是没有收在“点”上。我们现在很多税收是在交易环节的。比如说营业税、土地增值税,或者是个人所得税。但是在目前,相对一个卖方市场主导的情况下,这些税收最后其实完全是被转嫁给了购房人。在国外来说,不动产交易环节的税收并不高,大量是在持有环节。所以,我们需要改变这种税收形式,要尽量减免一些流通环节的税收。比如北京现在一年二手房的交易量也就8万多套,但是北京的存量房至少在500万套以上,一年至少应该有20、30万套的交易量。假如北京每年有20万套的交易量释放出来,交易环节的这种重税就会抑制这种释放。所以我觉得要改变一下税收形式。整体看,我觉得从过去这几年的宏观调控来讲,实际上货币政策比税收政策起到了更大的作用,特别是“9.27”调整准备金,相对来说以前的宏观调控更加起作用。

  2008房价将会分化局部地区面临拐点

  《当代金融家》:您认为2008年房价是否会出现拐点呢?房价如何运行?

  胡景晖:像近两年广州和深圳这样涨得比较多的城市,有调整的可能性。

  《当代金融家》:您觉得调整幅度会有多少?30%?

  胡景晖:那太剧烈了,应该会有10~15%左右。整体看,2008年的房价将会根据地区的差异而有不同的分化。对于深圳、广州这种以投机性炒作为主的城市而言,房价将会出现一定幅度的回落,而对于像北京这样自住型比例还算比较高的大城市而言,上涨幅度可能会趋缓。而二三线城市,比如像成都,武汉、重庆、沈阳、大连等,上涨幅度可能会仍较大。

  《当代金融家》:就股市而言,龙头股倒下来了,其他的股票也要跟着跌,房地产市场难道不是这样的?

  胡景晖:这是一个发展节奏的问题。这个阶段很多大城市已经进入到了开发的末期,二三线城市,城市化发展很快,地域辐射越来越明显,人口聚集量越来越多,收入增长幅度比较大,所以我觉得这和股票无法比,这和那种所谓的一线蓝筹、二线蓝筹不一样。

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  热点聚焦

  焦点1:“开发商暴利说”的真相

  《当代金融家》:不知道您是否方便透露一下商品房造价的问题。有报道说,两会期间全国政协委员、博士生导师王长德指出,‘一般地区,商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币。’您认可这一数字吗?

  胡景晖:这有点夸张了。我举一个简单例子,四五年前很多单位按照成本价向职工卖房,那时候已经是每平米1400~1500元了,那肯是国家统计出来的一个当时平均建筑的标准。而这几年钢材、基础材料都在涨价,加上基础建设开工量也比较大,修地铁、道路和桥梁,我觉得1000元肯定打不住。另外有些方面也不好笼统讲,比如说建筑成本的容积率、建筑品质等。现在新的建筑标准和人们的居住要求都在提高,如很多小区要求人车分流,配套的车位,供暖设施等。这些都会加大房屋的隐形造价。

  《当代金融家》:您觉得开发商到底有没有暴利呢?

  胡景晖:关键要看怎么说,比如是从营业收入来说还是利润率来说。

  《当代金融家》:利润率有没有50%?

  胡景晖:那没有。除非最后能够炒作到非常高的价格,那么高的利润率没有。

  《当代金融家》:如果没有那么大的暴利,为什么会有那么多的钱投入到房地产呢?

  胡景晖:因为现在很多人都觉得开发商暴利,是利润除以销售额,其实那个比例并不高,真正的暴利要看当初它启动这个项目的启动资金是多少,最后它整个项目做完赚了多少钱。像过去几年,开发商启动一个项目,少则几百万,多则几千万,最后这个项目做下来收入有好几个亿,这就会是一个暴利。因为这有一个金融杠杆的作用——我可以用银行贷款来办一切事情。施工费,材料费所有的钱都不结,一直拖到最后再结算,所以这样来说,一两百万的启动项目,到最后滚下来就上亿,这样来说暴利就太高了。但是现在来讲,因为有的项目土地拍卖的时候,拍出来的地价就不低了,还要再摊上一些费用,最后也许就必须要卖到1万以上才能赚钱。如果真正的暴利后面是启动资金和最后获利的比较,那就不是百分之多少了。

  焦点2:炒房团

  《当代金融家》:11月19日,温家宝总理在新加坡透露,要防止利用房地产进行炒作造成市场的混乱。您怎么理解这句话?特别是那些形形色色的炒房团,您能不能透露一些具体的情况。

  胡景晖:国家这些年对炒房加了很多税,不断进行调控。实际上,炒房就是在炒卖号,比如我到售楼处买房,交一定的首付就可以把这个房子拿下来,接下来很多人在房产证还没有下来,还在期房阶段,就把房子倒手,只是改一下底单的方式。

  另外像广州、深圳的一些房产经纪公司,直接和开发商联手,买一些身份证号,按照开发商的销售价格,大手笔的“吸纳”,制造热销的假象。

  《当代金融家》:但是资金并没有打过去?

  胡景晖:不能说没有打过去,打过去的不多。

  《当代金融家》:但是总体不会大规模的打过去。

  胡景晖:对,就是击鼓传花吧,最后落到谁手里,谁就倒霉了。

  焦点3:奥运会与北京房价

  《当代金融家》:北京奥运会的题材,在奥运之后对北京的房价会产生什么影响呢?

  胡景晖:奥运会本身并没有太大的概念,十五六天就结束了。更多是一个心理关口,很难说在结束之后,房价会有回调,或者市场有一个变化。实际上影响房价的原因太多了,真正全面来分析和奥运会本身并没有什么关系。

  《当代金融家》:就是说奥运会和房价没有太大的关系。

  胡景晖:对,实际上我觉得没有,在一定程度上这个概念已经被透支了。

  焦点4:人民币升值

  《当代金融家》:人民币升值或者是资产价格的升值,对房价的上涨到底能起到多大的作用?

  胡景晖:实际上来讲,从中长期来看,发达国家走过的历史经验来看,不动产暴涨暴跌都不合乎市场规律。但是从发达国家过去走过的历史经验来看,我们把曲线和视野放得长一点,相比之下,不动产是保值性最强的资产。如果以租金价格核算,目前这一时点的租金价格和房价核算是有很大的偏离度。之所以说保值性强,比如说我们现在的上海房子是两万元,30年以后会是多少钱呢?

  《当代金融家》:您的意思还要把通货膨胀这些因素考虑进去。

  胡景晖:统统要考虑进去。我们现在无法回答的问题是2008年会怎样,更多是中长期无法判断。但是从发达国家走过的历史经验来看,当然这中间包括香港在97金融危机前后房价暴跌,假如我们不是说从几年来看,把曲线拉到二三十年来看,房地产本身是一个保值性最强的资产,但是它未必是收益最高的。它是一个中长期的稳健型的投资,如果你把房地产作为一个投资项目来说,它的属性是中长期的稳健性的投资,如果它是短期暴利投资的话,这个市场就出现了问题。我们长期来看,房地产是一个保值性最强的资产,而未必是收益最强的资产。像我们的钱存在房子里,收益肯定是负的,除了买房,股票还有波动呢。除非今天买了,五年以后卖,或者是三年以后卖,如果你买了这个房子真正拿上十年、二十年,你会慢慢发现它是保值性最强的,但是它未必是获利最多的。因为收益和风险永远是成正比的。

  焦点5:正确理解“有价无市”

  《当代金融家》:另外,不知道您能不能澄清一下一些误区。比如说老说房有价无市,您觉得这是好是坏呢?

  胡景晖:这个谈不上,我觉得是一个愿打一个愿挨的事。这种情况只出现在某些特定的阶段。比如说是有价无市,长期没有人买,真正想卖的人一定会降价的,真正达到大家能够接受的价格交易又起来了,所以这只是在某些短暂的阶段,是市场博弈的过程。

  《当代金融家》:中国的房地产在下半年以来,老是说有价无市,这是否意味着见顶呢?

  胡景晖:这并不普遍,并不是说普遍市场有价无市,只是说个别的区域和个别的项目。毕竟出了这么多的楼市调控政策以后,有些人开始观望。最终是在什么样新的平衡点达成交易,还需要再看两个月。

  

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