爱华网作者:李华杰 深圳广州房价出现泡沫破裂的信号 《当代金融家》：首先感谢您接受我们的采访。最近有报道说，深圳的楼市成交量锐减甚至个别楼盘的房价出现大跌。您觉得这一原因是什么？ 胡景晖：深圳今年房价涨得都翻番了，特别是夏天以来涨得比较快，很多的一手房一开盘直接就售罄了，这其中炒作的比例是比较高的，而自住性的需求并不是很强。加上房价本身泡沫成份就已比较高，所以房价难免会出现回落。 《当代金融家》：就是说这种房价回落确实是一种价值回归，而不是其他的原因如仅是开发商吸引眼球的销售手段？ 胡景晖：一般从开发商来说，它的销售承受底线是3个月左右的时间——即从从卖不动到被迫开始降价，所以这次下跌应该是开发商的无奈之举。大概在2002年也出现过类似的情况。 《当代金融家》：广州今年12月份举行的今年最后一次卖地会上，天价地地王价格暴跌，这会又是一次“假摔”吗？ 胡景晖：目前大家对2008年市场的预期是，前段时间炒作太高的城市可能要回调，即便是继续上涨的城市上涨的空间也不是很大。这样的话，开发商拿地就比较的谨慎，如果拿地价很高，将来的销售价格市场接受不了的话，开发商其实是有亏损的可能性。 《当代金融家》：那么能够认为是一个泡沫破灭的信号吗？ 胡景晖：在广州、深圳房地产投机炒作比较严重的城市，应该是一个信号。 未来楼市供给将“三分天下” 《当代金融家》：国家逐步在完善住房保障体系，廉租房、经济适用房、“双限房”等紧锣密鼓的上市。这对普通商品房的市场是否会有所冲击？老百姓会否都去买这些房子，而不愿意再购买商品房了？ 胡景晖：中长期来看肯定是这样的，这次中纪委出台的《经济适用房》中有一条，说到单位的小产权建房不适用经济适用房管理办法。某种意义上说，这不能说倒退，应该是将1990年代末单位建房分给职工的福利房的方式部分得到恢复了。这么多年来，据我所知，有资源的大部委、大企业从来没有停止过分房，他们都是自己盖了房子以后按照当地的、当年经济适用房的价格卖给员工。卖了之后，用整个分配的指标直接“套”当地政府每年的经济适用房的政策指标。这是大家都合适的一个事。因为这几年，各地的地方政府都要建一定的经济适用房，但是总体的原因，政府盖不出来这么多，这样的情况下形成了一种默契，单位建房，按照经济适用房卖给员工，产权可以“套”用当地政府经济适用房的指标，政府也开心，不费吹灰之力把任务完成了。 《当代金融家》：这有点爆料的感觉。 胡景晖：这其实是公开的秘密。毕竟各方都合适，政府不费吹灰之力就完成了政绩任务，企业完成了职工的福利，而公务员仅靠一个月几千元的工资永远买不起房。所以，2008年至少从北京来讲，开发商要改变认识，市场要形成三分天下的格局。首先每年北京市要完成300多万平米的两限房，按面积算下来5万多套，三百多万平米的经济适用房，按每套60～70平米算，也要5万多套，再加上廉租房下来将达十几万套。而一手商品房现在每年供给也就十几万套，二手房也是十几万套，这样就形成了三分天下的格局。 《当代金融家》：那么这是否意味着，以前将住房完全市场化的政策是存在一定偏差呢？ 胡景晖：从我们1990年代末推行的三个改革，教育制度改革、住房制度改革和医疗制度改革在很大程度上是失当的，群众买不起房，看不起病，上不起学，对这三个改革如果不能说是失败，但最起码是失当的。经济学的一个难题就是市场失灵——有些问题是市场解决不了的，政府该承担的责任必须要承担，必须要建立一个最基本的保障和社会福利体系。 “人口红利说”难以支撑房价 《当代金融家》：有统计显示，现在中国人口高峰期——1970年代这一批人，基本上结婚、买房、生孩子已经完成了。1980年代人口会急剧减少，这样是否会影响房地产的需求呢？ 胡景晖：我们上次也和社科院金融所一起做一个人口红利研究。1970年代最后一波生育高峰期过去以后，在政府这么大的保障住房的力度以及存量房市场的释放的背景下，预计大概在2010年左右，国内的房地产市场，最起码是一些大的战略性城市，将会达到一个供需平衡。 《当代金融家》：也就是说，来自人口这方面的房屋需求将会逐渐递减？ 胡景晖：我觉得是这样，如果人口老龄化以后出现了空巢家庭，甚至有一些将来我们讲的社会养老机制发生变化，可能从家庭养老变成社会养老，很多老年人就会把房子卖掉，或者是反向抵押，把房子拿出来，去养老院。我前两天看网上说，房价高是因为离婚率太高，我觉得这个找不出依据。 金融调控影响几何
《当代金融家》：2008年中央决定实施从从紧的货币政策，这样肯定会导致开发商间接融资成本提高，对资金链是否是一个考验？这一波宏观调控是否会形成楼市的杀手呢？ 胡景晖：这需要从两方面看。一方面从需求来看，银根收紧以后，对这种投机性楼房是很大的打击，对投资性的楼房也有明显的抑制作用。但是政府也强调了，只要没有达到当地的居住面积，老百姓仍然可以享受一些优惠率。政府从货币政策上已经最大程度的向自住性住房倾斜了。实际上，今年陆续还有一些公司、开发商上市，将来在这方面，开发企业想融资越来越困难。所以，这样对开发企业来说，2008年会是一个比较大的市场整合和购并的时期。也许会出现一批地产商和开发商“死掉”的局面。 政府管理房地产更应“对症下药” 《当代金融家》：现在各地政府过分依赖，靠房地产业拉动自己的GDP。假设房市一旦泡沫，已购房的居民就会产生负资产的状况，造成社会矛盾，在这种情况下，是不是意味着就是软着陆？ 胡景晖：房价整体需要一个软着陆。因为目前来讲，2008年面临一个政府换届的问题，以往地方政府的收入主要一大块来自于土地出让金，必须要把土地拍高了，在换届时，政府需要再搞一些形象工程来交差。这其实是一个从上到下的值得商榷的问题。因为如果单纯是这样来考量，我们就把地拍得越高越好。但是我们地方官员的政绩考核有所变化，2008年保障性住房和老百姓的安居乐业成为了一个主要指标的话，就不会按照以前的做法了。而且在慢慢的考虑一些科学的发展观，不搞大的形象工程，何必把地拍的那么贵呢？从今年开始，各地的土地出让环节，大部分都采用了招标形式，而不是拍卖的形式。 《当代金融家》：招标和拍卖有什么区别呢？ 胡景晖：拍卖很简单，谁出钱多，就给谁。但是招标不是单纯考虑谁的价格高，而是要考虑整个方案的可行性，甚至要考虑到谁的房子更便宜一点，整体规划要好一些，或者是谁采用更合理的材料，让土地的使用率更高，和整个城市的规划吻合一些。不是说谁出的钱多就给谁。政府将是综合考虑的。 《当代金融家》：据您所知，开发商交的土地出让金都能交齐吗？ 胡景晖：前几年可能会有交不齐的状况，但是这几年是越来越严格了。 《当代金融家》：您觉得对于房地产，政府应该采取什么样的管理形式更好？目前房地产的征税是不是太少了呢？ 胡景晖：税收不是说太少了，而是没有收在“点”上。我们现在很多税收是在交易环节的。比如说营业税、土地增值税，或者是个人所得税。但是在目前，相对一个卖方市场主导的情况下，这些税收最后其实完全是被转嫁给了购房人。在国外来说，不动产交易环节的税收并不高，大量是在持有环节。所以，我们需要改变这种税收形式，要尽量减免一些流通环节的税收。比如北京现在一年二手房的交易量也就8万多套，但是北京的存量房至少在500万套以上，一年至少应该有20、30万套的交易量。假如北京每年有20万套的交易量释放出来，交易环节的这种重税就会抑制这种释放。所以我觉得要改变一下税收形式。整体看，我觉得从过去这几年的宏观调控来讲，实际上货币政策比税收政策起到了更大的作用，特别是“9.27”调整准备金，相对来说以前的宏观调控更加起作用。 2008房价将会分化局部地区面临拐点 《当代金融家》：您认为2008年房价是否会出现拐点呢？房价如何运行？ 胡景晖：像近两年广州和深圳这样涨得比较多的城市，有调整的可能性。 《当代金融家》：您觉得调整幅度会有多少？30%？ 胡景晖：那太剧烈了，应该会有10～15%左右。整体看，2008年的房价将会根据地区的差异而有不同的分化。对于深圳、广州这种以投机性炒作为主的城市而言，房价将会出现一定幅度的回落，而对于像北京这样自住型比例还算比较高的大城市而言，上涨幅度可能会趋缓。而二三线城市，比如像成都，武汉、重庆、沈阳、大连等，上涨幅度可能会仍较大。 《当代金融家》：就股市而言，龙头股倒下来了，其他的股票也要跟着跌，房地产市场难道不是这样的？ 胡景晖：这是一个发展节奏的问题。这个阶段很多大城市已经进入到了开发的末期，二三线城市，城市化发展很快，地域辐射越来越明显，人口聚集量越来越多，收入增长幅度比较大，所以我觉得这和股票无法比，这和那种所谓的一线蓝筹、二线蓝筹不一样。 配文 热点聚焦 焦点1：“开发商暴利说”的真相 《当代金融家》：不知道您是否方便透露一下商品房造价的问题。有报道说，两会期间全国政协委员、博士生导师王长德指出，‘一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币。’您认可这一数字吗？ 胡景晖：这有点夸张了。我举一个简单例子，四五年前很多单位按照成本价向职工卖房，那时候已经是每平米1400～1500元了，那肯是国家统计出来的一个当时平均建筑的标准。而这几年钢材、基础材料都在涨价，加上基础建设开工量也比较大，修地铁、道路和桥梁，我觉得1000元肯定打不住。另外有些方面也不好笼统讲，比如说建筑成本的容积率、建筑品质等。现在新的建筑标准和人们的居住要求都在提高，如很多小区要求人车分流，配套的车位，供暖设施等。这些都会加大房屋的隐形造价。 《当代金融家》：您觉得开发商到底有没有暴利呢？ 胡景晖：关键要看怎么说，比如是从营业收入来说还是利润率来说。 《当代金融家》：利润率有没有50%？ 胡景晖：那没有。除非最后能够炒作到非常高的价格，那么高的利润率没有。 《当代金融家》：如果没有那么大的暴利，为什么会有那么多的钱投入到房地产呢？ 胡景晖：因为现在很多人都觉得开发商暴利，是利润除以销售额，其实那个比例并不高，真正的暴利要看当初它启动这个项目的启动资金是多少，最后它整个项目做完赚了多少钱。像过去几年，开发商启动一个项目，少则几百万，多则几千万，最后这个项目做下来收入有好几个亿，这就会是一个暴利。因为这有一个金融杠杆的作用——我可以用银行贷款来办一切事情。施工费，材料费所有的钱都不结，一直拖到最后再结算，所以这样来说，一两百万的启动项目，到最后滚下来就上亿，这样来说暴利就太高了。但是现在来讲，因为有的项目土地拍卖的时候，拍出来的地价就不低了，还要再摊上一些费用，最后也许就必须要卖到1万以上才能赚钱。如果真正的暴利后面是启动资金和最后获利的比较，那就不是百分之多少了。 焦点2：炒房团 《当代金融家》：11月19日，温家宝总理在新加坡透露，要防止利用房地产进行炒作造成市场的混乱。您怎么理解这句话？特别是那些形形色色的炒房团，您能不能透露一些具体的情况。 胡景晖：国家这些年对炒房加了很多税，不断进行调控。实际上，炒房就是在炒卖号，比如我到售楼处买房，交一定的首付就可以把这个房子拿下来，接下来很多人在房产证还没有下来，还在期房阶段，就把房子倒手，只是改一下底单的方式。 另外像广州、深圳的一些房产经纪公司，直接和开发商联手，买一些身份证号，按照开发商的销售价格，大手笔的“吸纳”，制造热销的假象。 《当代金融家》：但是资金并没有打过去？ 胡景晖：不能说没有打过去，打过去的不多。 《当代金融家》：但是总体不会大规模的打过去。 胡景晖：对，就是击鼓传花吧，最后落到谁手里，谁就倒霉了。 焦点3：奥运会与北京房价 《当代金融家》：北京奥运会的题材，在奥运之后对北京的房价会产生什么影响呢？ 胡景晖：奥运会本身并没有太大的概念，十五六天就结束了。更多是一个心理关口，很难说在结束之后，房价会有回调，或者市场有一个变化。实际上影响房价的原因太多了，真正全面来分析和奥运会本身并没有什么关系。 《当代金融家》：就是说奥运会和房价没有太大的关系。 胡景晖：对，实际上我觉得没有，在一定程度上这个概念已经被透支了。 焦点4：人民币升值 《当代金融家》：人民币升值或者是资产价格的升值，对房价的上涨到底能起到多大的作用？ 胡景晖：实际上来讲，从中长期来看，发达国家走过的历史经验来看，不动产暴涨暴跌都不合乎市场规律。但是从发达国家过去走过的历史经验来看，我们把曲线和视野放得长一点，相比之下，不动产是保值性最强的资产。如果以租金价格核算，目前这一时点的租金价格和房价核算是有很大的偏离度。之所以说保值性强，比如说我们现在的上海房子是两万元，30年以后会是多少钱呢？ 《当代金融家》：您的意思还要把通货膨胀这些因素考虑进去。 胡景晖：统统要考虑进去。我们现在无法回答的问题是2008年会怎样，更多是中长期无法判断。但是从发达国家走过的历史经验来看，当然这中间包括香港在97金融危机前后房价暴跌，假如我们不是说从几年来看，把曲线拉到二三十年来看，房地产本身是一个保值性最强的资产，但是它未必是收益最高的。它是一个中长期的稳健型的投资，如果你把房地产作为一个投资项目来说，它的属性是中长期的稳健性的投资，如果它是短期暴利投资的话，这个市场就出现了问题。我们长期来看，房地产是一个保值性最强的资产，而未必是收益最强的资产。像我们的钱存在房子里，收益肯定是负的，除了买房，股票还有波动呢。除非今天买了，五年以后卖，或者是三年以后卖，如果你买了这个房子真正拿上十年、二十年，你会慢慢发现它是保值性最强的，但是它未必是获利最多的。因为收益和风险永远是成正比的。 焦点5：正确理解“有价无市” 《当代金融家》：另外，不知道您能不能澄清一下一些误区。比如说老说房有价无市，您觉得这是好是坏呢？ 胡景晖：这个谈不上，我觉得是一个愿打一个愿挨的事。这种情况只出现在某些特定的阶段。比如说是有价无市，长期没有人买，真正想卖的人一定会降价的，真正达到大家能够接受的价格交易又起来了，所以这只是在某些短暂的阶段，是市场博弈的过程。 《当代金融家》：中国的房地产在下半年以来，老是说有价无市，这是否意味着见顶呢？ 胡景晖：这并不普遍，并不是说普遍市场有价无市，只是说个别的区域和个别的项目。毕竟出了这么多的楼市调控政策以后，有些人开始观望。最终是在什么样新的平衡点达成交易，还需要再看两个月。
