爱华网作者:张崎 郑捷 2007年全国大、中城市住房价格普遍出现了持续上扬，以涨幅较大的上海房价为例，6年累计涨幅平均超过250%。房价过快增长已经成为构建和谐社会所面对的最大难题。高房价后面原因何在？是否能持续？本文试图就这两个问题进行探讨。 货币多，资产涨，房价升
价格是货币运行表现形式之一。货币多少与货币流通速度快慢直接反映在实物或虚拟经济领域。当货币供应量增速超过GDP涨幅，并造成实际可运用货币量减少后，会表现价格上涨。在市场经济价格结构中，需求增长过快导致价格上涨首先以资产价格上涨为先导，更多的货币供应增加直接表现为房地产、证券等大幅涨升。 中国房地产行业的主要资金来源于银行，直接融资比例很低，这并不算太大问题。但国内银行目前发放的个人住房贷款基本上都是根据抵押物价格按一定的抵押率发放的，较少考虑个人收入变化趋势，发放开发贷款也非常看重抵押物的市场价值。如果这仅是个别银行的行为，可以算作是理性的风险防范方法；但当这一行为被整体市场所普遍采用时，就会产生“合成推理的谬误”，即所有单体理性行为的合成却造成了整体非理性的结果。这就导致了房地产领域货币供应以资产价格导向为主，与GDP或居民收入的变动关系不大。现代社会的货币供应难免会受资产价格的反作用，但这种脱离货币供应的基本原理，把因果关系倒置，不以经济增长和居民收入增长为主要依据而根据抵押物价格来倒逼货币供应的，虽然最终很难避免资产泡沫的破灭与货币紧缩的来临，可短期内很容易造成：资产价格上涨—货币供应增加—资产价格进一步上涨—货币供应进一步增加的恶性循环。 在现代市场经济国家，影响货币创造的决定因素是借款人对银行贷款需求的利率弹性。而在中国，由于长期的金融抑制，低于市场均衡利率的银行贷款利率使得借款人大多对利率很不敏感，即贷款需求的利率弹性比较低。利率等间接调控措施对货币需求的影响非常有限。其实，2007年4季度开始，央行对信贷规模的直接调控也已经说明管理层意识到了1998年商业银行进行资产负债管理以来所导致的中国货币供应内生性过强对住宅产业带来的负面影响。 偏差的住房金融制度 一国的住房金融制度应是解决居民居住需求为主的，住房金融又由于住房所具有的社会属性天生就具有政策性与商业性的两元性，即使是依靠商业银行运作的商业性住房金融，其利率、税收、贷款担保与保险等方面还是会多少体现出政策性的痕迹。而1998年后随着管理层希望通过住房金融拉动住房消费的一系列文件出台，中国住房信贷特别是个人住房贷款迎来快速发展，以中低收入阶层“自住”为主要目标、肩负着市场风险调整与政府政策意图的政策性住房金融发展相对非常缓慢，在整个住房金融市场上占比急剧萎缩。而目前收入分配格局又决定了中低收入阶层占城市居民的主导地位。 此外，很多城市的商业性贷款中带有明显投资倾向的外地人、境外人与本地投资的贷款相比占比逐年提高。目前，上海很多银行的投资性个人住房贷款的新增金额占比已超过50%，这些享受政策性优惠低利率的住房贷款（住房贷款利率以一般的贷款利率减档计算）大量被用来进行房产炒作只能说明银行短期盈利目标与政策性意图出现了很大偏差。在政策性住房金融弱化，商业性住房金融向投资性购房倾斜大背景下，一些城市的住房金融制度正在逐步异化为境内外高收入阶层投资购房的融资工具。正是由于有融资制度支持，投资性购房比例才会一再提高，投资性需求被成倍的放大，房价不涨也难，而更严峻的是，美国次级贷款债的危机对中国目前的房地产金融的结构也敲响了警钟。 扭曲的居民消费结构 作为经济学的理性人假设，消费者追求效用最大化即消费者均衡，其实现的基本前提是消费者用单位货币在各种消费品上获得边际效用相等。但房地产不是一般商品，土地不灭失性决定了房地产具有消费与投资双重属性，而且这两种属性无法割裂。这就使消费者无法按照追求消费者均衡方法确定住房需求量。正是由于购买住房所具有的储值性、增值性，在住房价格快速上涨趋势下，即使是消费者自住购房也往往倾向于购买大面积住房。由于房地产资产升值进程和预期使购买住房产生了对其他商品消费“反向替代”效应，这与一般商品由于价格提高而被其他商品替代效应方向相反。“反向替代”的数量绝对值往往会大于由于房产价格上涨导致的收入效应而造成房产消费减少。所以，在居民收入相对变化不大而房地产价格持续走牛的情况下，往往会形成一种价格越高，居民反而购买越多反常情况，供求失衡会使房地产价格进一步攀升。 由于住房具有可投资特点，将超面积消费和投资的部分看作已实现的真实需求进而推断房地产市场供不应求并不科学。还有房地产的需求变动在价格——数量的两维空间里更多表现的是需求曲线移动，是需求随信心、预期等的移动，不是随价格而产生的需求量的变动。所以，单纯通过价格靠供需自我调节使房地产市场产生均衡趋势是不可能的。此外，由于房地产产品不具有一般商品快速折旧的特点，房地产开发商也不同于一般商品制造商的单一供应商的角色，其亦可以是房地产的需求者。如只要资金状况许可，开发商已开发的房产完全可以长时间的不进行销售，这时其既是供应方也是需求方。所以，试图通过需求量与供应量的简单比对去判断房地产价格的涨跌肯定是徒劳的。 周期性的房地产行业特征 对大多数的消费品来说，需求的长期收入弹性要大于短期收入弹性。而房地产需求情况正好相反，其对收入短期变化所作出的反应是非常大的，而房地产的短期供应接近于刚性，所以房地产行业的波动普遍要大于GDP的波动，是典型的周期性行业。当全国各地大多数城市的房地产行业正进入一轮上涨周期时趋势一旦形成，就会维持一段时间。正是由于房地产周期性特点，如果根据短期需求简单地去推断长期需求可能会扩大市场的真实需求。而当经济周期发生变化，房地产周期必然发生变化。 住房与教育、医疗一样，并非完全可以进行市场化商品。盲目将住房全部或大部分进行商品化，出现负的外部性（negativeexternalities）进而导致市场失灵（marketfailure）是必然的结果。因此，将住宅产业严密控制在政策调控的范围内是各市场经济国家所普遍采用的措施。金融、土地与税收政策调控手段的无效或无作为是中国房价过快增长重要原因。相信，管理层有决心、有智慧能够合理应用各种住宅政策工具组合，真正实现最大程度上的“居者有其屋”。
