爱华网作者:李毅 物业税虽然近期难以出台，但是相关部门一系列的动作其实已经表明，开征只是个时间问题。作为一种财产税税种，物业税开征将会直接增加持有房地产的成本，有效降温居民投资性购房需求，打击投机性炒房行为。物业税将成为内地“居高不下”房价的杀手锏。 房价每平米至少下调几百元 首先，物业税真正实施的话，发展商要缴的土地增值税等税种就会免除，那么这笔费用也将在房价中被扣除，房屋价格会有所降低，每平方米的单价少则下降几百元，多则上千元。 在目前房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等，以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。事实上，房地产开发、土地占有的税费太多，是造成房价过高的直接原因。依照粗略估算，以现在的建设成本按1000元／平方米计算，把地价和其他费用所占开发成本比例降到国外一般水平，将使房屋开发成本立刻降到580元／平方米。因此，消费者在购房时付出的成本会有所降低。那么这笔消费者在购买住房时所缴纳的一些税费将摊薄到每年，在今后的居住过程中逐年进行征收，产权所有人或承租人每年缴付一定税款，税值随土地、房产等不动产的升值而提高。即当你购买了几套住宅，即使不租不售，每年也要缴纳一定的税款，而且是随着物业的增值而增加，即房子升值越多，所要缴纳的税款也就越多。 事实上，消费者以后每年支付的物业税折现值总和，与一次性付款金额应该是相等的。因此，物业税的开征，不意味着购房总成本下降，倒是消费者房产升值所带来的收益则会因物业税大打折扣。对地产公司来说，房价也不会应声而落，短期内还将获得超额利润。因为地产商不可能将房价一步降到位，而将通过加强房产的营销、提升房产的附加价值等方式维持房价，再通过买卖双方博弈，逐步降低价格。 抑制投资性需求打击投机炒房者 目前推动房价上涨的重要动力是刚性需求，尤其是投资性购房需求过于旺盛。近年来，国家宏观调控在加大中低价位、中小套型住房供应同时，更多着眼于控制投资性需求、抑制投机性需求。提高住房首付款比例、调高第二套以上住房的房贷利率等政策，最大的影响是对投资性购房所产生的投机需求起着明显的抑制作用。如果征收物业税，势必将进一步对这种投资性购房需求形成挤出效应。一方面，将会使购房者持有物业成本增加，影响到未来的投资收益，使部分准备购房的投资者会暂时观望。另一方面，部分业主会将更多的空置物业转让，这样就可以增加房源的有效供给，形成二手房与新房的梯次消费，有效分流新房市场需求。 虽然目前尚没有一个准确数据，能说明房产投资在所有购房需求中的占比到底有多少，如建设部一官员曾说，像上海这样的特大城市，投资性购买占到即期新房市场的17%左右，而据一些大型房产中介的市场人士估测，这一占比或许应在30%左右，但可以预见的是，一旦这部分房产出现大规模松动，其制造的“地震”能量将不可低估，高热的房价将会遭到极大震撼。
总之，作为财产保有环节的税种，物业税的征收将会从一个全新的角度对房价起到调控的作用。对那些拥有多套住房的人，特别是那些囤房、炒房者将增加不可忽视的成本。北京的一位房地产大腕就公开表示，物业税一旦开征，一定会影响楼盘的销售。这对于恢复楼市的供需平衡不啻为一个“良方”。我们有理由相信，只要税率明确、执行到位，物业税将会有效改善内地房价过热的现象！ 名词解释 何谓物业税 物业是指已建成并投入使用的各类房屋，及与之配套的设备、设施和场地。通常情况下，物业是房地产(不动产)的别称，物业税即指房地产税或不动产税，属于持有税。在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“不动产税”，有的则称“物业税”，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。比如说公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高，相应地，每年应缴的物业税也会跟着提高。 在中国，物业税的改革研究工作从2003年起就正式启动，税务总局与财政部先后批准了北京、江苏、深圳等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。2007年又批准河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域开展房地产模拟评税扩大试点工作。目前以上试点地区只是模拟评税，并没有真的开始试点征收物业税。
