爱华网作者:柳博 在中国房贷的行业历史上，2007年已注定是一个特别的年份。除了商业银行在前三个季度一如既往的白热化竞争，民众、学者、政府均投以了前所未有的关注。随着房地产市场的火爆，住房贷款的投放达到了历史的新高，并随之继续刺激房地产市场，房贷、房价相得“益”彰。 2007年3月份以来，美国次级房贷风暴愈刮愈烈，终于引起了学术界的共“鸣”，中国的商业银行也方才觉醒到房贷并非一概便是优良资产。数年来宏观调控的屡调不适，在加息等市场调控手段的空间越来越小的情况下，央行祭出了行政性的杀手锏，以规模指标切断商业银行的“油路”，致使奔跑的房贷突然失速。加之央行的第二套房贷新政出炉，终于令各银行房贷业务线提早进入了整理内务的冬眠期。但无论如何，2007年的房贷增量达到了8000亿元，是上年的4倍有余。 价量扶摇直上 房贷是一个具有明显周期性的行业。一般而言，房地产市场繁荣之际，购房贷款大量发放。随着国内流动性过剩和人民币升值下的资产价值重估，房地产市场的繁荣普遍强化了人们对房屋升值的预期。正要买房的、本来计划来年才买房的、投资的，还有本来没计划买房的人们一起冲进了楼市，将所谓的“刚性”需求继续扩大，从而使供需关系极度失衡。结果自然是价、量扶摇直上，随之也带动了房贷市场的繁荣。 房贷对于房价的推波助澜作用是显然的。根据业内数据，在一二线城市中，约有60%的购房人会利用贷款；而房贷申请者中有60%已有另外一套或多套住房。显然，投资性和带有一定投资性的购房占有相当大的比例。在股市和房市欣欣向好的日子里，利用债务杠杆来提升自有资本的效率是聪明投资人自然的选择。 在这场以客户为中心的房贷竞跑中，所有商业银行，包括工农中建交在内，几乎都使足了力气，这种情况与上年有明显的不同。据媒体报道，2006年五大国有商业银行的个人消费贷款余额仅增加了不足700亿元，其中不乏负增长者。而2007年截至11月底，上述银行就贡献了4900亿元的增量，占总增量的8000亿元的60%多。而在个人消费贷款中，各行的房贷基本都在90%以上。 在2007年一路领先的两匹房贷“黑马”，福建兴业银行和深圳发展银行则不再独秀，9家较大的全国性的股份制商业银行，除华夏银行之外则是一起发力。其中，招商银行凭借其品牌优势和优质服务位列第一，个贷余额增量达到了613亿元；而兴业则继续凭借其开发贷款所奠定的基础紧随其后，增量也超过了600亿元。中信、光大、浦发则是快速发展，将自己的房贷增量一举提升了数倍之多。根据还款量等数据估算，全国8000亿元的个人消费贷款增量则意味着超过18000亿元的发放总量。换句话说，如按平均房贷6成估算，会对约30000亿元的一、二手楼交易起到直接作用。 在五大国有商业银行中，建行上半年一路领先，但8月以后则由于规模问题放缓了节奏。工农中交顺势赶上，下半场的速度明显快于上半场。中信、光大、浦发也是如此，在下半年频频发力，颇有斩获。深发展则受制于其规模指标，加之其重点地区深圳的房地产市场在8月份以后趋冷，不得不收紧该区域的风险尺度，导致该行未能延续去年以来的快速发展势头。 随着作为分母的规模的快速做大，各行房贷的资产质量指标均将展现大幅改善。在房价快速上涨的时期，房贷恶性违约一般是较少的，谁会愿意将一个已经大幅升值的抵押物拱手让人呢？即使是美国的次级房贷的质量数据，在当年美国房地产市场欣欣向荣的时候也是一派良好。由于房贷的违约一般都需要两三年的时间才能逐步表现出来，因此目前下结论还为时尚早。如果中国的房地产价格在2008年继续向上，这批房贷的实际成数将下降至五六成以下，那么它们还是相对安全的。如果房价不遂银行所愿出现拐点，那么在今年下半年狂飙放款的这部分房贷则结果堪忧。特别是不少银行今年才开始大规模进入房贷市场，经验和能力将受到严峻考验。 宏观调控中的博弈 2007年，央行不断上调存贷款利率，意图通过不对称加息减少商业银行的放贷冲动和市场需求；存款准备金率也提高到目前的14.5%，从源头不断抽取商业银行放贷的能力。调控频度与力度可谓前所未有，然而房贷的增长势头却丝毫不减。房贷的快速膨胀终于令央行和监管机构坐不住了。一方面是出于对风险的担忧，另一方面则是银行房贷与宏观调控的方向背道而驰，9月底央行和银监会联合出台了第二套房贷新政。新政要求对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。 房贷新政震动了全国房地产界，关于第二套房的界定，一时成为社会讨论的焦点。于此同时，商业银行普遍和监管机构展开了博弈。商业银行借力新政的模糊之处，在以个人为单位还是以户为单位、已还贷款算不算的标准上面做足了文章。除建行和深发展等少数几家行外，大部分银行以个人为单位认定第二套房贷，更有不少银行将以归还的贷款不计入在内，使得一个家庭可以轻松贷到4笔房贷，将央行的新政化解于无形。 但紧缩政策并未止步于此。十七大以来，中央的经济政策逐渐明确货币政策将由“稳健”转为“从紧”，在这样的气候下，12月初央行和银监会再次召集所有商业银行，宣布了极为严格的房贷新政《补充通知》。《通知》明确要求商业银行以“户”为单位执行第二套房贷政策，同时把已归还贷款和公积金贷款也都计算在内。除了对以小换大一种情况网开一面，通知中用了“其余”两字将其它一切界定不清的情况涵盖，一律按第二套房贷执行。在会议中，央行其实已定下调子，模糊之处一律从紧便是。 在这场商业银行和监管机构的博弈中，虽然在第一个回合银行大获全胜，但也迫使央行下了重手。至此，商业银行彻底输了，而且输得很惨。虽说这是由于现在的商业发展时期银行对于承担社会责任这个课题还缺乏深刻的理解，但它们毕竟忘记了简单的“双赢”道理。第二套房贷利率和首付的提高在短期内，对人们心理上的影响是很大的，人们或将在一定程度上改变对房价的预期，进而影响整个房地产市场。 大洋彼岸的警示 2007年世界上最大的经济事件莫过于美国的次级房贷风波。从2月初北美汇丰银行宣布计提106亿美元的准备金用于北美次级抵押贷款以来，次级房贷的坏消息接二连三从大洋彼岸传来，事件愈演愈烈。 所谓次级房贷，是指面向信用记录不良的或是收入证明文件不全的借款人发放的贷款。次级房贷公司根据借款人不同的信用情况、文件齐全程度和贷款成数，给予借款人不同的贷款利率。计算机技术的发展，使得对于单笔贷款的风险定价成为可能。次级房贷是典型的风险定价产品，这与传统房贷有最低的准入门槛有很大的不同，简单地归结为次级房贷公司降低了信贷标准而导致了问题是不准确的。 发行次贷MBS的投资银行其实是本次事件的始作俑者。事实上，信贷标准是由它们主导制定的。证券化亦本无问题，问题在于过犹不及。投资银行过度迎合了资本市场的需求，为满足投资者对高回报的追求，不断地放宽贷款标准来扩大市场规模并换取更高的贷款利率定价，来满足制作高收益债券的需求；并以订单的运作模式，催动房贷公司按其标准大量生产贷款。另外，在对其风险尚未能准确把握的情况下，过度开发，更在MBS之上开发衍生产品，使风险进一步放大。 从最终的结果来看，美国次债危机引发的全球性经济风暴对国内金融市场的影响仅现于“表层”，但由此房贷的风险成为了人们广泛关注的话题。当然，这也触动了中国学者的神经。一个过去很少被金融学家和经济学家涉足的领域突然成为了热门的研究课题，也迅速“造就”了不少房贷领域的专家。可贵的是，银行开始意识到房贷并不见得就一定是优良资产，这应该是次债危机为我们带来的最大的财富了。 如果将我们的房贷掰开细看，应该能发现相当比例的“中国式次级房贷”。不少银行的信用标准宽松，部分信用不良借款人必然混入其中。在收入证明文件方面，大多仅凭单位收入证明，虚假收入文件占有相当比例，这就基本类似于美国次贷中的不完整收入证明贷款。在抵押物方面，大量二手房交易的阴阳合同，评估价虚高，其实已与高成数贷款无异。而我们的产品绝大部分为利率全浮动型，虽利率调整幅度没有ARM产品大，但其本质大同小异。以外部环境来看，房价处于高位，同时利率不断上升。从这些内外部特征来看，我们会发现除了证券化，几乎与美国的次级房贷极为相像，这就难怪央行和监管机构会对房贷风险忧心忡忡了。 房贷创新：圈内冷清，圈外热闹 2007年的房贷创新似乎远不如上年来得多。2006年出现了大批创新的房贷产品，而在2007年除了深发展的“气球贷”被广泛仿效以外，并没有太多可值得称道的产品创新。一方面银行被监管机构要求创新要与宏观调控的方向保持一致，另一方面由于市场太好导致银行失去了创新动力。 然而，创新和行业格局的改变在银行之外悄然发生。深圳世联地产旗下的盛泽金融拿下了小额信贷的牌照，这不同于在偏远地区的小额信贷公司，这是首批在大城市中的试点，或许就是中国全功能房贷公司的前身。与此相似的还有广州满堂红旗下的亿达，正在尝试着类似于美国批发按揭的运作模式。而像泛华金融这样在全国广布网络的公司，则是在探索为银行提供一揽子的贷后服务，甚至包括账务的处理。由于资本的充裕，一批担保公司在接受了私募基金或风险投资的注入后，正在寻求增强风险管理的能力，冀望它们将来能起到行业保险公司的功能。在美国，房贷的销售发放、贷后服务、清算抵押、产权保险等服务早已可由产业链上不同的公司分别完成，中国房贷产业也正在有意识或无意识地向前迈进。
2007是中国房贷值得书写的一年，相信2008年的房贷行业会更精彩。只是各家银行不能只管埋头拉车了，更要抬头看路。房地产市场的动态决定了明年的房贷规模和质量。 （本文作者为深圳发展银行总行住房与消费信贷部总经理）
