爱华网一切狂热的预期都寄希望于这样一个推理：房价依然保持现在的增速至少3-5年。投资者和地产商都认定这是一个即将到来的事实。于是，上市-融资-买地-囤地等种种壮举掀起一股高潮
□记者商思林
“地王”本指单价或总价创造历史纪录之地，既然称“王”就应该稀而少，但进入2007年之后，“地王”频出，打破纪录竟成常态。 8月，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元拍得上海南京路东端地块，单位楼面价高达6.69万元/平方米，成为国内单价最贵的“地王”。 7月，万科在广东东莞竞得一地，单位楼面价超1.5万元，高出当地现售商品房均价1倍，业内惊呼“面粉比面包还要贵”。 6月，北辰实业等以92亿元的天价竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价最高的纪录。 此期间，还有若干区域“地王”不断闪现。而几乎所有的地王背后，都有一家上市地产公司的身影。据统计，仅在6月份，万科（000002.SZ）就拿出60亿元买地，而保利地产（600048.SH）则在7月份买地相继投入逾70亿元。 这些钱大都来自同样火热的股市。据有关统计，今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过1100亿元。万科、金地、保利地产（600048.SH）、金融街（000402.SZ）四家企业今年已经募集和即将募集的资金将超过600亿元。如此密集的融资同样创造了中国股市的一个记录。 “地产上市风从2005年就已经非常明显了，但真正让人感到发力就在今年上半年。”正在为上市作准备的联想控股子公司融科智地总裁郑志刚告诉记者，上市地产企业在行业内正成为一股统治力量。 另一家正在酝酿上市的地产公司最近参加了天津一个地块的招拍挂，与这块地相邻500米的一个项目楼面地价为3500元/平方米左右。考虑到未来房价的上涨因素，这个公司最终决定赌一把，只要楼面价不超过4500元就拍下。但结果是金地集团以22.6亿元摘得，楼面价高达6500元。 “我们算是亲身体验到上市公司的牛气了。”这家公司的负责人向《商务周刊》介绍，过去行业内一线品牌的习惯做法是通过并购、合作的方式盘活存量土地，但最近愈发明显的是上市公司基本通过高价“垄断”招拍挂。“新增土地被上市公司瓜分已经成为事实。”他说。 郑志刚指出，现在各城市依然有大量的存量土地，即使几次倒手，价格依然要比招拍挂便宜很多。但一个显而易见的逻辑是，这些存量土地终有用完之时，现在无法在招拍挂中拿地，将来更不能奢望。 这种压力正在从项目公司类的中小地产企业扩散到市场的一线品牌。6月27日，今典集团以16.8亿元拿下三亚旅游区七星级酒店项目，这是今典集团在土地市场上沉寂两年后一次引人注目的出手。今典集团董事长张宝全解释为何此前他在公众眼前消失:“我们一直在寻找合适的土地，已经找了两年了，一直没能如愿。” 与张有同感的还有被称为“地产商代言人”的任志强。华远集团自2005年以当时惊人的25亿元拿下“清河地王”北京橡树湾地块后，也从招拍挂市场上消失。眼看着金地、富力地产（2777.HK）凭借资本市场的能量在两年多时间里迅速由区域地产商扩张成全国一线品牌，偏安于北京的任志强压力可想而知。 直到华远借壳上市公司ST幸福图谋上市计划浮出水面，任志强才透露这两年华远也曾参与过几次招拍挂，但在屡屡创出新高的地价面前，几次也都是无功而返。 业内人士透露，曾经号称没有一分钱银行贷款的潘石屹，为拿下北京三里屯地块，第一次向银行借贷。正在欧洲为SOHO中国10月上市做路演的潘石屹透露，上市募集资金中将部分用来投入三里屯项目之中。 张宝全指出，现在只要政府推出一块像样的土地，都会有人打破头去抢。特别是有年报压力的上市房企，因为土地储备量直接关系到投资者最关心的持续开发能力，即使拿地已经无利可图，“咬牙也要拿”。 地产企业能够频频发力与打通股权融资通道息息相关。股市作为一个持续的融资工具，同样是今年才开始集中发挥作用。1992年就上市的万科2006年以前除了IPO募集外，没有一次增发。但在2006年先是定向增发42亿元，2007年又不定向增发100亿元，创下单笔增发记录。而紧接着，万科再次公布拟发59亿元公司债。 万科A的2007年中报指出，资金正取代土地成为住房供应的最大瓶颈。万科的判断是，政府对经济过热的担忧使得控制固定资产投资规模的政策不会改变，同时地产行业利用外资、银行信贷规模也仍受到严格控制，“在防范流动性过剩、通货膨胀的总体背景下，地产行业资金链会进一步收紧”。 “增发的资金算作资产，而银行贷款却是借债，因此增发成为大部分上市公司首选的目标。”一位业内人士告诉记者，万科增发资金将有部分用来偿还银行贷款，以改善资产负债结构。这也是众多负债比例接近临界点的地产企业频频增发的重要原因。 据万科CFO王文金透露，万科增发都是集团总经理郁亮来亲自统筹，这位股市操盘手出身的万科少帅日渐显示出比老掌门人王石更泼辣的一面。事实上，早在2004年，万科就提出要在“均好中加速”，但当时业内并未意识到其加速如此迅猛。 “不光是万科，现在品牌的开发商都在扩大规模，规模是房地产行业下一步一个非常重要的门槛。”亿城股份（000616.SZ）常务副总裁孙勇介绍，他们研究过去20年房地产行业发展的历程发现，每隔四五年，房地产行业门槛就以大概十倍左右速度上升。 曾在万科任职5年的国泰君安地产分析师张宇指出，业内往往只关注万科近年来的规模扩张加快，而没注意到万科的员工已经由2005年之前的4000多人增加到万人左右。 “这实际上是万科一系列并购之后的自然结果，这意味着万科结束了近12年的内生式发展，进入外延式扩张的新阶段。”张宇说。 与万科类似的还包括金地、富力、保利、碧桂园（2007.HK）等在融资和土地储备上突飞猛进的上市房企。而从行业角度看，在一些热点二线城市，如武汉、长沙、天津等的土地招拍挂，基本成了上市房企业的独角戏。 任志强指出，地方政府在进行土地规划时，希望招拍挂的地块越大越好，这样就可以将小公司挤出去，并且可以降低政府的交易成本，获取更大的收益。但当一个企业拿到像长沙市价值90多亿元的几千亩土地，不可能将这几千亩土地同时开工建设、同时投放市场，因此无形中这几千亩土地，在政府而言是供给了市场，而对市场而言却看不到房子的供给量，对企业而言要分期规划、分期建设，可以慢慢的等待土地的升值。 “政府在用大块土地的一次性供给政策为开发商提供土地囤积的游戏规则。”任志强在其博客中批评说，在资本市场和地方利益的共同作用下，目前的地产市场形成了一种局部的“寡头格局”。 戴德梁行有关专家向《商务周刊》指出，地方政府在利益、宏观经济以及行业背景等多方因素的共同发力，最终形成今天由大地产商唱主角的上市—融资—买地—囤地这一趋势。 首先是如万科中报里所指出的那样，地产资金链条正在逐步绷紧。2004年之前，开发商在土地协议出让意向确定后就可以向银行申请出让金贷款，拿下土地后再进行抵押，申请建设贷款；房子刚露出地面就可以办理预售，通过个人抵押贷款回笼资金。整个资金链条需要的自有资金通常都在15%以下，“空手套白狼”的事例也屡见不鲜。 但经过2004、2005、2006连续三年的宏观调控后，房地产开发商在最需要资金的启动阶段，被要求“四证齐全”、自有资金不低于35%。而在开发商连接整个资金链的关键阶段预售款上，北京也于去年开始实行严格的结构封顶才能办理按揭贷款。这再次拉长了开发商自有资金的周转时间。而与此同时，地价则在地方政府和实力雄厚的国有企业及上市公司的多方作用下节节攀升。 “地产企业天然具有金融的属性，在银根紧缩后选择上市，是有野心的地产企业必然之路。”郑志刚说，资金需求无疑是最主要的上市动因。 但此前地产企业上市一直受到宏观政策的限制。1990年代初房地产行业异常火暴，地产公司曾大受资本市场热捧。但到1993年海南、北海等地的地产泡沫崩溃后，国家出台了对房地产行业限制性规定，从1995年开始不再考虑房地产企业上市。直到2001年，这些限制性的规定才全部取消，但政策上对房地产公司上市依然采取谨慎的态度。 新一波地产上市的风潮，开始于2004年下半年启动的股权分制改革。一位为某地产公司做过上市咨询的证券公司人士向记者透露，证监会在股改启动之时，对大量存在的垃圾股感到头疼。而一直在寻求曲线上市的地产企业则对一些相对干净的壳资源垂涎已久。地产企业因为利润丰厚，能够效率极高地消化掉当时遍地的垃圾股，证监会逐渐开始鼓励地产企业借壳上市。 事实上，从2004年至今，通过IPO方式上市的房地产公司只有4家，却有近百家借股改东风实现了买壳上市，以至于今年才开始找壳上市的地产企业发现，要找一个相对干净的壳已经非常困难。 在地产企业上市的间隙，2005年7月21日人民币汇率改革，实行有管理的浮动汇率制度，自此也拉开了海外投资者豪赌人民币升值的大幕。 “不动产因其价值大，一向是一国货币升值时投资的重点，股市也是同样，而地产股合二者为一，不火才怪。”上述证券人士认为，投机因素强烈的地产板块平均市盈率一度达到110倍，即使考虑到近年来房价的高速增长因素，也已存在明显的泡沫。 香港高速成长期的上世纪七八十年代，“股地拉扯”现象也相当严重，以高地价为纽带，楼市、股市中可能存在的泡沫实现耦合，并互为循环，最终随着10年前亚洲金融危机的到来，使得香港经济遭受惨重损失。 北京师范大学金融研究中心主任钟伟研究发现，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右。他指出，未来三年房价必须保持15%—18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。 “大规模储备土地后，要将这些土地转换成上市公司的利润，还需要很长的过程。但投资者已经将购入的土地进行再估值，实质上是透支未来不确定的收益。”郑志刚说。 在股价高涨的刺激下，上市地产企业毫不奇怪地出现激进行为。根据最新发布的2007年中报，万科、金地等龙头企业的每股经营现金流呈现下降趋势，分别为-0.43元和-1.5元，除融资这一项为正现金流外，经营和投资均呈现巨大的负现金流。 “赚来的钱都拿去买了地，而且入不敷出。”钟伟提醒说，房价如还能保持现在的速度增长，土地将来会获得巨大的升值；但反过来，一旦房价增速放缓甚至停步不前，吃亏的将不仅仅是地产企业。
