爱华网欧美资本渗透中国地产市场 11月8日，珠海中珠股份有限公司（中珠）宣布，全球最大的房地产和基础设施投资机构———德意志银行之房地产和基础设施管理业务分支机构RREEF正式控股“中珠上城”项目50%的股权。这是珠海建市以来，首个海外基金控股珠海地产项目。 今年上半年，德意志银行旗下的华商私募基金买走了北京温榆河旁高端住宅项目美林香槟小镇半数以上的房产，另一个私募基金也在北京项目东四环及上海以投资商身份向一些住宅楼盘进行了注资。
事实上，早在RREEF之前，以新加坡凯德置地、美国摩根斯坦利、高盛为代表的一些外资机构，一直没有停止过前进的步伐，已经在国内投资、开发了一批房地产项目。 美国知名投资机构华平投资进入中国已10余年，自去年染指中国地产业以来，进展迅速，阳光100、广州富力、浙江绿城、北京融科等国内一流房企，都成了它的合作对象，其累计地产投资已超过10亿美元。 宏观调控促使外资进入 “调控政策使中国地产市场风险降低，现在是投资的最佳时候。”美国瑞星思达投资集团董事长约翰·珀佰特坦言，“过去几年，由于对风险判断不清，虽然觉得市场很好，但我们也未敢贸然进入，何况已经有很多外来投资者在中国遭遇了失败。” 在他看来，中国针对过热的房地产市场实施的一系列调控政策，7月中下旬建设部等六部委联合下发了针对房地产一级市场的“外资限购令”后，不仅没有影响瑞星思达在中国的投资计划，反而加强了他们安全感。 用约翰·珀佰特的话说就是：“投资者的安全感很重要，首先保证不要亏钱，其次才考虑赚多赚少，合理的政策是为了让市场更加规范，这正是战略投资者最看重的。” 约翰·珀佰特的看法在外资机构人士中颇具代表性。“宏观调控是一个好的信号。”刚刚进入中国的RREEF亚太区主管卡尔·鲁道夫表示。他对此的解释是，中国政府的宏观调控策略使我们相信，中国房地产的发展不再像过去那样，基于不稳定、不可控的因素，而更多是基于中国的经济快速发展，以及人均收入增长基础上的需求上升。 无独有偶，美林、华平等谙熟中国市场环境的投资机构，今年在不同场合也提出过类似看法，并都据此对其中国地产市场投资策略进行了及时调整。 在限制外资炒房的政策连续出台之后(171号文件），外资进入国内房地产领域的速度在明显加快。分析人士表示，171号文限制的是投机，没有限制投资，限制的是一些不规范的做法，对于规范的大公司来说，这反而是一个机会。国内房地产商资金紧张，而外资又看中了他们的土地储备，二者自然一拍即合。 外资角逐西部房地产市场 过去几年来，外资选择的多数是购买成熟物业，如已投入运营的写字楼、商场和酒店等等。但在住宅市场受到调控政策重重限制后，他们反倒积极参与到项目开发层面，甚至是购买国内房企股权，并且不再紧盯京沪等一线城市，开始向二线城市进军。 据了解，现在已经进入或有意进入西部市场的外资房地产企业大致有三类：一是来自港台企业，如和记黄埔、新鸿基等；二是以新加坡为首的东南亚国家企业，如凯德置地等；三是来自欧美国家，如美国汉斯地产等。 从2004年底起，就有大量外资房地产企业进入大西南主要城市，香港和记黄埔地产目前已在重庆、成都、西安三个城市开发了自己的项目。去年，重庆市房地产开发投资累计达人民币393亿元，市场人士估计其中外资所占比例至少在20%以上，其中港资又占外来投资总量的80％以上。 分析人士指出，上海等热点城市房地产投资收益率在7%-8%左右，远远高于世界的平均水平4%-5%；而西部城市的房地产收益率更高于上海等热点城市，这促使外资加速流向重庆、成都和西安等西部城市。去年，成都经济以14%的高速增长，较全国平均水平高出5个百分点，人民生活水平及消费力甚高，为房地产需求带来一定支持。而一些沿海城市如上海和北京，由于在过去数年已吸引了不少内地及海外投资者，市场发展日趋成熟，竞争也越来越激烈，令投资风险上升，回报下降。这间接增加了一些西部城市房地产市场的投资吸引力。 对此，卡尔·鲁道夫的坦白颇具说服力。他声称，对基金机构而言，投资时机的选择取决于基金投资客是否认同基金管理者的判断，过去欧美投资客对中国这一新兴市场的房地产发展情况不是很了解，这一市场也缺乏完整的历史记录，但现在情况已经大不相同了。 “进入中国市场让我们感到非常兴奋，中国GDP增速惊人，超过了世界其他任何发展中国家。除此之外，也有足够数据证明，中国民众的个人收入在逐步增长，经济条件一步步改善，这也是我们进入中国进行住宅项目投资的重要原因。” 资金瓶颈引导外资介入 作为珠海首个与海外资本联手的中珠集团，属于上世纪90年代成立的大型股份制企业。但是近年来，公司发展面临的问题之一就是开发资金短缺严重。联手境外资本，不仅可解决开发资金短缺问题，对于这类老牌房企而言，更可以引入国际上的住宅标准，为自己打造精品楼盘奠定品牌基础。据了解，在RREEF以直接开发商身份进军珠海的前一天，另一家世界级地产开发商美国汉斯公司以资本金超过投资额50％的代价入主上海新江湾城C5地块，这是欧美公司首次以房地产开发公司身份介入上海房地产业地块项目。 今年6月份，在国内银行对开发贷款一片紧缩声下，国内开发商的资金缺口达到3100亿元。在银行贷款无法讨价还价的情形下，一些开发商不再求银行，而是转投外资投资机构的怀抱，一种房地产融资新模式正在形成。香港房地产资产资本公司主席高广垣认为，央行自2004年初开始实行紧缩房地产信贷的政策，实际上是给海外房地产基金创造了非常有利的环境，紧缩的信贷政策恰恰是众多海外基金梦寐以求的金融政策。而国外的房地产......
