爱华网
本轮房价暂时下挫造成幻象，越来越多的人相信政府对市场细致的干预是弥补市场外部性所必须，但市场总有办法采用迂回手段解决问题，其结果不过是利益的又一次重新分配
作者:本刊特约作者 叶檀/文
针对房地产的这轮宏观调控，正确的做法是加强了政府的保障责任，公益性住房在一定程度上抑制了节节上升的房价;但硬币的另一面是，歧视性地打压房地产投资，政府之手越来越多地伸进微观房地产领域。 市场总有办法采用迂回手段解决问题。在国内的房地产市场，我们看到一系列不可解释的现象，就是市场自发的对应之策。 房地产资金来源成谜。本轮调控以来，房地产受到双重挤压，一方面受信贷紧缩的影响，房地产企业很难融资。另一方面，房地产企业的自有资金比例提高到35%，土地开发的周期受到严厉监督，房地产市场观望气氛浓厚，导致市场回款速度下降。直接后果是，房地产存在极大的资金缺口。令人奇怪的是，房地产投资比例却在上升，远远超过GDP的增幅。 根据国家发改委公布的2008年第1季度房地产市场运行报告的数据，今年第一季度全国房地产开发完成投资3544亿元，同比增长26.9%，增幅比去年同期加快6.7个百分点，高于同期固定资产投资增幅1.6个百分点。 据海通证券的研究，2008年1-5月资金来源的22.67%来自国内贷款，自筹资金占37.29%，其他资金约占38.41%，其他资金中的定金及预收款占23.5%，表明1-5月房地产资金来源中的定金及预收款基本与国内贷款所占比例相当。三者相加为83.46%，剩余资金16.54%只能来自于非公开的渠道。 最近房地产企业融资频频获批的消息，不能解释房地产资金来源。百亿企业债不能缓解房地产企业的燃眉之急。解决资金无外乎两个渠道，一是除银行以外的内地民间融资，二是救急的外资。 外资正在中国房地产市场坐收渔利，或者购置物业，享受日后房地产回暖后的溢价，或者以假股权真债权方式向内地房地产企业输血，获得高额债息。包括恒大地产、首创置业在内的多家地产企业近期通过引入外资的模式融得巨资，以缓解紧缩的资金链，共同开发旗下项目。保守估计，热钱为房地产开发商提供开发融资的年收益率至少在30%以上。如果这一估算属实，则外资收益将超过绝大多数国际一流投资公司的收益。 罔顾市场紧缩信贷的结果，不过是导致利益的重新分配，原来由国内金融机构独享，现在由外资分羹，房地产市场的趋势印证了这一点。 似乎是巧合，《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》在本月紧急实施，外商投资房地产业的审批权由商务部下放至省级商务主管部门。房地产行业“限外令”开了一道缝，这被认为是引导外资进入二三线房地产市场的信号。 有关方面一方面继续“限外”，一方面从后门“开口”，有学者提出引入外资暗度陈仓、最后关门打狗的策略。这是庸人之策也是非道义非市场之策——外资既然有途径进入中国也有途径回流，并且，以次贷以后发行的美元数量之多，占据中国房地产市场不在话下，有据可查进入的外资流入房地产数量不大，那是因为多数资金无法统计。 世邦魏理仕上海投资物业部执行董事万砺峰(Steve Mooney)介绍境外投资者已经学会使用多种投资策略:一是寻找具有离岸股权结构的物业，绕开境内投资时复杂且费时的审批程序，如今年上半年上海楼市的外资收购案中，97%来自离岸交易;二是寻找一个具有丰富当地资源的强大内地伙伴，外资乐于在合资公司中扮演财务投资者的角色，如瑞银和金地、大摩和雅居乐等;三是购买在境外上市的内地开发商的股权，以股东的身份来分享发展收益，并为具体项目上的进一步合作打下基础，如新加坡政府投资公司购买首创置地的股份、凯德置地购买建业地产的股份等。 外资占领中国房地产市场耸人听闻吗?现在觉得是，再过几年，就成现实了。 我们需要正视市场问题，并以市场化的举措改变这种畸形状态，让房地产市场的利益为企业、政府、购房者与普通民众共享。
