爱华网金地创新式融资的案例背后，是一个继续看好国内房地产市场并伺机而动的外资市场
王思景/文
2月22日，金地集团发布公告，称其2008年第一次临时股东大会通过了《关于与UBS(瑞银)在境外共同发起设立房地产投资合伙企业的议案》(下称“《议案》”)。《议案》称，该合伙企业是金地集团与瑞银下属的瑞银环球资产管理集团(UBSGlobalAM)共同发起建立的，其募资将围绕中国住宅开发市场展开股权投资。 据称，在股东会上，金地集团董事长凌克表示，与瑞银的合作不仅为金地探索一条新型的产业合作模式，也为中国房地产市场发展探索一条切实可行的发展道路。 组建风险投资基金
据《证券市场周刊》了解，金地集团此次计划与UBS(瑞银)展开多方面合作，其一是在境外共同发起设立房地产投资合伙企业，该合作企业首期募集金额将在2亿美元至3亿美元之间;其二是由双方或各自关联公司按照各自50%出资比例共同设立投资管理公司;其三是金地集团与合伙企业进行合作投资，特别是将就金地集团新开发住宅项目与合伙企业优先进行合作，且选择一个现存项目作为种子项目;其四是金地集团在境内出资相当于1000万美元的等值人民币与合伙企业进行共同投资;此外，金地集团将按照市场价格和条件对金地与合伙企业合作投资项目提供项目管理、投资咨询、销售、物业管理等服务。 实际上，金地集团为此次基金募资而进行的路演已经开始。上周，金地集团有关团队到达北京与投资者们沟通，而此前已经在完成了在日本的路演。其后，金地还将于3月下旬在美国，4月中旬在欧洲、中东等地进行路演。 金地集团董秘郭国强告诉《证券市场周刊》，该合伙企业的投资今后将涉及物业投资和股权投资，最终以管理人民币房地产基金为目标。按其解释，金地与瑞银的此次合作形式更贴近于一家风险投资公司的运作形式，只是其投资领域已经确定。 郭国强指出，合伙企业的募资方式具体模式与我国出台的合伙企业法中的基本原则一致。合伙企业由有限合伙人(LP)和普通合伙人(GP)组成，有限合伙人出资，不参与管理，而金地和瑞银则各出资1000万美元，占50%股份，管理募集而来的资金，同时收取基金管理费和业绩费。 郭国强透露，基金有限合伙人的认购门槛是500万美元，基金募资目标为2亿美元，若获超额认购，可提高募资额至3亿美元，资金募集期一年，即使达不到预期金额，基金仍将按计划运作。 此次募集的资金，将分别投资于中国内地房地产市场的项目，参与整个开发过程，取得收益。这些投资并不局限于金地集团或其关联公司的项目，在完成作为种子项目的第一个金地项目后，也将参与其他任何地产公司旗下项目。而项目需要的资金，按照国家外汇管理规定，以每个项目单独申报外汇额度，进行结算。 当基金开始运作后，作为普通合伙人的金地集团与瑞银，将对管理资金收取2%的管理费用，达到约定收益后，会提取收益的20%作为业绩费。而此前，在接受《证券市场周刊》采访时，万科董秘肖莉表示，万科倾向于利用其管理开发优势，与资金或土地拥有者进行无论控股与否的合作，并收取总金额的3%-4%作为管理费。 对于万科与金地的比较，郭国强指出，金地集团设计的平行投资结构是重大创新，目前是国内第一家。此前，华润和中信资本募集的基金，发起人均为境外机构，万科只是资金的使用者，并非基金管理者。中信证券房地产业分析师王德勇指出，对于目前“缺钱”的房地产市场和金地集团自身，这是一次双赢的合作。 3月10日，金地公告了对机构投资者询价后得到的12亿公司债的票面利率——5.5%。根据公告，这批公司债的募集资金用途为3亿元偿还商业银行贷款，调整债务结构;剩余资金补充公司流动资金。经证券评估有限公司综合评定的发行人的主体信用级别为AA-，本期债券信用级别为AAA。王德勇表示，5.5%的票面利率属于公司债正常水平。 在近期紧缩的贷款政策前，金地公司债以前述两种资金用途，能够获得如此之高信用评级，和一个不算高的票面利率，不能不说是一次极为成功的融资。 外资看好内地地产 就在金地集团与瑞银组建合伙公司，并在全球各地举行募资路演的时候，国内房地产市场冷风频吹。一方面，众多房地产商打折出售房屋的消息不时传来，另一方面，许多城市房产市场成交清淡的消息不断见诸报端。 如中原地产深港研究中心市场调查数据显示，今年2月，深圳一手住宅成交量仅有781套，环比减少65.5%，同比减少86%;而地产中介我爱我家的数据也显示，今年1月，北京房地产市场成交量环比去年12月，降低了28.8%;2月，北京二手房成交量更是骤降六成。 然而，在房市清淡的背后，外资基金似乎并未受到影响。金地集团与瑞银合组房地产投资合伙企业并非孤案。譬如，香港英皇地产表示，今年将大幅提高大陆投资比例，重点开发湖北和广西;佳兆业集团也在成都闪电拿下三块地，且面积都在200亩以上。 实际上，众多分析机构都认为，目前房地产市场虽然面临调整，但是此前支撑地产走牛的因素，如城市化进程加快、居民收入增长、土地资源有限、人民币升值等因素依然存在。一些分析人士倾向相信，目前的情况与2004年上海房市大涨之后的情况相类似，都是由于政府出手进行宏观调控之后将楼市带入调整期，整个房地产市场是休整而非崩溃。 在房地产行业基本正向因素未变的情况下，观察房地产市场走向的基本因素有两个，一是政府的货币政策，一个是市场上的资金情况，尤其是国外热钱的动向。王德勇指出，就货币政策来说，如果今年政府继续多次加息，多次提高存款准备金率，不仅购房人压力会增大进而遏制需求，同时由于地产业资金50%来源于银行信贷，将会对整个地产行业造成巨大压力;如果政府货币政策有所松动，则房地产行业的情况将会逐步好转;如果政府更多依赖通过人民币升值的方式来解决当前面临的问题，那将为地产行业走出调整提供最强动力。 此前，市场已经普遍预期今年人民币对美元的升值幅度超过10%，而近期不断加速走高的人民币汇率似乎也正在使这个预期成真。实际上，已有不少信号表明国外投资资金正在准备或者已经通过各种渠道渗透进国内。商务部公布数据显示，1月份实际外商直接投资(即FDI)数据出人意料地同比大增110%。 与此同时，国家外汇储备增加700多亿美元，而同期贸易顺差190多亿美元、与FDI120多亿美元，由此产生的疑问是：另外过半的外汇储备增长从何而来？ 在日前标准普尔主办的题为“2008年:中资地产商面临日益严峻的挑战”的电话会议上，《证券市场周刊》获知，有某台湾寿险公司已准备了数百亿美元，计划于内地房市继续走低时，“抄底”国内几个一线城市的商业地产。 与上述消息相对应，分析人士指出，美国和西欧地区产生的次贷危机，使得市场对房地产投资的风险意识增强，机构投资者开始将资金转向亚洲市场。目前亚太地区吸引了更多不同背景的投资者，其中，香港地区的跨境交易活动日趋活跃，各种迹象表明，这种积极增长的势头将贯穿2008年全年。
