爱华网房价的全国性高涨，让上海楼市告别长达10个月的下跌，重归上升通道。激情重燃的上海房价，在过去近4个月上涨1.77%，比去年同期上涨2.55%。
据天天房展网研究中心数据，2007年以来上海楼市共推出418.93万平方米新房源，成交760.53万平方米，供需缺口达341.6万平方米。新房供应的严重不足，使得市场上积压的大量房源获得消化。至4月23日，网上可售房源由年初的2461.24万平方米下降到2196.64万平方米，其中商品住宅的可售量下降到1000万平方米的警戒线，可售住宅套数由年前的10万套，下降到6.8万套。 按照网上总成交金额除去总成交面积，均价为8767元/平方米，这个价位比上海房地局公布的2006年7038元/平方米的上海房价，高出1729元/平方米。天天房展网分析师指出，上海房地局采用的是指标统计法，按地区选择指标楼盘和比重进行统计，这样一来郊区就将全市的平均房价拉低了。但以上价格还是比较低的，上海市民真正感受到的房价，应该是商品住宅的价格，这个价格远高于前两者。 天天房展网数据显示，今年以来，上海商品住宅（除去各类商业用房、动迁房、配套商品房）成交500万平方米，平均成交价9491元/平方米。事实上，中环内已经找不到8000元/平方米以下的楼盘，没有8000元/平方米以下的楼盘成交记录，内环内10000元/平方米以下的楼盘也没有成交记录。对于承受能力在5000-8000元的工薪阶层来说，已经买不起中环内的房子。就是中外环的成交均价也高达8992元/平方米，非一般工薪阶层所能承受，这就是老百姓抱怨房价太高的原因。 天天房展网统计的上海商品住宅成交均价，今年以来每平方米上涨165元，涨幅为1.77%。比去年同期的9255元更是上涨236元，涨幅达2.55%，高出银行税后的利息所得。 中产阶层望房兴叹 静安、黄浦、卢湾三个中心区的房价变动最夺人眼球。汤臣一品、翠湖天地御苑、世茂山庄等一批上海乃至全国最贵的顶级豪宅，在2005年底的最后两个月内相继推出。这些每平方米单价5-10万元顶级豪宅的上市，把上海楼市推向高潮，使上海房价在2006年初达到历史颠峰，中心区在售楼盘的报价几乎都超过25000元，淡水湾花园、上海滩花园等顶级楼盘的价格一度逼近30000元。随后，遭“国六条”高流转税打压，这种楼盘房价下跌近万元。致使中心区房价，从年初的24785元跌到年底的22503元，整个中心区房价缩水近一成。 2007年以来，新房供应严重不足，中心区的新房更是稀缺。中心三区近4个月来无一新楼盘上市，推新房源的楼盘也只有远中风华园一个，这让中心区的豪宅重新热销，御翠园、翠湖天地御苑、远中风华园等顶级豪宅都有不错的成交业绩。抢手起来的中心区楼市，连一些前期滞销的楼盘也能卖出好价钱，使中心城区的房价涨幅均高于全市水平，涨幅达2.83%。 由于整个中心城区住宅成交量的下降，使内环内住宅的成交主要集中到北部环线周边，杨浦、虹口、闸北、普陀和浦东等区的内环区域，住宅成交占了绝大多数，让内环内住宅的平均价格看不出上涨。事实上，此区域原先刚过万的房价，如今已卖到13000-20000元了。从而把内中环的房价拔高3.61%，中外环房价更是大涨4.29%。 中外环是今年房价涨幅度最大的区域，由去年底的8622元上涨到今年以来的8992元/平方米，4个月涨370元。目前，中环几个热销的楼盘，房价都在万元左右，闵行的万源城成交价10878元、普陀的金沙雅苑9576元。动辄上百万元的中外环商品房，让很多中产阶层都望房兴叹，更别说工薪阶层能在外环以内买房了。 外郊环成购房重心在上海房价重拾涨势的情况下，外郊环的成交价却出现1.46%的下跌。外郊环的房价下跌主要是受顾村、九亭等新兴板块房价下跌和成交比重上升的双重影响所至。
从近几年上海房价的变动来看，中心城区的房价到2005年时已经走到了顶峰，随着供应量的下降，中心城区也由前期高速上涨，转为平稳慢涨。中环线在2006年投入使用，带来了内中环区域的交投两旺，2006年也是内中环房价涨幅最大的时期；到今年，内中环的供应量也已经非常稀少，涨幅也有所回落。 进入2007年，中外环开始成为楼市重心。目前，有影响力的热销楼盘都在这一地区，中外环也成为了今年楼市的热点，4.29%的房价涨幅比全市水平高出两倍以上。而外郊环还有大量的土地可供开发，区域内的各种配套也不成熟，此时一些房价在前期被拔高的板块，出现回落很正常。 但是从成交量来看，外郊环从两年前的少人问津，到现在热销板块最集中的地区，已经出现了很大改善。房价虽然比前期有所回落，但比去年同期却上涨了7.46%。 郊环外房价上涨 几乎还没有市民愿意前往的郊环以外区域，今年以来的房价却大幅上涨3.78%。郊环外房产的开发由前些年的全面开花，逐步向几个郊区行政商业中心集中，是导致郊环外房价上涨的主要原因。其中，青浦新城的旅游休闲产业开发得非常成功，带动了青浦旅游休闲地产的大力开发；奉贤的南桥新城发展大型商贸产业，把周边工业区聚集的优势发挥到极致，使南桥成为了蓝领置业的天堂；而金山新城更是在海湾旅游产业的带动和化工业产业的经济支撑下，房产开发迅猛。 由此一来，郊环外的房产交易就逐渐向这几个经济高速发展的行政商业中心聚集，特别是这些区域的经济型别墅更是热销，从而使郊区的房价从去年初的4728元上涨到今年以来的5469元，涨幅达15.67%。 事实上，5469元的价位已经比南桥新城和金山新城的住宅价格还要高，这主要是因为这些区域价格在8000元左右的经济型别墅非常热销。 在兴塔、吕港等郊环外更为偏远的乡镇上，新房的售价还只有2000多元。这些偏远乡镇的楼盘，开盘两、三年都没能卖出一半，房价也从开盘初的3000多元，卖到如今的2000多元，已经跌去近三分之一。主要原因是当地有购买能力的人都跑到商业相对发达的行政中心去购房，在当地购买力被淘空，又没有外来购买力的支撑下，这些乡镇的房价廉如土。 房价高涨，郊区别墅热销 房价重新回归上升通道，今年以来内环内的房价已经高达17402元，加上房源的紧缺，这让很多中产阶层很难在市中心安个如意的家。与此同时，近郊的别墅成为了中产阶层关注的新对象。据天天房展网数据，近一个月来，别墅成交量屡创新高，4月第二周，别墅创下5万平方米周成交量，第三周高达6.2万平方米，至4月23日别墅已成交17.49万平方米，平均周成交量超过5万平方米，这比今年以来3.89万平方米的周平均成交量高出近二成。与此同时，以中高档为主的别墅市场，开始向经济型别墅转移。又据天天房展网数据，均价1.5万以上的别墅占别墅成交量的比重，由今年初的27.3%下降到4月的20.2%。 经济型别墅之所以在近期开始热销，主要原因是中环内住宅房价的高升和供应量的下降，导致很多中高级白领和一些企业中层管理人员无法在市区购买到满意的公寓房，而不得不把购房注意力放到近郊的经济型别墅上。 笔者的一位朋友这样说，年初一直在市区找个均价在2万元左右的三房二厅，可惜一直没能找到合适的房源。后来看了松江九亭的一个别墅，200多平方米的房子还送30平方米花园，小区环境很好总价也不到200万，当时看得心动就买下了。虽然，上下班的通勤时间多了一个多小时，但是居住感觉就是两样的，朋友想着更加宽畅的房子，到了周末还可以在小花园里养养花，就高兴地说，省下的三分之一预算也可以把房子装修得不错了。对于增值方面，朋友认为国家已明令禁止别墅开发，未来别墅房源将可能变得比市区公寓更为稀缺。市区房价的高涨和优质房源的逐步稀缺，使得一些追求更好空间、更宽畅居住环境的购房者把目前投向近郊别墅的趋势开始显现。之前，高端人群已经把居家搬到了华漕、佘山、龙东大道等一些高档别墅区。
居住郊区化的趋势，已从高端人群向中产阶层扩散，未来将全面扩散到所有居民。今年以来，中环以内已经买不到8000元以下的房源，中外环的房价也高达8992元，工薪阶层再也不可能买得起市区新房。与此同时，成交量最大的10个板块中，外环外就占了6个；另外4个是7000-10000元中产消费为主的中外环板块。 这一迹象表明，市民购房的重心，已经由原先的市区转向外环线周围的近郊。同时，随着上海地铁线路和通车里程的增加，近郊的各种生活配套也会随之完善，加上优质的环境，外环线周围的近郊将成为上海最主要的居住地。 轨道交通板块成中产阶层和工薪一族聚居区 上海的轨道交通如6、8、9号线一期，以及4号线二期，定于2007年年底通车，7号线将加快建设速度，10、11号线也已经在今年初开工。对于即将安家近郊的市民来说，这是一个极大的利好。 据此，笔者针对上海各轨道沿线的宜居、热销板块进行点评，以便从中找出适合工薪阶层居住的5000-7000元的潜力板块和适合中产阶层8000-10000元的热点板块。 地铁1号线捧红莘庄 1号线作为上海最早通车的轨道交通，将从一个无人问津的小村落——莘庄提升为白领置业的首选地。过去一年，莘庄板块的成交量猛增4.8倍，位居上海106板块第三。但由于上海康城的价格仅5349元/平方米，过去一年成交19.76万平方米，从而将莘庄板块的房价拉低4.98%，为6898元/平方米。位于莘庄板块位置最好的南广场好世鹿鸣苑以10400元/平方米的均价，在过去一年热销了512套房源。 在成功地将莘庄板块提升为上海白领置业的首选地后，1号线北延伸段正在将宝山的庙行通河和西城两个板块打造成改善型自住购房者的首选地。其中，庙行通河的成交量上升79.4%，位居106板块第11位。但该板块作为2005年炒房热点，去年房价回落2.36%；而西城板块，去年房价上涨5.94%，达6768元/平方米，成交量增加2.6倍，位居106板块第17位，是上海楼市中最为炙手可热的板块之一。 2号线催生天山商圈 唯一连接上海两个机场的2号线，穿越陆家嘴、人民广场、南京西路等上海顶级商圈，成为房价最高的轨道线路板块。 当2号线二期工程中山公园至淞虹路段开工时，长宁区看准商机，沿2号线天山路的4个站点，分别建设东部天山商圈和西部的天山国际居住示范区。如今，天山板块已经成为了海归人士首选的居住区之一。 作为张江工业园区的配套，张江住宅发展相对较晚。但由于汤臣集团在该地区开发了高档洋房，使该板块由当地原住居民为主的住宅消费市场，一夜间转变为企业管理层的新移民地。工业区多数企业中层管理人员开始就地安家，使张江房价在过去一年上涨144%，从2005年的4640元/平方米上涨到过去一年的9718元/平方米。由原居民为主的张江板块，成为了中产阶层理想的置业地。 3号线拉动淞南高境板块 作为上海南站建设的重要配套工程，3号线是上海的首条地面轨道。该线北延伸段去年底正式通车，活跃了淞南高境板块成交。 地处宝山与虹口、闸北三区交界处的淞南高境板块，房价远低于虹口、闸北，由于3号线开通，使这个板块成为了三区改善型购房者的首选地，成交量增长91.47%，房价上涨17.24%，由6337元/平方米上升为7429元/平方米。 6号线挑起三林和高桥两个板块 6号线是一条只在浦东境内运行的轨道交通，对浦东楼市起到了重要作用。 6号线由北向南，纵惯浦东全境，连接浦东重要商圈和居住区。其中，作为世博后花园的三林板块无疑最为炙手可热，而几大地产巨头争先入驻的高桥板块，不但成为了金桥、外高桥世界500强员工首选的安家地，也成为浦东近年来开发最大的板块之一。 起步较早的三林板块，是前些年炒房的主战场之一。在上海楼市遭调控应声下跌的去年，三林板块因有世博概念支撑，走出了前低后扬行情。房价在去年5月调控后有所下跌，但随后在万科新里程和尚东国际名园等优质楼盘带领下回暖。去年，三林成交量微升3.25%，位居106板块第二。在优质楼盘的带领下，房价大涨7.4%，达9199元/平方米。同期，浦东国际化程度最高的碧云板块，房价却下跌14.1%。 高桥板块前两年还只有幸福小镇和崴廉公寓等少数几个楼盘，但到去年该板块开发进入高潮期，在售楼盘达数十个。过去一年，高桥板块成交量大幅增加144%，位居106板块第十。更为引人关注的是，周边国际化程度最高的碧云板块房价下跌，高桥房价却大涨14.9%。 7号线未通上大顾村房价走低 由于7号线工期一再拖延，其所穿越的上大、顾村两大板块的开发深受影响。其中，1999年上海大学新校区已经启用，上大板块的房产开发也随之启动，而作为四高基地的顾村板块也已开发多年，但至今上大开发未成规模，顾村2007年前的销售也一直迟缓。 地铁7号线建设的缓慢还只是表面影响，位于这两个板块前方的大华板块和它东面的、已通轨道的庙行通河、西城等板块的大力开发，才是导致顾村、上大两个板块不振的真正原因。 2006年，上大、顾村两板块的成交排名分别位列106板块的第29和28位，远低于庙行通河的11位和西城的17位。上大7058元/平方米的房价，比大华板块便宜2534元/平方米。顾村5397元/平方米的房价，与地段相当的西城相比，更是便宜1371元/平方米。 受几大板块竞争而销售不畅的顾村楼盘，房价已经处于外环沿线15板块的最低位。板块内多个已经熬成现房的楼盘，不得不推出4800元/平方米的“杀手”价，从而将顾村在售的楼盘价格拉到5000元/平方米的低位。也正是这些超低价楼盘的热销，使得顾村成为近期上海楼市最受关注的板块。 8号线造就盛世新江湾 8号线连接淮海路、南京路、四川北路三大上海成熟街区，它是目前在建的唯一通往豫园的地铁，沿线房价陡升，位居轨道交通板块第二。 虽然，该线路还在建设，但由于该线路所经之处是成熟区域，沿途可开发的房产非常少，其唯一的新兴住宅开发区杨浦最北端的新江湾城，成为了8号线最受人关注的板块。 8号线的新车已经上轨，年底通车已是铁定事实。由此带来了新江湾城去年的成交量猛增3.6倍，房价也已突破万元，达10370元/平方米，环比上涨15%。 9号线打压七宝捧火九亭 9号线的通车日程终于被确定在2007年底，但该线只通到桂林路站，比原先预期的徐家汇缩水二站，而且不能实现原计划与3、4、1线的换乘。 9号线开工前，房产开发就已非常成熟的七宝镇，规划建设成为西部的商业中心，有多个大型商业广场在建和投入使用，其中包括万科在七宝地铁口的一个商业项目。然而，至今七宝板块过量的商业开发，使多个商业广场的运营处于亏损状态，房价也应声下跌。去年，该板块成交量虽然增加71%，但房价缩水21.6%，由前年的10550元/平方米跌至8318元/平方米，从而退出中产阶层的购房视线。 与七宝只有一条铁路之隔的九亭板块，今年的成交量却位居106板块之首。该板块去年成交量上升193%，达86万平方米，成交均价上涨14.1%，达6765元/平方米。 作为上海成交量第一的九亭，其南部拥有大型别墅区，极大地提升了板块形象。该板块还有奥运概念，是其他新兴板块所不能企及。北部大规模开发适合工薪阶层住宅，使九亭成为了新上海人置业的首选地。
