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像一匹脱缰的烈马，中国房价一路狂奔。 更不可思议的是，面对越来越强硬的宏观调控措施，中国楼市却一次次创出价格新高： 北京建委公布的北京市今年一季度商品住宅期房、现房项目成交均价排行榜中，最贵楼盘近每平米5万元，而排名前20名的楼盘中，每平米均价都在2万元以上，前30名中，最便宜的也在18000元以上； 据深圳市国土资源和房产管理局统计，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元/平方米，关内新盘均价已经突破2万元/平方米，稍微高档一点的项目都在向三四万元/平方米靠拢，而在罗湖区，最高5万元/平方米的房价直逼香港的郊区元朗； 上海市的房价更是惊人，“汤臣一品”曾以11万/平方米的价格让世人瞩目，而在上半年上海十大热点楼盘的排行中，均价达到2万元以上的楼盘就有3个。其中，财富海景花园的二手成交均价达到近6万。 房价疯涨的还不仅仅是京沪等一线城市。 国家统计局的最新数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，如北海上涨15.5%，南京上涨11.3%，石家庄上涨9.4%等。 按京沪等地的市中心商品房均价18000元/平米计算，这个数字可能是一个工薪家庭一年的正常开销费用，也可能是目前大多农村家庭一年的总收入。但在中国的一些大都市，它只能买到1平米的房子。 但最要命的问题还不在于此，人们更关心的是：房价是否已涨到了顶？房价还会涨吗？房价上涨的动力是什么？哪些人为的外力助推了房价的上涨？ 有人曾让地产大腕任志强预测房价的走向，他回答说，“从历史上看，房价永远都将是上涨的。”这是典型的房价上涨“有理”论；但也有人主张房价上涨“无理”论，典型代表就是自2001年以来不少人倡导的房地产泡沫论。但面对愈调愈涨的房价，很多人也不得不承认：这是个坚硬的泡沫。 有人说“存在的就是合理的”，那么，疯狂的楼市背后有哪些合理成分？但也有人说，“上帝也会犯错误”，那么，中国楼市错在何处？ 北京市统计局的最新统计数据显示，“今年上半年北京房屋销售价格指数上涨了10.1%。”8000元/平米的销售均价曾经是去年京城的主流销售价格，而如今在五环内已经面临“绝迹”。 “没有买房的人都亏了。”北京著名的地产商人任志强说。 “抢房”年代 今年6月，北京的刘小姐在丰台西四环附近相中了一个楼盘，均价在7600元/平米左右，六层的板楼，密度比较低。于是在开盘的时候，她不辞辛苦地通宵排队领号。然而，开盘当日放出的一小批房，瞬间被人抢购一空，刘小姐竟然都没有轮得上。一周后，她接到售楼员的电话，称下一个要开的楼盘将开始排号了，不过这次的均价将在8300元/平米左右。 刘小姐算了一笔帐：如果买一个80平米左右的房子，按照前后价格的变化，一周的时间，她要多付近6万元。 “现在不是吃供应粮的年代，也不是灾荒年，更不应该是‘抢房’的年代啊！这么贵的房子，而且还要排队买，而且还是争先恐后，手持大把大把的钞票生怕给不出去，太恐怖了！”刘小姐想不明白。 “市场多紧张啊！现在许多大城市买房子都得求人，要在开发商或者政府主管部门有很硬的关系才能买到房子。为了解决关系户的要求，开发商只好晚上偷着卖房子。有的楼盘开盘几天就卖光了。”在今年7月举办的“博鳌21世纪房地产论坛”上，北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授说。 “像北京这样的城市，职工人均年收入只有3万余元，60%以上的职工达不到平均线，是什么力量支撑着刚毕业几年的学生就问津每平米近万元的房价？是什么人在支撑着城区近两万元一平方、‘经济适用房’也高达7千元一平方的畸高房价？”一位公务员对记者发出这样的疑问。 北京市统计局的统计数据显示，近三年来，北京市每年增加常住人口41.5万。中国正处于城市化进程当中，其趋势不可遏制，未来20年，中国每年将有1500万农村人口移居城市或城镇。据搜房网的消息称，目前上海在建商品房6000万平方米，按照商品房开发周期3-4年和上海楼市往年2000万-2500万平方米的建设量来算，未来3-4年内上海可供应的房源将小于需求10%-25%，而在北京，据业内专家估算，在住宅有效需求与有效供应量之间相差1000万平方米。 在这样的刚性需求面前，房子比什么都金贵。 买房是居住还是投资 在业内人士看来，自2004年之后，北京的土地供应逐年下降，保障性住房的建设面积逐年下降，房地产的开发投资逐年下降，而购买力却逐年上涨，从而造成过多的资本追逐过少资产的楼市“奇异风景”。 在北京某外企工作的刘先生告诉记者，他于2003年在东四环购买了一套65平方米的小户型，购买价为44万元，目前能够卖到65万元，除了交纳营业税、契税等费用外，净赚近20万元。“我买房子就是为了投资。”但与别人比起来，刘先生还只是“小打小闹”。 据房产中介公司伟业顾问的统计显示，2001年以前，外地客户在北京的房地产成交面积约占成交总面积的15%，至2003年这一比例上升至48%，2004年的比例为61%。北京房产中介公司“信一天不动产”今年7月的抽样调查统计显示，在北京的购房人群中，投机性购房比重占总体购房的26.7%。深圳房地产业内，流传着“70％的买房者是投资客”的说法。据深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》显示，深圳市发放产权证后半年内就转手的住房，占住房总套数的30.31%；得到产权证后3年及3年以上转手的住房，占住房总套数的28.11%。 “2003至2005年间，上海的房价在一年多的时间里就上涨几倍，近来深圳房价也在成倍上涨。这些现象都说明，目前的房地产市场完全是一个投机炒作的市场。”中国社科院教授易宪容对《中国经济周刊》说。 房价被人为操纵了吗？ 在搜房网的一项网友调查中，95%的网友认为，“有遇到过开发商捂盘压盘的情况”，92%的人认为“开发商捂盘惜售会造成房价上涨。”一位业内人士甚至坦言：近半年来北京房价上涨的速度最快的根本原因，是开发商捂盘。而据《新华日报》报道，在房价飙升的南京，据不完全统计，建了不卖、开发商坐等涨价的楼盘大约有180万平方米之多！ 一位不愿透露姓名的开发商告诉《中国经济周刊》，如今最常见的捂盘手段就是分批分次的领取预售许可证，这样开发商可以主动调整项目的开发和销售节奏，政策一有变动就可调整销售价格，随变化满足市场需求。 记者在查询北京市大兴区某楼盘时，销售人员称该楼盘其中一栋楼已经被某单位集体购买，不对外销售，而记者随后在该区的房管局查询到，该栋楼的房源并没有销售备案。一位知情人士告诉记者，该栋楼并没有销售，只不过由于位置、朝向、环境等条件较好，开发商将其留下来在后期销售，以期获得更高的收益。 记者了解到，中介公司和地产公司联合起来“捂盘”也是业内公开的秘密。据业内人士介绍，某中介一下子买下整层单位，然后分散到各个门店，用自己的销售网络把这些房子炒出去，每平方米起码能赚两三千元。 2006年7月10日，建设部、发改委和工商总局联合发出通知，要求房地产开发企业在取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。 而某售楼处人员对《中国经济周刊》则说：“房子太好卖了，我们不着急，慢慢卖，可以等着价格涨得更高一些。” 房价的“天花板”在哪？ 从2004年以来，中央政府动员了9个部委和各地方政府，启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控。尤其是去年以来，宏观调控措施更是重重地砸向热涨的楼市，民众都希望政府的“铁腕”真的能拽住房价疯长的步伐。但遗憾的是，一年来，房价不但没有在调控面前停下脚步，反而“报复性”地从南涨到北。房价的“天花板”在普通购房者目光所及之处越抬越高，甚至是遥不可及。 时至今日，小产权房已经被提醒“存在购买风险”、“违规开发建设的要停工停售”；“不买房运动”、“个人合作建房运动”等有可能化解高房价的尝试，也在折腾和彷徨中败下阵来。或许真的是没有别的办法了，政府干脆直接伸出了“干预之手”。5月11日，南京市物价局出台六条措施，明确要求普通商品住房进行“一套一价”明码标价，房屋均价的上浮幅度最高不得超过5%，严禁擅自上调价格，并在5月20日正式实行。 但市场好像已经对一次次的调控开始麻木，开发商开始由愁容满面转为洋洋自得。在今年7月举办的“博鳌21世纪房地产论坛”上，任志强说出了开发商的心里话：“宏观调控本来是想控制开发商的现金流，从而抑制投资增长，让房价降下来，结果却相反，开发商的资金链没有断，反而发了财。”任志强进一步表示，楼价上涨的幅度比银行的利息还要高，宏观调控似乎很好地满足了开发商追逐利润最大化的心理。 “越调越涨”也显示了政府的尴尬。据某媒体报道：建设部官员应邀参加房地产论坛的前提条件是“只要不谈房价”。作为房地产调控各部门的“牵头人”，建设部“不谈房价”的声明，恰当地反映了当前房价调控的困局：不管肯定不行，可越管越是迷茫。 其实作为“牵头人”，建设部也有自己的苦衷：最有效的调控手段是严把土地和信贷的闸门，以及相关的税收调节，但建设部既管不了资金（属银行、财政部门），又管不了土地（属国土部门），更谈不上税收的调节了。一个明显的例子是，在2006年6月国务院转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，建设部提倡“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。”而国家税务总局的政策则是“从2006年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，颇有搬石砸脚的意味。可以说，部门出台的政策相互掣肘，使调控力大打折扣。 “中国房地产至少看好20年”，这是业内人士对房地产业的一个经验判断。买房者呢？ “让所有的人都买得起房子，并不现实”最近，白领小刘也被迫加入到“买房”的行列，尽管在他看来，现在房价高，还不如多租几年房。“但我想继续租房的想法一提出，就立刻遭到了女朋友的反对，她甚至说，不买房就不结婚，一直租房子多丢人。”
长期以来，我国住房制度提倡“居者有其屋”，“人人享有住房”，这种号召一度被理解为“拥有自己的一套住房”。于是“人人买房”、“家家户户买房”，于是买房要“一次性到位”，甚至有人刚步入中年，便早早地把子女的房子都买好了。 “我想有个家，有一个好的家”，是东方人特别是中国人的梦想；所谓“安家立业”、“有恒产而后有恒心”的儒家文化也长期熏陶着每一个国人。尤其是1998年房改之后，老百姓改善居住环境的需求日趋旺盛，大家都想住好房子，换房子的人也越来越多，人人都想拥有自己的一套住房。 “进入21世纪以后，我国住房建设出人预料地进入一个高位增长阶段。特别是2003年以后，全国城镇住房建设投资每年增加20%以上，年建设住房面积6亿多平方米；人均年建设住房面积1.3～1.5平方米；到2005年底，人均拥有住房面积26平方米，自有住房率达到80%以上。这样的高位增长，在世界上都是罕见的。”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华对《中国经济周刊》说。 如此高的自有住房率实际暗示着中国住房中的一个现实问题：不太接受租赁概念的中国消费者，要房子就一定是要有产权的房子。 对此，经济学家吴敬琏有个著名的论断：政府的责任是“居者有其屋”，不是“居者买其屋”。即使在当今经济最发达的美国，住房自有率也只是达到65％左右，很大一部分人都是租房住。而中国的发展水平远远低于欧美，所以让所有的人都买得起房的想法并不现实。 但是，似乎所有的人都在努力实现着这个“不现实”的想法。 编者按： 如何抑制房价过快增长？如何让普通老百姓买得起房，乃至该不该让所有的老百姓都买房？诸如此类的问题迄今尚无定论。沈晓杰先生是资深房地产观察家，他的这篇文章，也没有就上述问题得出灵丹妙方。不过，他关注的是当前房地产政策的着力点问题，提出在关注廉租房问题的同时更要倾力解决涉及大多数人的房地产市场的主要矛盾问题。一家之言，仅供参考。欢迎更多的读者建言献策，参与讨论。 住房政策的大目标是让普通百姓买得起房 ——廉租房解决的是5%最低收入者的住房问题 沈晓杰 在目前对住房政策及房地产市场导向的讨论和探索中，有一个问题值得深思：在中央高度重视老百姓的住房问题并大力发展廉租房解决“低收入者”的基本住房需求的政策背景下，各级政府的房地产职能部门要清醒地认识到，其部门职责既要保障低收入者“居者有其房”，也要解决普通百姓买房难的现实困境。 上涨速度几近失控的房价远远超过城市工薪阶层的购买力，普通人买不起房，这已经成为当前房地产领域的主要矛盾；而让普通百姓买的起房——这才是住房政策的大目标。 笔者之所以提出这个问题，是因为今年以来，房地产主管部门的一些官员，在谈及今年的房地产领域工作重点时，往往只强调廉租房的制度建设，并将其定为“今年工作的主要目标”，而回避了目前七八成城镇居民买不起房的现实问题；包括全国政协委员在内的一些有影响力的学者也纷纷“唱和”。廉租房似乎成了解决当前中国住房问题的灵丹妙药。这种舆论导向不仅给当前房地产政策导向的探讨带来误读，更不利于中国房地产领域主要矛盾的解决。
廉租房的特定服务对象： 占城市人口5%的“最低收入者” 要弄清廉租房对解决当前住房问题的“疗效如何”，首先就必须对我国的廉租房政策及其特定的服务对象，有一个基本的了解。 和一般无房、缺房的普通居民对廉租住房的“热忱期望”不同，国家对廉租住房供应的特定对象，在“红头文件”上有着极其严格的规定。 早在1998年7月3日由国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中就明确规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。” 这就是说，廉租住房只供应给城市中的“最低收入群体”。至今这一“政府规定”在公开的材料中也未见任何变化。相反，在2003年由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，又进一步把“低收入者”和“最低收入者”在住房供应上做了非常明确的“不同政策区分”，这就是连“低收入者”也不能享受廉租房，只能去买经济适用房。这样就进一步把廉租住房的供应对象框在了“最低收入者”的范围内。 那么，这个“最低收入者”人群在全国城镇中究竟有多少人、他们占城镇人口的比例又是多少呢？其实，早在当初的房改政策的制定中，这个比例就早已有了个“约定俗成”——城镇中最低收入者的比例占总人口的5%左右。 这就是说，如果我们把房地产主管部门今年房地产方面工作的“主要目标”做一个最理想的假设，即在廉租房方面“确确实实”的“动真格”了，并且各地政府也都在“心甘情愿”的按照上面的“要求”把各地的廉租住房工作百分之百的完成了。那么它最多也就只解决了中国城镇5%人口的住房问题。 那么，在房改后的9年时间里，全国城镇的最低收入者中，究竟又有多少人拥有了廉租房？ 据建设部政策研究中心的资料显示，从1998年到2006年12月，全国有“512个城市建立并实施了廉租住房制度。累计用于廉租住房制度建设资金70.8亿元，其中2006年到位的资金占到33%，2006年解决了12.2万户低保家庭的住房困难，占45.5%。” 据建设部公开资料显示，房改后的9年时间里，全国靠廉租房来解决住房问题的城镇家庭仅仅只有27万户左右，平均到每年也就是3万多户。而全国城镇现有家庭户数大约为19233万户（去年全国城镇人口为5.77亿，平均每户约为3人）。9年时间里，全国只为千分之一点四城镇家庭提供了廉租住房。 据《人民日报》8月3日报道，目前全国人均住房面积在10平米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有1000万户。而这1000万户就是中国城镇家庭户数的5.5％。 可见，廉租房保障服务对象的有限性，也使得“廉租房制度”在普通的老百姓眼里，变得有些“可望而不可即”。 其实，廉租房和房改，本来就不是一回事。早在9年前房改开始时，占城市人口5%的“最低收入者”，就“排”在了以住房商品化为基本内容的房改的队伍之外。因为这些城市社会中的最低收入人群，从来就没有任何能力可以在住房上“商品化”一把。对普通百姓实行的“取消福利分房”的房改，对他们就不能“奏效”。他们的住房问题只能和过去一样继续由国家包办，继续用较低的租金享受国家和政府提供的公房。实际上，“廉租房”早在建国以后就存在，而且还是“居民普遍享有”。只不过到了房改后，才改为只能由“最低收入者”继续享有。 这里提出一个核心的问题，9年房改下来，当今城镇居民在住房上所遇到的“主要矛盾”究竟是什么？只要进行一下全面的盘点，人们都会得到一个基本的“答案”：这就是在参加房改的城市居民中，买不起房或改善不了住房条件、难以实现住房小康的人口比例，竟高达中国城镇总人口的八成左右。 所以，解决占城镇人口5%的最低收入者的廉租房，是不能作为解决占城镇人口八成的普通百姓住房问题的“处方”的。 廉租房服务对象：财力不允许 不过，说廉租房解决不了当前住房方面的社会矛盾，并不是说廉租房政策没有必要，恰恰相反，廉租房作为政府对城镇低收入者最基本的保障之一，不仅不能消弱，而且必须大力加强，其保障面也应该提高惠及到占城镇人口10%的低收入人群（而不是像现在仅仅连城镇人口中1%的最低收入者也保障不了）。 事实上，面对当前由于住房问题而引发的社会问题，有人提出在住房上可以把廉租房的受惠对象扩大化，通过公共财政在廉租房建设上投入的增加，来解决现在买不起房的城镇居民的住房问题。但问题是根据中国现有的财力，有能力实现这一想法吗？ 现在公认的城镇买不起房或改善不了住房条件的人，占了城镇人口的8成左右。而现在全国城镇人口在5.77亿，这8成的人口就是4.6亿。他们基本上是住房水平仅仅达到小康面积一半左右（人均30平米、户均90平米）。按照住房小康的面积加权计算，相当于这其中的一半人口（2.3亿）是“无房户”。此外，中国城镇每年还有1800-2000万左右的新增人口，其中由于区域调整由乡村划为城区的人口高估的话也就在300-500万之间。这就是说，每年全国城镇新增的人口中有1500万人是“无房户”，加上“未达标”的家庭住房面积折算，按照住房小康标准加权，全国城镇相当于有2.45亿人是“无房户”。而廉租房又能解决多少人的住房问题呢？ 据《了望》周刊报道，2006年全国用于廉租房的资金为40亿元。根据建设部的数据显示：“1998年以来，全国累计用于廉租房建设的资金仅为70.8亿元”。去年一年，廉租房的“投入”比过去8年的投入的总和还多10个亿。但就是这样每年“40亿元”的投入，又能解决多少人的问题呢？ 把廉租房的价格按照平均每平方米2000元来计算，这40亿元的投入，可以提供200万平方米的廉租房。根据建设部政策研究中心2004年底推出的《全面建设小康社会居住目标》（“城镇最低收入家庭人均住房建筑面积不低于20平方米，最低收入家庭的住房实现‘应保尽保’，即保障面为98%以上”）的标准要求，平均每人为20平方米，每家户均3人即为60平方米。那么，这40亿元的投入，一年也就只能为10万多人、3万多户的家庭提供廉租房。 这10万人在中国总的城镇人口和家庭中究竟占了多少呢？2006年，全国城镇人口是57700万，一年40亿的投入也就仅仅解决了总人口的1/5770、也就是1.7331/万人的住房问题；如果按照最低收入者只占城镇总人口的5%来计算，全国城镇的最低收入者为2885万人，这10万人就是其中的1/289，连0.35%还不到。 这就是说，靠现在的投入，城镇的最低收入者要排队等将近300年才能轮到自己解决“生存必须”的住房问题；如果全国城镇的普通家庭都靠廉租房来解决，按照现在的“速度和效率”，则要等上5770年。所以，靠这40亿元投入的廉租房来解决当前普遍存在的住房问题，可谓是地地道道的“杯水车薪”。据《人民日报》报道，要解决目前988万户住房困难，‘十一五’期间每年需要资金近500亿元”（笔者注：5年为2500亿元）。 正视房地产主要矛盾 把握正确的住房政策导向 从高房价及住房问题可能引发社会不稳定因素的现实背景来分析，难免不让人将廉租房与高房价之间“扯上关系”。 在对廉租房的关注中，最令普通百姓感到困惑的，是它竟然会受到开发商的“大加赞赏”。其实，对开发商来说，现在承受的社会压力也是越来越大。如何在不失去既得利益的情况下，找到一条“减压”的方法，就成为他们的当务之急。而高调力挺廉租房，就成了某些开发商的“救命稻草”。因为一旦政府在住房方面的工作重点转移到面向普通大众的“普通（非暴利、非高价、公众买得起）住房”上来，受冲击最大的可能就是某些开发商获取暴利的基础——寡头垄断的房地产市场。正是基于这些利益考虑，为了在不破坏利益集团的既得利益的情况下寻找继续暴富的“宽松稳定”的环境，开发商对廉租住房普遍都是持欢迎的态度。
一些开发商很清楚，一旦房地产主管部门把工作重点放在解决当前中国城镇居民住房的主要矛盾——大多数人买不起房这一问题上，将“工作的主要目标”由大力发展廉租住房，调整为“重点发展面向广大群众”、让房价水平与老百姓的收入水平成比例、将房价收入比控制在合理水平的商品房的生产上来，就必然要动开发商操控的房地产市场高价、垄断、暴利的“蛋糕”。这是开发商最不愿意看到的。因为如果这样的话，势必就要根据“让老百姓买得起房”这个大目标，充分放开主管部门在房地产市场的种种“明文”或“隐形”的限制，允许包括自建房、经济适用房、单位建房、国家建房甚至小产权房等各种可以打造中低价商品住房的模式进入房地产市场。这就使房地产再也不能成为开发商垄断独有的“暴富制造器”。 目前，由中国城镇居民的住房问题所引发出的社会问题，已经再也经不起“折腾”了。被公众称之为“新三座大山”的另外两项——教育、医疗，其主要矛盾还算集中体现在少部分的“中低收入者”身上，但对中国房地产市场和住房小康来说，买不起房，或者是无力改善住房条件住不好房的人口，约占普通城镇居民的8成。而真正有能力解决住房的人口，可能只是占城镇人口15％左右的少数“富裕阶层”。 胡锦涛主席在今年的“两会”上特别强调了各级干部特别是领导干部要保持清醒的头脑，增强忧患意识。温家宝总理在去年“两会”的记者会上就引用《新唐书》中“思所以危则安，思所以乱则治，思所以亡则存”的醒世名言。这些都给人以深刻的启迪。 在解决当前中国居民住房问题的困局上，具有强烈的忧患意识比任何方面、任何时候都显得格外的重要。如何从根本上解决普通人的“住房难”，需要相关主管部门发扬大公无私的工作作风，坚定正视困难和解决困难的决心，切莫为了本部门利益、某个集团利益、甚至是个人利益而避重就轻地搞一些“空调”式的“调控”，更不要因此而回避当前住房问题的主要矛盾。
