爱华网降价是房地产开发商为了尽快回笼资金所进行的策略也好，中国的房地产市场正在进行泡沫的挤压也好，由楼盘降价所带来的风险效应，已经慢慢向银行转移
杨代金/文
3月8日，万科在全国多城市开展的楼盘促销活动所激起的风浪还未平息，其深圳的一个楼盘“万科第五园”，又再一次掀起了降价浪潮。此前在东莞等地所推行楼盘降价销售，万科号称“楼盘降价主要是针对部分地理位置不好的尾盘”，而这次万科楼盘降价不仅幅度更为明显，策略上也有很大不同，即推出了200套精装修现房，降价幅度高达20%左右。 与此同时，降价售房已经成为今年中国房地产市场越来越普遍的现象，其性质也超越了常规的“尾房甩卖”的范畴。难道，中国房地产开发商真的面临了越来越大的资金不足的风险? 另一方面，连年高涨的房价不仅让涨价成为口诛笔伐的对象，不期而至的降价风潮也引发了现有业主的强烈不满。甚至这种地产业的风险随时有向银行进一步传递的可能。有关专家担心，2007年地产业风险的突出体现是地产中介行业的大规模倒闭，2008年地产风险将导致银行资金风险问题的集中爆发。 超20%降幅:首付资产大缩水 据了解，万科第五园的降价销售针对现场购房提供了较大折扣，包括当天特别提供的3个点折扣，按时签约还有3个点折扣，折后实际均价在11500万元/平方米左右(均带精装修)。 而就在2月底，万科第五园同一栋楼同一楼层，毛坯房的楼价还维持在14000-15000元/平方米。扣除万科标示的1500元/平方米的精装修标准，实际降幅应该在20%以上。 公开资料显示，万科第五园总建筑面积25万平方米，位于深圳北部坂雪岗片区的南部，是坂雪岗片区内最大的居住区。随着四季花城的成熟、万科城项目的全面启动，坂雪岗片区已经成为全城关注的焦点。同时该片区又位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生活服务发展轴线上，该轴线被定位为深圳特区居住、生活配套与第三产业的拓展区域，也被定位为深圳特区外住宅产业最具发展潜力区域。 据悉，万科第五园只有3栋高层，其他均为3-6层独立门户的房型。而此次降价最为明显的正是这3栋高层。 万科第五园业主于先生告诉《证券市场周刊》记者，2007年10月，他购买下万科第五园H2栋某单元在16层的一处房屋，建筑面积120平方米左右，其时均价在14500元/平方米，总价约175万元。于先生支付了40%的购房首付款约70万元，之后通过相关银行办理按揭贷款购买了这处房子，于先生的银行按揭月供超过1万元。而到了2008年3月10号，同栋楼16层的附带精装修的房屋，降价后仅标价12000元/平方米，和于先生当初的房价相比换算下来不超过11000元/平方米。这意味着于先生的房子几个月下来等于缩水了四分之一，首付的70万元有六成打了水漂。 而更惨的是，据降价开始前两天的3月8日，仍有部分业主按原价签约购房，他们的巨大损失只在一念之间。 对此，万科执行副总裁肖莉女士表示，同一楼盘的每一单位的定价与该单位所处的楼层、朝向、景观等因素密切相关，好的位置虽然贵一些，但在开盘时往往是消费者的首选，“因此，近期第五园的售价变化中，其实还蕴含了尾盘相对位置较差带来的价格相对便宜的因素。” 近期，地产商降价销售的情况在全国不断发生。在与深圳南北相望的北京，合生创展旗下的“珠江罗马”同样出现了大幅降价的局面。据悉，这次降价主要是针对170-180平方米大户型实施的，价格从3月初的19000元/平方米(含精装修)已经大幅下降到15000-17000元/平方米，降幅高达21%。销售人员告诉本刊记者，目前还剩下20余套，降价活动初步持续到3月底，一直到该楼盘大户型全部售出为止。 打折背后:资金链之险 针对市场人士对万科“统一进行降价规划”的传闻，万科执行副总裁肖莉女士向本刊表示，定价是万科各地一线公司根据当地市场状况分散决策的结果，而各地情况并不一样。尽管万科方面一直否认“降价风潮”的存在，更否认资金紧缺的说法，但是仍然有传闻表示，高周转换得充沛现金流的万科，在近段时期以来的地产宏观调控面前，要成功实现“现金为王”，难度不小。 五合国际(WERKHART)总顾问刘力博士对本刊表示，未来市场对房地产企业资金和运营实力的要求将更加苛刻，因此，“近期很多房企采取的‘明促销/暗降价’行为除了是为应对政策，也说明开发企业在这个时期已经意识到回收现金的重要性，因为未来拥有较多现金的企业将在购并活动中处于主动地位。” 而合生创展在北京的著名楼盘“珠江罗马”所实施的大幅降价，有消息表明正是因为合生创展急于回收现金，用来支付广渠门地块价款。日前，合生创展在北京斥资2.44亿元人民币收购北京朝阳区广渠门外大街31号双花园小区一面积约1.97万平方米的地块;另斥资2.67亿元人民币收购同区一面积约2.33万平方米的地块，上述代价总共5.11亿元，公司已经公告表示将以内部资源支付。业内人士怀疑这才是“珠江罗马”将部分尾房以20%的折扣降价现售的根本原因。 SOHO中国老总潘石屹日前更是提出了地产行业的“百日论”，认为未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。他的论据是，任何一个国家的房地产市场都无一例外地需要大量资金的支持，但目前国内、国际经济形势压力很大，尤其中国在高通胀的压力下，实施从紧的货币政策，国际资本市场信贷的路也几近被堵死，因此中国房地产企业的调整已经近在眼前。 信贷紧缩、融资渠道狭窄、持续降价，种种迹象表明，开发商资金链紧缺的情况已经越来越严重。 房价或涨或跌:谁之“痛” 心存不满的万科第五园部分业主们，于2008年3月18日下午两点举行了针对万科“过山车”式降价的抗议活动。对此，万科高层一直缄默，而售楼处相关人员则一直宣称，“我们是市场行为，万科有权进行房价的调整。” 肖莉对本刊说，万科与每一位业主签订的合约，都是基于买卖双方对产品和价格达成的共识所形成的，“房产作为一种商品，特别是一种兼具居住和投资双重属性的商品，其底限价格由刚性需求决定，其上限价格由投资需求所决定。因此，房产价格包含了市场因素，本身含有一定的波动性，也蕴含着机会和风险。” 她进一步补充，2007年深圳的房价受投资性需求以及产品的结构性变化所驱动，价格上涨较快，后期出现了一定惯性上涨的成分，万科的售价也跟随市场变化，在第三季度达到较高水平。但从随后成交量萎缩的情况来看，公司认为房价的惯性上涨不可持续，市场必然有一个从亢奋回归到理性的过程，故公司开始在珠三角的新项目中以更符合市场的价格推出新盘。 针对近来万科在各个城市不断调整的降价幅度，肖莉对本刊表示，万科每个楼盘的具体定价，由一线公司根据当地市场的供求状况来决定。“我们认为，将市场末端的问题交给一线公司来决定，总部只负责方向和原则的制定，更能灵活应对市场的变化，避免因企业规模扩张而导致管理效率降低。” 万科降价了，富力降价了，合生创展也降价了，更多的中小开发商们也在以免若干年物业费、停车费为条件暗暗降价。而作为地产行业龙头的万科，其风吹草动的行为都能引起中国楼市不小的震撼。此次“万科第五园”降价事件，使得更多市场人士开始担忧未来房市。 在经历了1-2月的交易严寒之后，包括深圳以及北京在内，商品房的成交量已经开始缓步上升(见表)。 而在主要城市房产成交量缓步回升的背后，是开发商们对未来房市升降不一的各抒己见。 本刊记者走访发现，在北京，仍然有诸多地产开发商对未来房价的走向保持乐观态度。甚至针对奥运会后中国楼市要继续下跌的说法，有开发商仍然强硬表示:“我们仍然坚守，等待奥运之后放盘，届时房价会回升。”而位于北京南三环方庄附近的某楼盘负责人则明确表示，尽管楼盘已经于两年前入市，房价曾一度飙升至19000元/平方米，“但我们手中仍然有房子未出手，前些日子不宜推出，一旦房市回暖，捂盘惜售的功效就出现了。” 风险转移:呈扩大化趋势? 当资金链断裂的可能波及到越来越多开发商的时候，银行作为开发商开发信贷的提供者，其风险也逐渐呈现出来。“今年以来，我们对于开发商的贷款，一直不怎么敢放，风险太大了。”一位银行工作人员对记者说。 万科第五园在短短时间内的售价调整，在某种程度上似乎再一次彰显了万科作为行业老大，在政策调控利剑下愈来愈能跟上政府步调的能力。用万科自己的话说，企业公信力和公民责任在万科身上得以双重体现。 然而，万科在深圳时隔几个月乃至十几天“一调”的楼盘价格，却让深圳购房者们倍感“难受”。“我们承认并接受市场行为所导致的房价稳步涨跌，但不能接受万科此次如同过山车一样的跌幅。”于先生对本刊记者表示。据了解，在最后一批按原价购买万科第五园的业主中，有的购房者虽支付了在首付款但银行还未放贷，这意味着购买者面临的可能是首付款大量损失的尴尬局面，而相关贷款也成为“鸡肋”。 万科系列降价行动的背后，是部分城市中小地产商们的跟风行动以及大公司们的坚挺观望态度。本刊记者调查发现，诸如中海、五矿等大集团在长春、长沙所开项目的销售情况依然乐观，而在这些城市，楼市仍然被看好。 由于房价一直下跌而带来的违约率似乎在不动声色中将要被逐步提高，许多人士认为，房价下跌将会导致银行贷款收回的风险增大。 已经有购房者在欲退房退贷而不能的窘境下扬言，不还贷，甚至有人认为，如果将房屋卖给第三方以期套现，还贷义务被转移，银行风险可能会持续加大。 而银行方面的态度似乎并无多大恐惧，因为“购房者购买房子的时候，产权证的复印件存放于银行，银行有权在购房者还不起剩余贷款的时候处理该房屋”——言外之意，如果不还贷，银行将会行使起诉购房者并将会拥有该房屋的处决权。 对这一说法，记者从北京银行以及中国工商银行个贷部门相关人员那里得以证实。即在北京，银行并不十分担心个人购房者无法还清贷款的恶意违约，他们更在乎的，是属于开发商的贷款。 而在深圳，这一情况似乎恰恰相反，银行对于房价持续下跌所带来的风险忧心忡忡。深圳某银行一直负责个贷业务的陈先生则对记者明确表示:“房价下跌幅度只要超过了20%-30%，一旦购房者违约，银行必亏无疑。”用陈先生的话来说，一旦走上法律程序由银行代为行使房屋处决权并对其进行拍卖以期收回剩余贷款，银行同样须得为此付出沉重代价:“律师费必不可少，同时拍卖价必将远低于拍卖期间同等楼盘市场价格才能卖出，由此，银行风险不可忽视。” 但陈先生对于楼价降低所导致的风险扩散程度仍然表现出了一种平静中的乐观:“短时期内银行会遭遇一些风险，而银行也一直在尽量控制放贷的成数，一般控制在六成，并加强对贷款者的信誉审核。” 此外，目前正在实施的央行征信系统，也大大降低了购房者恶意不还贷的可能。“即使房价跌幅很大，个人购房者也不要恶意拖欠，因为对那些已经付出了首付款的购房者来说，拖欠贷款的行为也将进入央行征信系统，并将直接影响其以后的贷款行为。”
而针对万科降价是否导致银行风险的转移，肖莉对本刊表示，目前中国住房市场的按揭杠杆率并不高，银行的安全边际是比较充分的。“虽然房价波动会增加银行按揭资产的风险，但在刚性需求的支持下，我们认为房价并不存在长期深幅下跌的可能，因此，不存在形成大量银行坏账的可能性。”
