爱华网房地产调控已经进入强力做空阶段，甚至不排除出现房地产行业的“铁本”事件。以万科以往对政策的把握能力，突然低价销售住房强化了房地产市场已经出现拐点的预期
杨代金 李恒春 王思/文
万科(000002)又朝本已风声鹤唳的房地产行业扔了一颗重磅炸弹，顷刻间将市场对房地产行业前景仅存的一丝乐观炸得烟消云散。 12月17日，在一连串的宏观调整、信贷紧缩的背景下，市场传出了万科在广州、深圳、上海等城市低价出售新盘的消息，当日，A股、H股市场内地主要上市房地产公司暴跌。其中，A股市场中的“万保招金”地产“四大天王”分别下跌9.52%、6.30%、7.59%、6.82%，泛海建设(000046)等跌停;H股上市的SOHU中国(0410.HK)、远洋地产(3377.HK)等也未能幸免，跌幅分别为6.78%、7.68%。 作为国内最大的房地产公司之一，万科对政策敏感度的把握亦被业界认同。此次，万科的低价销售踏着前期密集的房地产调整政策而来，万科董事长王石认为深圳、广州房地产市场出现拐点的说法并非泛泛而谈。 而万科的突然出手不仅再次引发了房地产市场是否已经出现拐点的讨论，同时也将其他房地产企业置于两难的被动局面——跟还是不跟，跟则要看有无足够的降价资本，不跟则房子可能变存货，把自己套牢。 无论如何，政策趋紧的导向已日益明显，地产调控已经进入强力做空阶段，甚至不排除出现房地产行业的“铁本”事件。 拐点已现? 12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，均价在14000元/平方米，远远低于宣传阶段的20000元/平方米均价，也要低于周边楼盘17000至18000元/平方米的售价。该楼盘开盘不到两个小时，首次推出的156套单元即全部售罄，销售金额逾2.1亿元。 此外，万科在广州的其他楼盘以及在深圳、上海的部分楼盘也出现了不同程度的降价销售，而降价甚至在10月底就已经开始了。随后，招商地产、金地集团等大型开发商也纷纷跟进。 尽管万科宣称上述楼盘的降价多为尾楼，但在一系列降价动作的背后，应是万科对行业趋势的判断。王石日前亦明确表示，对于深圳、广州的楼市“同意出现拐点的说法”。虽然他也认为，“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。” 深圳市国土资源和房产管理局提供的数据显示，2007年前10个月深圳市住宅销售面积为463.76万平方米，比2002年的735.36万平方米缩水了200多万平方米。结合11月、12月房地产交易持续低迷的现状，业界预测，2007年深圳住宅房屋销售面积将退回到2002年的水平。 对此，保利地产(600048)董秘岳勇坚表示，“万科一天就卖完了那些房子，是不正常的速度，正说明其定价偏低。不过这批房子的量不大，位置也不算特别好。我不认为房价会出现大的逆转，只是现在进入一个调整期，上涨势头会下降，或者说价格到胶着期。” 来自置业国际研究中心的统计表明，12月1-7日之间，深圳市新盘全市成交均价为13741元/平方米，环比下降25.49%，不仅一手楼盘在以明降或暗降的方式不断调低房价，二手楼未能幸免;在广州，各大楼盘则从11月中旬开始打折促销，最引人注目的是富力地产旗下5个楼盘全部实行送60年物业费，送全额住房税费等活动，而广州市国土房管局最新披露的11月份楼市成交数据显示，广州房价猛降千元，降幅近10%，与之伴随的是成交量的大幅萎缩，同比下降41.1%;在上海，进入12月份以来，商品房和商品住宅成交量双双下滑，相关数据显示，11月30日至12月6日，全市商品房成交量环比大幅下降20.99%，仅为35.26万平方米，商品住宅成交量更是环比下降23.34%，为25.78万平方米，当周，商品房和商品住宅供求比分别为1:0.76和1:0.90;而在北京，虽然楼盘降价销售状况还未明显出现，但根据北京市房地产交易网统计数据显示11月份全市期房网上日均签约463套，其中，住宅日均签约363套，相比10月份期房住宅平均日签约404套的交易量明显萎缩。而在近期，由于信贷、土地、保障性住房等政策的频繁出台，特别是在央行联合银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》后，机构对房地产行业的态度已开始悄然转变——由之前的强烈看多变为“谨慎”甚至“回避”。
国信证券认为，销售量的萎缩和政策调控给市场预期增添了一些阴晴不定的因素，市场对房价和地产公司利润下调的担心加剧，短期看，房地产板块拉动因素不足。为此，国信证券将房地产行业短期评级下调为“谨慎推荐”。 光大证券分析师翁非玉也认为，“目前还没有看到缓和的迹象，不排除政策松动和市场其他因素的出现可以导致目前状况的改变。但这一切在目前来看，仍然不很明朗。” 中邮创业基金则认为，房地产市场最近的波动非常大，不确定因素也很多，政策是最不好判断的因素之一。因此，房地产行业很难判断，也很难准确地说出其拐点和买点，至少短期内恢复强势的难度非常大。“目前只能说看不清楚，所以我们会选择放弃。” 两难抉择 万科相关人士表示，广州楼盘的定价是与万科一贯坚持的快速开发、快速销售的经营策略相吻合。 按照王石的说法，万科反对囤地、反对捂盘，走的是快速开发的路子。由于房地产行业的资金占压比较多，周转比较慢，通过提高周转率利润率虽然可能低一点，但是资产回报率却更高。数据显示，2006年万科的总资产周转率是0.56，而行业平均水平是0.32。 在此前相当长一段时间的房价持续上涨周期中，万科快速周转的策略对其他房地产企业并没有什么威胁，因为他们即使开发周期长，周转慢，但彼时信贷环境较为宽松，房价仍在不断上涨，亦可获得高额利润。 然而，在目前房地产行业走势处于十分微妙的关口，万科的低价销售、快速回笼资金的做法则可能将其他房地产企业特别是实力稍弱的中小房地产企业置于两难的境地。 翁非玉认为:“万科这种做法，可能更侧重于对宏观政策和未来半年内的反应，而不是策略上的。因为2007年万科的销售目标已经实现了高增长，不存在降价销售以求完成销售任务的可能。” 一位房地产上市公司高管对《证券市场周刊》表示，“万科的降价售房，是其在面对可能的行业转折所采取的一种策略。万科主动压缩利润空间，加速资金回笼，契合目前政策调控的目的，能获得一个较好的形象。” “关键的问题是万科拿地成本低，手中现金多，耗得起一段时期内的价格战。而行业内多数公司会很被动，无法跟进，而且股市一跌，融资环境改变，地产公司未来的资金困境可能加剧。” 按照国金证券的测算，万科的金色康苑楼盘土地成本仅为3200元/平方米，即使加上建安成本、装修成本，以14000元/平方米的售价，该项目的毛利率仍在38%，万科依然获利丰厚。万科的其他降价销售楼盘情况也多是如此。 而对于在今年高价拿地的“地王”们则不会有这么幸运了，由于土地成本居高不下，锁定了房价下调空间，在万科低价卖房的打击下处境尴尬。 上述人士表示，在调整政策的配套打压下，不仅房地产企业在银行已难以获得贷款，而且在资本市场上，无论是股权融资还是发行债券，房地产上市公司的融资审批也差不多被暂停了。在这种情况下，如果其他房地产企业死扛价格，极有可能在未来房价下跌时砸在自己手里变成存货，从而造成资金链周转困难。 “一旦出现这种局面，对万科而言则是好事。既可以在行业低潮期其他企业面临困难时开展并购，也可以趁着其他企业手中没钱时趁机低价获得土地。” 而岳勇坚则表示，保利地产未来也会合理定价，在定价上趋向谨慎。同时，加快资金周转，由粗放式经营向集约式经营转换。 地产“铁本” “此次房地产调控政策严厉程度恐怕会超出很多人的想像，甚至不排除拿某家知名房地产企业开刀。”上述业内人士透露。 在地产调控政策密集出台后，日前国务院派出了12个督察组开始到各地检查落实房地产调控政策的情况，检查的重点是房价、房地产市场供应结构，以及市场交易秩序，而北京、上海、广州、深圳等房价上涨最快的大城市和二线、三线城市，更成为重点目标。
业内人士表示，前期，由于地方政府在房地产领域存在特殊的驱动，造成了对房地产调整的心口不一，调控效果并不明显，也让市场认为政府似乎没有能力控制房地产市场。其实，这是十分错误的理解。 “此次，密集的政策出台以及收紧信贷已经意味着政府开始动手对房地产市场进行实质性降温。可以预料，如果调控达不到预期效果，不排除将有更严厉的措施出台，谁会成为房地产调控下的‘铁本’还很难说。” 据悉，手中握有大量土地储备特别是在拿地过程中存在问题的房地产企业，已引起了相关部门的警惕
