爱华网房地产商就像个调皮的顽童，还没打屁股就喊痛。他们之所以迫不及待地高喊“拐点论”，无非想表明自己是个乖孩子
文/徐滇庆
2008年已经逝去了三个月，关于房价是否出现了拐点的争论非常激烈。一方观点认为，房价已经下降，降幅高达30%，房价拐点已出现。 另一方则认为，压根没有房价下降这回事情，即便有些城市房价出现了绝对下降，那也只是高位的短暂调整。面对截然相反的房价论断，不少人感到疑惑不解。 房价涨跌的标准 国家统计局和其他官方统计机构一如既往地公布统计数据，没有给“拐点论”留任何面子：2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与上月持平，环比上涨0.2%，今年1月份同比上涨11.3%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月高0.1个百分点。 喊房价拐点最凶的是广州，上下一起喊，煞有介事。即使能找出几个降价的楼盘，又能说明什么呢？讨论房价走势，绝对不能拿房地产商的喊价作为标准，漫天喊价，就地还钱，历来如此。 讨论房价变化趋势只能拿成交价作为基础，部分新开楼盘售价打折，属于开发商的营销策略。开发商标出了一个高价，年终到了，他们为了有较好的业绩，或者为了回笼资金，账面均衡，便主动打折，这并不真正说明房价下降。观察一个地区房价变化趋势不光要看该地区某些楼盘的要价，更要看该地区房价的时间序列数据。 在市场经济中，房价涨跌原本寻常，但值得我们深思的是为什么某些房地产商带头吆喝“拐点论”？ “拐点论”是缓兵之计 迄今为止，还没有见到有哪位学者给“拐点论”提供理论基础，除了广州之外，也没有听说哪家统计机构给“拐点论”提供数据支持。铺天盖地而来的“拐点论”其实只是某些房地产商的独角戏，我不得不佩服他们兴风作浪的能力。 我从来就不愿意拿“阴谋论”来讨论经济问题。某些房地产商鼓吹“拐点论”必然有他的理由。明明尚未出现房价的转折点，却拼命鼓吹房价已经下跌，用心何在？ 主张“拐点论”的人当中，有没有那么几位“项庄舞剑，意在沛公”，试图拖延货币紧缩？他们的人数不多，但是影响很大。许多人厌恶房价暴涨，不自觉地听信了“拐点论”。 国务院和银监会曾经三令五申，房地产企业的自有资本不得低于项目投资的35%，否则银行一律不准贷款。可是，至今全国房地产企业的自有资金比例平均数还停留在25%上下。有些房地产商空手套白狼，自有资金比例还不到20%。为了谋求暴利，他们大量占用银行贷款，把金融风险转嫁给银行和全体民众。 有些房地产企业过度扩张，囤积大量土地，资金链非常紧张。2008年1月7日，国务院发出《促进节约集约用地的通知》，明确规定：如果土地闲置一年，征收20%的土地闲置费，闲置满二年，依法无偿收回。这就像催命符一样，逼着那些囤地的房地产企业非大量筹款不可。如果银行贯彻落实紧缩货币政策，许多房地产商将拿不到预期中的银行贷款，有些房地产企业会由于资金链断裂而破产倒闭。货币紧缩政策对于那些违规的房地产企业威胁极大。 房价不会全面下跌 按照一般规律，当物价全线上升的时候，除非遭遇金融危机，房价必然跟着上升。按照“拐点论”的说法似乎房价逆势而动，不升反降，这就怪了。主张“拐点论”的人有没有理论根据呢？ 有人说：“房价涨得这么高，老百姓已经买不起了，房价自然要下降”，说这些话的人显然没有注意到居民收入结构。目前贫富差距相当严重，低收入家庭早就买不起房了，而前10%的高收入家庭，尽管其人口只有一亿左右，但是他们的购买力足以将目前所有商品房一扫而空。因此，房地产市场上供不应求的状况并没有得到扭转。 还有人说：“房价哪有只涨不跌的道理？房价连涨了好几年，该跌了。美国房价跌了，中国的房价也该跌了”。这种说法反映了许多人的情绪，但是判断房价走势不能感情用事，更不能像算命先生一样瞎猜。房地产市场有其特定的规律，不能和其他市场(例如证券市场)做简单类比，也不能和其他国家做简单比较。房价和其他物价一样，必定有升有降，但是目前全面下跌的可能性不大。 有人呼吁，不能听任房价暴涨，政府该出来管一管了。显然，在许多人头脑中还保留着某些计划经济下形成的思路，一遇到问题就往政府身上推。让政府来干预价格，实际上是在开历史倒车，短期内也许有一些效果，其结果必然破坏市场竞争机制，否定改革开放。治理房价暴涨应当从市场上找原因，找对策，特别是要关注金融市场的变化，而不能简单地要求行政干预。 有人质疑，从2007年11月以来，商品房交易量剧烈下降，房价难道不会下降吗？在2007年年底，商品房交易量下降的原因主要是银行按揭贷款额度控制。由于2007年房价暴涨，各家银行的按揭贷款额度到10月份就基本用完了。只要一卡贷款的资金来源，商品房交易量自然下降。过了年之后，仅仅两个星期，各家银行就将第一季度的投资贷款全放了出去。 “拐点论”贻误战机 当前，通货膨胀率正在节节攀升，2008年1月，通货膨胀率已经高达7.1%，2月更是高达8.7%，上升速度之快，几乎可以和上世纪80年代、90年代两次通货膨胀的初期相比。如果我们掉以轻心，让通货膨胀率冲上两位数，一旦形成价格上升的预期，再要治理就非常困难。针对这个问题，中央已经将执行了7年的稳健货币政策改为紧缩货币政策。 尽管新政策已经出台，但由于巨大的惯性，货币流动性过剩的矛盾并没有立即得到缓解。截止2008年2月末，金融机构本外币各项贷款余额为29.05万亿元，同比增长17.05%，新增贷款为2434亿元，广义货币供应量(M2)余额为42.10万亿元，同比增长17.48%。也就是说，社会上的钱不仅没有明显减少，反而还在继续增加。反映到日常生活中，大家都感觉到无论是吃的、用的，价格还在上涨。这就需要我们认真地执行紧缩货币政策，坚决把通货膨胀的势头压下来。严峻的形势正在考验着金融当局，是真紧缩还是假紧缩？如果是真紧缩，有可能将今年的通货膨胀率控制在6.5%左右，如果是假紧缩，有可能突破两位数。 众所周知，一项宏观政策出台之后有一个滞后期。紧缩货币政策的目标是调整金融结构，任务相当艰巨，不可能一蹴而就。货币紧缩政策刚刚出台，某些房地产商立刻高喊拐点到了。
倘若真的由于紧缩政策的出台，房价应声而落，政策的威力实在匪夷所思。从理论和多年实践经验来判断，这基本上是不可能的。房地产商就像个调皮的顽童，还没打屁股就喊痛。他们之所以迫不及待地高喊“拐点论”，无非想表明自己是个乖孩子，房价已经降了，就别紧缩了。醉翁之意不在酒，他们眼睛盯住的是银行贷款。等把贷款拿到手之后，他们出售商品房时能卖多高就卖多高，在房价上绝对不会温良谦让。 如果听任“拐点论”泛滥，有可能贻误战机，酿成高通货膨胀，破坏当前经济增长的势头。天下有大道理，有小道理，小道理要服从大道理，局部利益要服从整体利益。整治通货膨胀事关全局，事关人民的利益。某些房地产商的目标是利润最大化，可以理解，但是不应该干扰国家的货币紧缩政策。至于说某些官员跟着起哄，除了掩盖自己的失误之外是否还有别的目的，尚需观察。 因此，我们不能忽视“拐点论”，要认真地讨论分析，揭发“拐点论”背后的利益取向，要提倡严谨的学风，不能容许散布虚假消息，浑水摸鱼。当前，一定要坚定不移地贯彻落实货币紧缩政策，为持续稳定的经济发展铺平道路。 徐滇庆，1945年生，长城金融研究所所长、加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心兼职教授、第九届(1994-1995)中国留美学者经济学会会长。 徐滇庆尤其关注对中国民间金融问题的研究，被称为“民营银行之父”。近年来，他又开始把研究方向聚焦在房地产业，并参与了国家房地产重大政策“国六条”的顾问制订工作。因“明年(2008年)深圳房价比现在降一分钱就登报道歉”而一度成为舆论焦点的经济学家。
