爱华网从商品化到“双轨制”，中国在解决“居者有其屋”问题上，又一次出现重大思路转变，两次房改实施的时间跨度刚好十年
文/本刊记者 林播
新一届政府刚刚诞生，关于民生地产的强烈信号就在房地产领域显现出来。覆盖全国的城市居民住房保障计划，在新一届政府的推动下开始按步骤实施，住房与城乡建设部的职能在经历重组后也已相当明晰，未来地产业的公共政策趋向也不容置疑，毫无悬念会延续民生导向。 然而，处在国际资本市场“惨淡”和国内从紧货币政策的双重夹击下，旺盛的消费需求是否会因此得到暂时缓解？近几年畸形发展的中国房地产市场能否进入正常的轨道？这些问题再度成为公众关注的焦点。 3月19日，一条引人关注的新闻被新华社发出：“个人购买经济适用住房，将在法定税率基础上减半征收契税；对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税。” 此时，新一届政府刚刚选举产生，民众寄予厚望之际。而此前一天的3月18日，温家宝总理在与中外记者见面并回答记者提问时刚刚回答了一个敏感而又关键的问题：“未来五年，政府在社会发展和改善民生上，要建立四个体系，其中一个就是以廉租房和经济适用房为主的城市住房保障体系”。 中央政府不但明确了自身在城市住房保障体系中的责任，并破天荒地当作一届政府的任务。 与此同时，住房和城乡建设部取代建设部成为新的政府组织结构。名称的变化表明，其将担负起建设城市住房保障体系的责任，而不会再说出“经济适用房、廉租房建设主要靠地方政府”这样的话来。 这些变化表明，从2008年开始，“双轨制”作为国策已经进入全面实施阶段，提供保障将成为中国政府调控房地产市场的新思路，中国楼市出现变局。 政策拐点出现 尽管新任住房和城乡建设部部长姜伟新显得有些低调，但这位担任过华联房地产开发公司常务副总经理的房地产专业人士，注定要承担起一项备受关注而异常艰巨的任务：建立一个符合中国国情的城市住房保障体系。 2007年8月才被任命为建设部副部长的姜伟新自然也十分清楚这一道理。当月国务院下发了俗称“24号文”的纲领性文件，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。在此之际走马上任并成为第一任住房和城乡建设部部长，其肩上的担子可想而知。 “2008年就是要全面落实‘24号文’的精神。”住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮在接受《环球财经》记者采访时说。按其说法，这个旨在建立商品房和保障性住房“双轨制”的新国策，将成为住房和城乡建设部贯穿全年的工作重点。而承担具体工作的住房保障司已在两个月前低调起步。 “双轨制”的基本精神就是由政府为穷人盖房子，而将商品房市场交给开发商。正是由于过去很少为穷人盖房子，迫使城市绝大多数城市居民进入房地产市场，结果导致需求旺盛，房价狂飙。也给中国的金融体系带来了极大的风险，美国的次贷危机就是一个活生生的例子。 如果保障性住房被源源不断地推出，对已是举国关注的房地产市场意味着什么？这一点似乎已经引起了地产商们的警觉。 往年涨声一片的春季，这种声音已经不再成为主流，就是被许多人认为是房价不会下降的北京，近来也因房地产广告通过手机频频发送而让他们开始动摇。 作为中国房地产行业的龙头企业，万科更是通过频频降价来回应这一政策变局。从去年底开始，万科从广州、深圳开始掀起了一轮降价潮，波及上海、南京、北京等房地产市场具有风向标意义的重要城市。 其董事长王石还抛出了很受争议的“拐点论”。一贯善于把握政策动向的王石，很可能已经意识到了某种风险。 刚刚公布的2007年万科年报显示，去年万科在全国的市场占有率首次达到了2.07%，万科的营业收入达334.9亿元，实现净利润48.4亿元，同比分别增长98.1%和110.8%。预计2008年，万科新开工面积将达到848万平方米，竣工面积689万平方米，比去年再有显著提高，万科的全国土地储备1821万平方米，足够2年的开发量。 而快速开发，快速销售是万科的一贯作风。房地产政策出现巨大转变对房地产商的影响，万科显然做出了一个负面的判断。王石在他1月18日的博客中写道：“对能够正确预期到市场的变化并且快速适应的企业，是一个机会，反之是一个挑战。” 万科集团总经理郁亮在接受《环球财经》记者采访时说：“万科在2009年将形成住宅产业化的规模制造能力，如果到时市场还在盘整的话，万科将会发力。” “双轨制”着眼民生 其实，政府面对高涨的楼市，从土地到金融，从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“新一轮调控”，政令不断。但由于中央政府财政不到位，在保障性住房投入的资金不足，导致房价越调控越高。2007年，全国财政收入达到5.13万亿，同比增长超过30%，但中央用于廉租房建设的资金仅为51亿元。 此前中央政府更多地是期望地方政府和市场来解决城市居民的住房问题，这一愿望落空后，中央政府在“房改”10年后，首次明确自己是城市住房保障体系的责任人意义深远。 “双轨制”的确立也让无法通过商品房市场解决居者有其屋的城市低收入居民看到了希望。 “从根本上说，房价是政府力量与市场力量的博弈，能否下降要看最终的博弈结果。尽管有人怀疑政策效果，但是政府之手的力量是不容怀疑的。”中体奥林匹克花园集团总裁陈顺这样评论“双轨制”的意义。 对于受“双轨制”影响，未来房地产市场的走势如何，各界还有不同的看法。2007年最后一个季度，从紧货币政策的实施会直接影响到开发商拿地。“房地产企业主要是靠信贷支撑资金链，开发商如何应对这种经济形势，是一个很大问题。”摩根士丹利首席经济学家谢国忠说。 建立新住房体系 两会期间，温家宝总理在《政府工作报告》中关于房地产逾500字的描述，实际上已经清晰地指出了未来中国的房地产市场将被划分为保障性住房与商品房市场。这在一定程度上表明，任志强“开发商不是为穷人盖房子的”观点终于得到了认可。这位国有房地产公司的董事长，曾公开批评政府在保障性住房方面所做的工作不利。 华远集团董事长任志强在接受《环球财经》记者采访时肯定了住房和城乡建设部成立的积极意义，但也保持着相当的冷静，“改革能否切实有效的落实并发挥作用，关键还在于地方政府的执行，目前在没有出台后续政策的情况下将很难判断。住房和城乡建设部能否最终承担住房保障责任，只能拭目以待”。 实际上在经过了一段明争暗斗之后，地方政府已经开始在保障性住房方面有所行动。自去年以来，青岛、天津、常州等各城市都在大力开展住房保障工作，郑州市政府就成立了不以赢利为目的的大起立房地产开发公司。 北京市政府也公开表示，未来两年，将有480万平方米的经济适用房、120万平方米廉租房以及1200万平方米的两限商品房进入市场。 据各地最新公布的“2008年住房建设规划”显示，上海、北京、天津、内蒙古等省区市建设保障性住房的面积，至少占到住房总建设面积的20%，高的则达到30%以上，远超出业界预测。 中国政府显然要向外界传递这样一个信息：中国不仅是要建立一些廉租房、经济适用房及限价房，而是要建立一个包括全社会居民的住房保障制度。 “双轨制”出台后，不仅出现万科降价这一罕见的营销事件，也对居民的心理预期造成了影响。2008年2月中下旬，中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查结果显示：未来三个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3和1.9个百分点，并创调查以来最低水平。调查的七个大城市打算买房的居民占比全线下跌，其中上海跌幅最大，比上季度下跌4.3个百分点，广州次之，跌3.8个百分点。 “市场和政府是互补的关系，房地产市场合理时，政府可以去做一些别的事情，不合理的时候还可以弥补，但是再恶性蔓延的时候，就会干预。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉如此评价此次政策之变。
