斥巨资 错过黄金发展期 名列百强之外 斥资48亿全国扩张 奥园复兴难题



     在中国地产圈摸爬滚打多年,中国奥园地产集团股份有限公司(03883.HK,以下简称“奥园”)很早便在国内地产圈成名,一度还曾成为行业的领先企业,被称为华南八大金刚之一。但近几年发展中的种种曲折,使得奥园显得有点没落。

  公司日前预披露的去年年度业绩显示:2012年,奥园的合同销售金额达人民币 52.5亿元,合同销售面积约为 83.6万平方米,同比 2011年上升约 5%和52%,实现全年人民币 50亿元销售目标105%。

  与原本同时成长起来的恒大、碧桂园、富力等企业相比,奥园早已不能与其同起同坐。与奥园同年上市的碧桂园年销售额已达475亿元,是其规模的近9.5倍。

  一直以来,如何复兴成了奥园发展的最大难题,而其想到的第一个对策就是增加土地储备。时代周报统计发现,去年下半年至今,奥园已豪掷超48亿元攻城略地。土地上的扩张,为奥园2013年的业绩增长奠定基础。奥园曾在回答投资者提问时表示,2013年预计销售目标会较2012年有较大幅度增长。但如此拿地投入幅度,也引发业内对其态度激进的质疑。

  对于年内具体的销售目标,土地扩张计划以及资金链安全与否等问题,奥园首席执行官梁又稳以“静默期”为由,婉拒了时代周报记者的采访,称目前不方便讲话。

  名列百强之外

  “作为2007年就借壳在香港上市的粤派开发商,奥园这几年明显错过了发展的黄金期。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析称,目前国内房企三线梯队的成员门槛价都要年销售额300亿元以上,像奥园这样50亿元左右的年销售规模都很难进百强排名,充其量就只能算三四线的小开发商。

  梳理奥园地产的成长史,磕磕绊绊一直紧随其后。

  2002年前,奥园地产经历了公司发展的第一个黄金期。彼时的奥园主席郭梓文在以“郭承包”打出名气之后,又搭借“体育牌”,以主场优势在老家番禺打造广州奥林匹克花园,缔造出复合地产的模式。其后,奥园的品牌一度复制到上海、天津和佛山等全国9个城市。

  然而就在郭梓文首次登上胡润百富榜的2002年底,因为奥林匹克名称的专利权,公司与合作方中体不欢而散。2003年初,奥园买下诚成文化欲借壳上市,又深陷其贷款担保黑洞的漩涡,令上市计划搁浅。此后,资金链欲断裂、骨干纷纷离职的打击接踵而来,昔日的华南八大金刚之一,慢慢沉寂。

  2007年10月,奥园地产赶上了上市的末班车,融资近40亿港元。但上市之后的奥园,行事显得更为谨慎,甚至招来业内“上市一年不作为”的争议。整个2007年,奥园的销售业绩仅有25亿元人民币。

  奥园随即调整运作策略,在并购层面动脑筋,其在2008年7月,从合生创展挖了从政背景、擅长资本运作和企业重组的武捷思,就让彼时的市场产生了很多联想。

  从公开资料可以看到,近几年来,奥园的确完成了几笔重量级并购,包括近10亿元并购广州中信广场旁甲级写字楼地块;近8亿元并购广州白鹅潭项目;7亿元并购广东省中山市西区500亩高档低密度豪宅项目;以及通过购入世纪协润股权入主长安8号进军北京等大动作。

  不过并购上的成功,并未如期提升公司的销售业绩。财报显示,2008年营业额却跌落至6.19亿元。2009年的销售业绩也谈不上突出,在全国房地产市场普遍大涨的形势下,奥园只录得28.8亿元的总销售额,其中重庆项目还撑起大半江山。

  “奥园本来是华南一个很值得期待的企业,按照常规一线房企发展路径,完全可以成长为一个全国性的知名企业。但公司在发展过程中不够大气,缺乏战略格局。”有广州当地资深地产分析人士王浩(化名)日前对时代周报记者表示,奥园目前总计881万平方米的土储建筑面积中,广州省内份额占比超45%,而广州、中山等城市的销售为公司业绩贡献超一半以上。

 斥巨资 错过黄金发展期 名列百强之外 斥资48亿全国扩张 奥园复兴难题
  “虽然也进北京,但股权收购的长安8号项目拖累了公司好几年的业绩,很难持续规模长期发展。”奥园主席郭梓文一度对长安8号寄予了厚望,希望长安8号项目在未来的3年内,能为奥园地产带来超过120亿元的销售回款。不过截至去年4月,奥园选择转手项目股权时,长安8号也仅贡献了10亿元的销售额。

  “在长三角区域,也就开发了昆山一个项目,苏州拿地的事最后也搁置了。”王浩称, 最终的结果是,奥园在广州或者全国都只能算三四线小开发商,连广州本土开发商海伦堡、敏捷等企业,也冲到了奥园的前面。

  重整河山难题重重

  如何复兴,成为奥园生存大计的最重要一关。

  为重整旗鼓,2012年起奥园通过出售北京长安8号项目股权,两次发行优先票据等方式,获得现金约46亿元。连番资本腾挪后,奥园马不停蹄开展在土地上的布局,并在广州、重庆、株洲、沈阳等城市高调围猎土地。

  2月的最后一天,重庆土拍市场硝烟四起。经过27轮举牌,奥园在与中铁等对手的夺地大战中胜出,其豪掷4.35亿元拿下了重庆南岸区茶园鹿角组团两幅地块的开发权,溢价率44.03%,楼面价约3475元/平方米。

  就在同一天,奥园在佛山也落下一子。奥园和另一家尚未公布名字的企业组成竞买联合体,以7.27亿元竞得佛山市南海一幅地块,溢价59%,楼面价3978元/平方米。

  这样的情形,仅是奥园在土储扩张上的一个掠影。时代周报记者根据公司公开资料不完全统计发现,去年7月至今,奥园已在直接或间接拿地上投入48.7亿元,已接近公司去年一年52.5亿元的销售业绩。

  他们对土地的渴望并未就此停止。在公司每月发布的通讯一栏和对外发言中,就屡次强调称将执行土地储备区域多元化的战略,目标是广东省内的土地储备占比为40%,广东省外达到60%。目前优先考虑已经进入的区域如广东、重庆、沈阳、长株潭等地区,并会积极配合政府加强三旧改造工作,期望以较低代价获取潜力地块。重庆奥园总经理肖毅日前就表示,“今年计划在重庆再拿一两块地。”

  “像奥园这样到处拿地的房企很多,目前土地市场处于新一轮回升期,时间点还是比较合适。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析。重庆容磁机构总经理王雪松也同样认为,快增长是大多数开发商的共识。目前来看,地产行业主流判断认为,房地产正迎来新一轮加速期,技术、产品、管理都已趋于成熟,只要有资本来推动,企业规模就能壮大。谁规模更大,显然谁就能获得更多。从这个逻辑出发,奥园到处拿地很正常。

  “但是另外一个角度来说,房地产市场风险还很大,一旦市场方向判断出现偏差或遭遇更严厉的政策风险,就没有回头路可以走。”在王雪松看来,虽然目前奥园一直坚持审慎扩张的战略,公布的净负债11%的水平还很健康,但如持续这样的扩张步伐不免激进,“物业发展放缓或融资受限等,都可能带来公司运营及资金链上的风险。”

  寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同同样对时代周报记者表示,奥园进入的如株洲这样的三、四线城市,在区域选择上,是否带来过多的发展机遇,目前还很难判断。

  “奥园将业务扩展至广东省以外的地区,这在一定程度上可降低地域集中性风险,但也会在未来1-2年增加执行及融资风险。” 穆迪副总裁、高级分析师蔡慧也表示,虽然奥园在东北重镇沈阳的销售业绩令人满意,但该公司尚未在广东省以外地区建立声誉。

  据时代周报了解,奥园在沈阳开发的国际城项目,就屡屡遭遇业主维权风波。

  此外,在奥园看重的重庆区域,其也迟迟未能建立品牌的高美誉度。“奥园在重庆的影响力还十分有限。”王雪松称。而根据中国指数研究院此前发布的2012年广州、重庆房地产市场地位领先企业前十名排行中,奥园均未能跻身。

  在这场残酷的商战中,奥园能否再次获得掌声,还需要时间来定论。

  

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