爱华网在中国地产圈摸爬滚打多年，中国奥园地产集团股份有限公司（03883.HK，以下简称“奥园”）很早便在国内地产圈成名，一度还曾成为行业的领先企业，被称为华南八大金刚之一。但近几年发展中的种种曲折，使得奥园显得有点没落。 公司日前预披露的去年年度业绩显示：2012年，奥园的合同销售金额达人民币 52.5亿元，合同销售面积约为 83.6万平方米，同比 2011年上升约 5%和52%，实现全年人民币 50亿元销售目标105%。 与原本同时成长起来的恒大、碧桂园、富力等企业相比，奥园早已不能与其同起同坐。与奥园同年上市的碧桂园年销售额已达475亿元，是其规模的近9.5倍。 一直以来，如何复兴成了奥园发展的最大难题，而其想到的第一个对策就是增加土地储备。时代周报统计发现，去年下半年至今，奥园已豪掷超48亿元攻城略地。土地上的扩张，为奥园2013年的业绩增长奠定基础。奥园曾在回答投资者提问时表示，2013年预计销售目标会较2012年有较大幅度增长。但如此拿地投入幅度，也引发业内对其态度激进的质疑。 对于年内具体的销售目标，土地扩张计划以及资金链安全与否等问题，奥园首席执行官梁又稳以“静默期”为由，婉拒了时代周报记者的采访，称目前不方便讲话。 名列百强之外 “作为2007年就借壳在香港上市的粤派开发商，奥园这几年明显错过了发展的黄金期。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析称，目前国内房企三线梯队的成员门槛价都要年销售额300亿元以上，像奥园这样50亿元左右的年销售规模都很难进百强排名，充其量就只能算三四线的小开发商。 梳理奥园地产的成长史，磕磕绊绊一直紧随其后。 2002年前，奥园地产经历了公司发展的第一个黄金期。彼时的奥园主席郭梓文在以“郭承包”打出名气之后，又搭借“体育牌”，以主场优势在老家番禺打造广州奥林匹克花园，缔造出复合地产的模式。其后，奥园的品牌一度复制到上海、天津和佛山等全国9个城市。 然而就在郭梓文首次登上胡润百富榜的2002年底，因为奥林匹克名称的专利权，公司与合作方中体不欢而散。2003年初，奥园买下诚成文化欲借壳上市，又深陷其贷款担保黑洞的漩涡，令上市计划搁浅。此后，资金链欲断裂、骨干纷纷离职的打击接踵而来，昔日的华南八大金刚之一，慢慢沉寂。 2007年10月，奥园地产赶上了上市的末班车，融资近40亿港元。但上市之后的奥园，行事显得更为谨慎，甚至招来业内“上市一年不作为”的争议。整个2007年，奥园的销售业绩仅有25亿元人民币。 奥园随即调整运作策略，在并购层面动脑筋，其在2008年7月，从合生创展挖了从政背景、擅长资本运作和企业重组的武捷思，就让彼时的市场产生了很多联想。 从公开资料可以看到，近几年来，奥园的确完成了几笔重量级并购，包括近10亿元并购广州中信广场旁甲级写字楼地块；近8亿元并购广州白鹅潭项目；7亿元并购广东省中山市西区500亩高档低密度豪宅项目；以及通过购入世纪协润股权入主长安8号进军北京等大动作。 不过并购上的成功，并未如期提升公司的销售业绩。财报显示，2008年营业额却跌落至6.19亿元。2009年的销售业绩也谈不上突出，在全国房地产市场普遍大涨的形势下，奥园只录得28.8亿元的总销售额，其中重庆项目还撑起大半江山。 “奥园本来是华南一个很值得期待的企业，按照常规一线房企发展路径，完全可以成长为一个全国性的知名企业。但公司在发展过程中不够大气，缺乏战略格局。”有广州当地资深地产分析人士王浩（化名）日前对时代周报记者表示，奥园目前总计881万平方米的土储建筑面积中，广州省内份额占比超45%，而广州、中山等城市的销售为公司业绩贡献超一半以上。
“虽然也进北京，但股权收购的长安8号项目拖累了公司好几年的业绩，很难持续规模长期发展。”奥园主席郭梓文一度对长安8号寄予了厚望，希望长安8号项目在未来的3年内，能为奥园地产带来超过120亿元的销售回款。不过截至去年4月，奥园选择转手项目股权时，长安8号也仅贡献了10亿元的销售额。 “在长三角区域，也就开发了昆山一个项目，苏州拿地的事最后也搁置了。”王浩称， 最终的结果是，奥园在广州或者全国都只能算三四线小开发商，连广州本土开发商海伦堡、敏捷等企业，也冲到了奥园的前面。 重整河山难题重重 如何复兴，成为奥园生存大计的最重要一关。 为重整旗鼓，2012年起奥园通过出售北京长安8号项目股权，两次发行优先票据等方式，获得现金约46亿元。连番资本腾挪后，奥园马不停蹄开展在土地上的布局，并在广州、重庆、株洲、沈阳等城市高调围猎土地。 2月的最后一天，重庆土拍市场硝烟四起。经过27轮举牌，奥园在与中铁等对手的夺地大战中胜出，其豪掷4.35亿元拿下了重庆南岸区茶园鹿角组团两幅地块的开发权，溢价率44.03%，楼面价约3475元/平方米。 就在同一天，奥园在佛山也落下一子。奥园和另一家尚未公布名字的企业组成竞买联合体，以7.27亿元竞得佛山市南海一幅地块，溢价59%，楼面价3978元/平方米。 这样的情形，仅是奥园在土储扩张上的一个掠影。时代周报记者根据公司公开资料不完全统计发现，去年7月至今，奥园已在直接或间接拿地上投入48.7亿元，已接近公司去年一年52.5亿元的销售业绩。 他们对土地的渴望并未就此停止。在公司每月发布的通讯一栏和对外发言中，就屡次强调称将执行土地储备区域多元化的战略，目标是广东省内的土地储备占比为40%，广东省外达到60%。目前优先考虑已经进入的区域如广东、重庆、沈阳、长株潭等地区，并会积极配合政府加强三旧改造工作，期望以较低代价获取潜力地块。重庆奥园总经理肖毅日前就表示，“今年计划在重庆再拿一两块地。” “像奥园这样到处拿地的房企很多，目前土地市场处于新一轮回升期，时间点还是比较合适。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析。重庆容磁机构总经理王雪松也同样认为，快增长是大多数开发商的共识。目前来看，地产行业主流判断认为，房地产正迎来新一轮加速期，技术、产品、管理都已趋于成熟，只要有资本来推动，企业规模就能壮大。谁规模更大，显然谁就能获得更多。从这个逻辑出发，奥园到处拿地很正常。 “但是另外一个角度来说，房地产市场风险还很大，一旦市场方向判断出现偏差或遭遇更严厉的政策风险，就没有回头路可以走。”在王雪松看来，虽然目前奥园一直坚持审慎扩张的战略，公布的净负债11%的水平还很健康，但如持续这样的扩张步伐不免激进，“物业发展放缓或融资受限等，都可能带来公司运营及资金链上的风险。” 寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同同样对时代周报记者表示，奥园进入的如株洲这样的三、四线城市，在区域选择上，是否带来过多的发展机遇，目前还很难判断。 “奥园将业务扩展至广东省以外的地区，这在一定程度上可降低地域集中性风险，但也会在未来1-2年增加执行及融资风险。” 穆迪副总裁、高级分析师蔡慧也表示，虽然奥园在东北重镇沈阳的销售业绩令人满意，但该公司尚未在广东省以外地区建立声誉。 据时代周报了解，奥园在沈阳开发的国际城项目，就屡屡遭遇业主维权风波。 此外，在奥园看重的重庆区域，其也迟迟未能建立品牌的高美誉度。“奥园在重庆的影响力还十分有限。”王雪松称。而根据中国指数研究院此前发布的2012年广州、重庆房地产市场地位领先企业前十名排行中，奥园均未能跻身。 在这场残酷的商战中，奥园能否再次获得掌声，还需要时间来定论。
