凸现 “中原第一高楼”危局凸现



    王勇/郑州报道

  2007年岁末,郑州,中原西路。

  一座大厦耸入云霄,恰似合十祈祷的双手。冬日的阳光散落在它冰冷的躯体上,有些绵软无力——这便是头顶“中原第一高楼”桂冠的郑州裕达国贸酒店(下称裕达国贸)外景。

  此刻,它正感受着前所未有的寒意。

  “中原第一高楼”无人问津?

  2007年11月12日,中国长城资产管理公司郑州办事处(下称长城资产)发布公告,拟通过河南省产权交易中心对其持有的河南裕达置业有限公司(下称裕达置业)债权本息合计71687.83万元进行公开转让,抵押物正是裕达置业旗下的裕达国贸66676.04平方米房产,接近裕达国贸总面积的三分之一。

  裕达国贸始建于1995年,历时3年而成。高199.7米,总投资26亿元,拥有388间豪华客房,17个高档会议厅、大型宴会厅、中西各式餐厅,是裕达置业的主要资产,也是郑州市的“标志性建筑”。

  早在2005年6月,中国工商银行总行向各大资产管理公司剥离7000亿元的不良资产余额。裕达置业时为6.0091亿元的债务本息(含5.8835亿的贷款本金),被工行河南省分行营业部作为“可疑类资产”剥离,接盘者正是长城资产。

  时隔两年,长城资产决定处置上述债权。为了谋求最大利益,长城方面煞费苦心:除了通过平面媒体广而告之以外,还在河南省产权交易中心公开挂牌15日。当然,最具诱惑力的还是长城方面开出的转让底价——只有2.73亿元。

  不过,“大家抱的希望都很大的”这一债权处置,并没有像人们想象的那样简单。

  “挂牌这段时间里,只是有一两家公司打电话咨询,没有人来报名。”12月3日,河南省产权交易中心某负责人告诉《中国经济周刊》,长城资产委托该中心转让的这笔债权已于近日撤牌。

  “上级已经决定暂缓这笔债权的处置。”12月3日,长城资产郑州办事处相关负责人告诉《中国经济周刊》。至于个中原因,该负责人不愿意详谈,“公司总部只是通知我们这样做……可能是我们的推广力度还不够吧。”

  “如果将来还是没有人来买,我们可能会改变处置方式。”上述人士透露,不排除选择债转股、对企业进行重组等处置方式的可能。

  裕达国贸总投资26亿元,66676.04平方米房产已近其“三分天下”,长城资产以2.73亿元的价格出让尚无人问津,消息传出,人们无不震惊:“中原第一高楼”何以沦落如此地步?

  摩天大楼年年亏?

  现在看来,上述巨额债务仅仅是裕达置业全部债务的“冰山一角”。

  《中国经济周刊》在采访中了解到,与其拥有的“中原第一高度”相比,裕达置业的财务状况简直是判若云泥——工商年审报表显示,从1994年至2004年的10年间,裕达置业的净利润一直都是负数,最低时年亏损146.4万元(1994年),最高时年亏损8478万元(2001年),其他年度的亏损额也多维持在两三千万元。

  裕达置业的负债状况更是令人惊诧:2004年度联合年检报告书显示,该公司当年资产总额为14.9177亿元,负债总额为14.7091亿元,资产负债率已接近100%;同期河南中兴会计师事务所的审计报告显示,裕达置业的短期借款期初余额为8.4256亿元,期末余额为7.0786亿元。

  至于为何“年年亏损”,裕达方面在年审资料中有着各种不同的说法:1997年,其年度净利润额为-2819万元,亏损原因为“投入建设期间”;1999年,其年度净利润为-1263万元,其解释为“管理不善,成本过高”;其后的年度里,还有着“经营不佳,财务费用较高”、“贷款利息较大,写字楼租金较低”等不同原因。

  12月7日,《中国经济周刊》就上述说法及裕达国贸近况向裕达置业资产部求证,但被相关人士婉拒。

  事实上,这座拥有“中原第一高楼”美誉的摩天大楼的成长故事中,其“力不从心”的范例并不鲜见。

 凸现 “中原第一高楼”危局凸现
  比如,裕达国贸的“所有人”并非裕达置业一家:裕达国贸西塔26~37层(实际楼层是25~36层),近两万平方米的建筑面积就在河南创普置业有限公司名下——裕达国贸建设初期,因总投资远远超出了当初16亿元的预期,其他投资人斥资3亿多元施以援手,裕达才度过难关;就在2007年6月,一则广告还表明,裕达国贸30、33层,总面积2208.56平米欲寻求合作资源。

  “裕达直到2006年年底才还清我们的欠款。”12月3日,中建二局郑州分公司某高管告诉《中国经济周刊》。中建二局1995年承建裕达国贸,1997年6月完工,总造价为2.4612亿元。但至1999年6月,裕达方面仅支付了8975万元,该局为此诉至法院。

  “2002年8月,我们终审胜诉后又折腾了几年,才拿回来了欠款。”上述高管坦言。

  高处不胜寒?

  裕达国贸也有繁华景象。

  “它的现金流和入住率确实都不错——这两个指标是衡量一个酒店经营状况好坏的重要依据。”12月8日,郑州一位知情人士向《中国经济周刊》透露,裕达国贸的入住率高达60%~70%,这甚至曾被某协会评价为“在郑州市的所有酒店中属于比较高的”。

  裕达国贸表面的“红红火火”何以难御背后的巨额亏损?知情人士的归结是其“运营成本太高”。“在酒店经营中,人员及设备、设施的运营成本是很大一笔开支,反映到资产负债表中,就多以固定资产等形式予以摊销,这导致一些酒店的盈利比较低,而酒店服务业是裕达置业的核心业务。”上述知情人士分析。

  河南省政府发展研究中心研究员杨郑生在接受《中国经济周刊》采访时指出,裕达国贸“生”在郑州,受制于巨额的运营成本和当地的消费水平,出现亏损也并不“意外”。

  河南省某房地产公司高管则坦言:“从经营上来说,这些摩天大楼的经营收入来源,除了在观光方面占有一点优势之外,其余的餐饮、娱乐、会务、出租……与普通高楼相比,并不存在本质上的差别。”

  不过,现实中的裕达国贸并不孤独。

  与其几乎同时诞生的马来西亚“双塔”落成后就赶上亚洲金融危机,“出租率一直不理想”,而1998年落成的上海“金茂”直到2005年出租率才有所起色……至于“无人问津”的尴尬,裕达国贸亦非鼻祖——广东佛山市52层高的“国际商业中心”建设中途资金告罄,6年后拍卖时,标价2亿元都无人注目;因亏损拍卖,评估价值26亿元的广东国际大厦起拍价16亿元竟无人应声……

  事实上,在摩天大楼建设领域,一些投资者和观察者的谨慎早已呈现。

  “高楼建设不能抛开实际的现实情况,更不能超越当地经济发展的同步水平,否则高楼建设将不再是纪念碑、里程碑,而有可能成为墓碑。”万科老总王石在总结房地产开发“四大教训”时剑指“高楼情结”;而SOHO中国掌门人潘石屹更是断言“在今天这个时代,建筑高楼大厦已经成为过去”。

  “欧美国家建造摩天大楼的高潮早已经成为过去,我们的一些城市为什么还乐此不疲——我个人认为,这缘于某些地方政府以非市场的手段获取土地,再以市场的手段出让给开发商,从中获取的不仅仅是经济利益,还有‘形象’和‘政绩’。”河南财经学院经济研究所所长樊明在接受《中国经济周刊》采访时建言,要关注“制度经济”。

  与此同时,另一座厚天大楼的故事同样在郑州上演。2002年,郑州方面欲在郑东新区建设一座据称“长江以北第一高楼”的“标志性建筑”,世界华人企业拓展有限公司、香港基诚国际有限公司等多家企业曾先后问津,甚至“已进入实质性谈判阶段”,但最终都拂袖而去。

  期间,上述项目建设高度开始不断调整。2002年规划时高度为400米,2003年招商时降为360米,最终确定为280米,观察者称此举“显现了郑州方面的一些理性思考”。

  “站在280米的高楼上,不但可以大饱眼福,也能体会‘高处不胜寒’的滋味”。2006年,上述项目开工时,当地媒体如是报道。

  

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