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２００８年北京住宅租赁市场又将引爆怎样一轮行情？
文／胡景晖
成交总量预计上涨２０％ 随着奥运的日益临近，城市的居住状况以及就业机会相应有所提升，吸引了大量的外来人口。此外，奥运观光团、奥运记者报道团的大量入境也会令２００８年北京的租赁市场需求进一步得以增大。相比于全市而言，亚奥区域的租赁市场将会更加火热。 另外自２００７年以来北京市政府加大了力度建立保障性住房机制。特别是政府在２００７年接连推出了大量的两限房用地，颁布了一系列经济适用房、廉租房新政法规。这些举措都表现出政府对于抑制房价上涨过快，做好市民保障性住房体系的决心。保障性住房政策令部分购房者充满了心理预期，使得这些消费者将会转向租赁市场过渡。同时，今年一手房市场无论是供应量还是成交量均出现了较大幅的下滑，可交易价格却因种种原因而节节攀升。作为购房者而言，涨幅过快的房价增加了购房的压力，削减了人们的购房需求。虽然二手房的现房优势较大，但面对市场中的涨幅浪潮，二手房的性价比优势也已经被消耗的荡然无存。持续走高的房价使得他们暂时取消了购房计划。租赁市场将成为他们进行过度的最佳选择，从而也间接地带动了明年市场成交量的上升。 最后，今年上半年持续向上的股市、基金市场令一部分准备购房的人群将资金转入股市或购买基金，以租房代替购房。但是进入到第四季度以后，股市的行情走势及转而下，造成了部分购房者资金的损失。这部分购房者为了将手中投资的成本回收，必将持续将资金滞留在股市或基金中，从而继续选择租房居住来解决自身的住房需求。正是由于综合考虑到了这些因素，预计２００８年全年北京总体租赁市场的成交量将上涨２０％左右。 全年租金水平平均将上涨３０％左右 ２００８年的前半年北京进入奥运会的最后准备阶段，外地进京人数也会随之攀升。北京租赁市场将要面临着更庞大的租房队伍。受０６年调控政策的影响，部分二手房房源转到租赁市场，使得租赁市场房源放量。 但是进入到２００７年以后，随着房价的持续走高以及部分二手商品房５年交易时限的到期，部分租赁房源转向了买卖市场。租赁市场供大于求的格局已经被打破。２００８年奥运的召开、外来人口持续增多、保障性住房进入实质运作阶段、轨道交通的日趋完善以及股市基金的融资效应都为北京的租赁市场提供了更多的市场需求。面对激增的需求，必然决定了２００８年的北京租赁市场依旧将保持一个供小于求的市场氛围，全市的租赁市场租金价格也将升幅明显。 此外，面对中央政府明年紧缩的财政政策，持续性加息，ＣＰＩ指数一路走高，为了缓解自己因为受到通胀影响而损失的租金，部分业主在明年仍将会选择继续增加房屋的租金价格。 最后，２００７年１２月出台的《北京市房屋租赁管理若干规定》中明确指出了自２００８年１月１日起北京开始实行房屋出租登记制度，同时北京地税总局将于０８年２月１日起正式征收５％的租赁综合税。根据二手房市场征收营业税的经验，这５％的税费房东将全部转嫁折合到房租里面，由租房人承担。 综上所述，０８年整体租赁市场的租金价格水平有望在明年大涨３０％左右，个别重点区域的租金涨幅有望突破１００％甚至更高。 传统热点区域热度不减 参考近几年的市场实际情况，办公区域聚集地、学校、医院附近以及轨道交通沿线等区域住宅租赁市场一直保持了较高的活跃程度。２００８年的租赁市场仍然会延续这种趋势。从北京的整体市场来看，朝阳、海淀和丰台三区地域广阔，房源量相对充裕。这三个区域同时又是办公、学校、医院、商业等区域的聚集地，其在２００８年仍然会是住宅租赁市场成交的主体区域。 ２００７年轨道交通给住宅租赁市场带来了积极的影响，北京开始进入了新的地铁时代。５号地铁线开通带动了新一轮的地铁沿线租房热，沿线的立水桥、小关、方庄、宋家庄等区域苏林市场增速很快。随着地铁４号线、地铁１０号线在０８年的陆续开通，第二个地铁环线的周边房源将成为２００８年租赁市场中竞相追逐的新对象。同时，已有热点区域将沿着轨道向城市边缘扩散。轨道交通及明年北京南站新京津城际特快的建成将会进一步拉动明年北京整体租赁市场状况向更高的水平迈进。两居为主，大户型成交比重有望小幅上升
目前，在北京房屋租赁市场各居室成交比重上，二居室以绝对的优势统领着整个租赁市场，这主要是因为受到市场中房源供给类型和租赁市场需求特性的双重作用所致。虽然一居室的承租价格以及私密性一直得到了广大承租者的喜爱，但是其房源供给的相对有限使得一居室的经济性明显下降，令两居室的市场需求在市场中保持主流。２００８年，两居将凭借其良好的性价比，继续受到求租者的追捧。 ２００７年，三居室的成交比重延续着０６年的发展状况，维持了稳中有升的表现。持续增长的合租需求令三居室成为分摊费用最经济的租赁房源类型，受到了合租群体的广泛欢迎。再加上市场上大户型的租赁房源相对比较充裕，０８年大户型的租赁成交量比重将有望继续得以攀升。而一居室在面对持续增长的租赁需求，很有可能会促进一居室市场价格出现一定涨幅。 奥运时段高端公寓将会冲击酒店客房经营 根据２００８年奥组委签约的１１２家星级饭店给出的赛时房价：在奥运期间北京市签约饭店中，五星级饭店的平均房价为４２９美元；四星级饭店平均房价３０５美元；三星级饭店的平均房价１９３美元。 根据北京市旅游局的统计，预计奥运会期间海外观众将有２６－３９万人，旅游者有１５－２０万人，预计需要客房９－１０万间；国内观众２２５－２５８万人，预计客房需求１６－１８万间。总体奥运会北京的客房需求量近３０万。２００６年年底北京酒店业的客房数量为１３万间，五星级酒店出租率６９％，全市的酒店业出租率为６５％。可以预见，明年的北京酒店业必将承载大量的市场需求，客房数量会出现供不应求的市场状况。作为北京租赁市场的重要组成部分，北京高端公寓的存量十分充分。尤其是酒店式公寓，即融合了星级酒店的设施与服务以及专业酒店管理公司的经营，又提供了一个明显低于酒店的价格。奥运时段高端的酒店式公寓租赁业务将会冲击奥运酒店客房经营状况，承担大量酒店业无法负担的优质零散奥运观众，分享奥运会所带来的经济利益。 （胡景晖 我爱我家副总经理）
