爱华网投资房产真是一门大学问，不仅时间上要把握得刚刚好，选地理位置也要有着“火眼金睛”。
文/赵冬
房屋作为理财产品中的一员，不仅可以用于自住，也可以作为投资或出租，所以深受投资者的广泛关注。中国人热衷于投资房地产，而且2007年投资国内房地产的回报普遍不俗，当年国内房价上涨了30%到60%。 很多人一谈到房子，时常会发出感慨，后悔自己错失良机，与楼市投资机会失之交臂。与此相反，有的人却走上了极端，他们见投资楼市赚钱效应明显，即便是手里没钱也要贷款投资，利用循环信贷的方式购买了十套乃至数十套的房屋。由于购买的时间相对较晚，选择的位置或配套不甚理想等等原因，无法顺利出租也不能快速变现。不但没有实现预想中的效果，甚至背上了巨大的负债。在多次加息政策出来后，更是捉襟见肘。现金流的不充足，导致出现资金链断裂，被迫卖低价出让房屋的也比比皆是。 购房的失败原因不仅在于投资时间及位置有误，便与投资者对于房产投资的认识还不够完善息息相关。以下四大铁律能助你远离“购房失败综合症”。
知晓房屋的供给与需求 2008年2月28日，国家统计局公布的《国民经济和社会发展统计公报》报告显示，2007年全国房地产市场运行呈现市场需求旺盛、以住房为主的房地产开发投资增速继续加快和房价涨幅较高三大特点，全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69104万平方米，增长24.7%。2007年全年70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%，其中新建商品住宅价格上涨8.2%，二手住宅价格上涨7.4%，房屋租赁价格上涨2.6%。 北京市统计局、国家统计局北京调查总队于2008年1月21日联合对外发布消息，2007年北京新建商品住宅销售价格上涨12.8%，普通住宅价格上涨14.4%，高档住宅价格上涨10.3%，二手房价格上涨10.2%。销售商品住宅1731.5万平方米，同比下降21.5%。2007年北京市完成房地产开发投资1995.8亿元，占全社会固定资产投资的比重为50.3%，比2006年下降0.7个百分点。商品住宅空置面积为411.8万平方米，同比下降16.7%。 明了国家出台的房产相关政策 2007年，被称为“房地产保障性政策年”，房地产市场在第二套房贷政策调整、央行连续六次加息、十次提高准备金利率等一系列的调控政策下，特别是被业界称为“24号文”的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能，政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。 2007年12月12日，人民银行和银监会公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。文件对“第二套住房”做了明确的定义，提高“非自住性需求”的信贷条件和成本的意图非常明显。不仅强调了“家庭”概念，而且还进行了说明；以“第二次贷款”替代了原先的“第二套住房”，显示了政策从紧的导向； 2007年以来房地产行业的调控政策，除了确保和加强已经出台的各项政策在地方的执行力以外，加快廉租房等保障性住房的供应，并鼓励和要求中小户型项目的开发等，都可以看出政策还是鼓励满足面向广大群众自住需求的普通商品住房的。包括《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，又重申了对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定。 一般来说，国家所采取的土地政策、货币政策和财税政策对房地产需求和供给都会产生重要影响。其中，土地政策的调整，能够直接决定作为房地产开发对象的土地投入量，这不但直接影响房地产供给数量和供给结构，而且在价格传导机制作用下进而对房地产需求产生影响；货币政策主要通过利率变化，对投资性和消费性需求将产生相应影响；财政政策则主要通过对房产税收上的调节，从而影响消费者的支付能力，使得房地产需求受到相应影响，此外，还可以通过对房地产供给者的盈利水平进行调节，同时导致房地产价格出现相应变化，在投资机制和价格机制的双重作用下，最终对房地产供给产生影响。 对房地产市场的价格走势要做到心中有数 房地产市场的土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对房地产价格的影响在制度建立之初，由于对土地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期影响，房价呈上涨的态势，上涨的幅度在某些区域也较大。但与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房、两限房、廉租房的推出，将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。 2008年的政策的主要方向将在土地、税收、金融等方面进一步深化，打击投机、抑制投资需求，增加有效供应量，改善住房供应结构，完善住房保障政策将是持续的调控主题。可能出台的调控政策主要以实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏；在CPI高企的情况下，央行可能会持续上调商业银行的存款准备金率及加息等进一步紧缩信贷的可能性；信贷政策将继续控制信贷规模、抑制投机、控制投机需求的目的。 因此，从短期来看房价已经是连续5－6年的高速增长，房价已处于阶段性的高点，而政策面从紧，尚在加息周期，供给量加大等因素将使房屋以合理方式回落；另外按照07年全国城镇居民人均可支配收入13786元，户均二人有收入来源计算，购买一套总价为80万的房屋需要将近30年时间，也远远超过了普通城镇居民的购买能力，所以从这方面看房屋下降的空间还是很大的。但从中长期来看，土地可利用资源的稀缺性、人民币升值、城镇化转变的影响以及通货膨胀的压力等因素还是会长期存在的，这些因素将是支撑市场上涨的基本动力。 充分了解自身购房目的及承受能力 首先要明确购房的目的，到底是为了自住还是投资，如果是自住的话是不是一定要在今年购买？如果作为投资的话，在目前的价位是不是能达到保值增值的目的。另外要对个人的承受能力有一定的认知，包括自己的资产负债及收支状况，是否在满足支付首付后，在不影响生活质量的情况下有足够的资金来偿还分期贷款（月还款额一般不超过月收入的30%为准）。 中国人自古以来讲究“家天下”，“家”为立业之本，对于中国人来说拥有一个完整的“家”，意义十分重大。在此基础上，购房者购买以自住为用途的房屋时，更应该以个人承受能力为限，减少价格因素对于选购房屋选择的影响；而对于以改善居住条件或投资为目的的个人购房者来说，则应注重选购房屋的时机，密切关注房价的涨跌及政策的变化。 没有人可以准确的预测未来房价的走势，更无法知道某一具体地域房价的涨跌。因此，了解以上四大铁律，从自身情况出发，对是否购房进行合理的判断是每个准备购房人所必做的功课。 （赵冬 展恒理财研究员）
