爱华网几年来，甲级写字楼当之无愧地成为了市场的主角。无论是租金价格还是成交面积，甲级写字楼引领着北京写字楼市场的大势走向。但是，甲级写字楼在空置率方面的数据也不容小觑。
京写字楼空置达520万平方米
2008年将新增146万平方米 2007年和2008年北京写字楼新增空间的急剧增加，使得写字楼市场的开发进入了全新阶段。 目前北京甲级写字楼空间的存量累计为676万平方米，其中高达20%的甲级写字楼是在2007年竣工的。市场快速的吸纳能力，超过了此前的预期值。2008年初甲级写字楼租金较上季度增长13%，是6年以来的最高点。 回顾2007年，北京市商业面积供超过了620万平方米，而2004-2006年北京新增商铺供应面积才660万平方米左右。从而看出，2007年是北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的年份，在2008年奥运前还将有大量商业投入市场，整体商业零售市场竞争空前激烈，一方面看出商铺投资市场在不断加大，空置率持续上升势也将成为必然。 就目前情势看来，2008年北京商业地产空置率偏高的局势将持续，造成这种现象的主要原因是北京商业的短期集中放量，市场消化需要时间。从市场表现来看，随着商铺供应量的增长，结构错位逐步显现，商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的物业未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难。 去年一个比较典型的例子，SOHO尚都曾因商铺营业率不到40%集体歇业。相关专家分析认为，过高的租金预期以及较大体量是促使空置率过高的主要原因。一、产品自身的设计规划以及产权分割，造成业态规划面临难题，无法达到统一运营。二、很多投资客买铺不为经营为升值，造成商业氛围不浓，无法造成聚客效应；三、高额的租金给已营业的商户们带来了压力，导致很多商户无法度过养商期就关门倒闭。因此可以看出一个商业的合理开发，特色经营以及业态规划与租金定位以及人气和商气等都至关重要，这是开发商以及后期管理运营商、投资者目前面临的课题。 业内专家表示，即便是需求量一直较大的CBD区域，也同样需要时间来吸纳空置面积。 另外，CBD区域在2008年第一季度将会有华贸中心二期和北京国际中心1号楼等6个项目竣工，大量的新增物业使市场需要一定的时间来消化。预计下一季度，CBD区域的整体空置率难以出现大幅度的下降。 沪空置危险的边缘 400万平方米的消化压力 让我们看看CBD写字楼的空置率是怎样增加的：2005年写字楼的空置率大约是12.6％，2006年上升至19.75％；2007年空置率则达到20.21％。写字楼同时期开发量过大，建设集中，供给集中，而需求并非一日显现。供给的突然增长，使得出租压力变大。 仲量联行投资部副董事高世斌认为空置率并不是很可怕的概念，所有的写字楼都应该有一定的空置率，以便为住户和业主提供一定的回旋选择余地，比较健康的空置率约为5％。按照正常情况，写字楼市场的空置率在20％以下才说明市场是良性的，如果空置率大于20％，就表明市场存在一定风险。以2007年的空置率作为参考，CBD的空置率已经到达了危险的边缘。 就在上海写字楼还没有逾越供需时，供需失衡所导致的价格连锁反应已经开始。 据上海佑威研究机构统计，2月26日至3月3日，上海全市商铺成交均价为9767元/平方米，这是自去年12月中旬以来，周成交价格第二次跌破万元。分析人士指出，上海商铺供应量整体外移，虽然价格走低，但供应量巨大，商铺经营业态重复率高，市场面临巨大的消化压力。 “目前，上海市区的建设用地较少，使得市区商业用地日益减少。随着城市人口的外移，郊区的商业配套也在跟进，开发量日益增加。此外，近年来市政府大力发展物流商贸业，在郊区开发了一批大型商贸中心，这也增大了郊区商铺的供应比重。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表示。 薛建雄指出，郊区大型商贸城的成交量左右着目前上海商铺市场的整体走势，这些大体量、低单价的项目成交，将全市成交均价直接拉低。 高纬环球发布研究报告指出，近期上海商铺市场的新增供应量有所下滑。目前商铺的成交主要集中在南汇、宝山、奉贤等外郊环间区域，其中小面积商铺较受青睐。随着上海中心城区商铺的逐渐饱和，外围区域正逐渐成为商家投资的主要“战场”。 从2007年上海市地块出让的情况来看，商业用地基本集中在青浦、嘉定、奉贤、宝山、南汇等郊县，市中心只有卢湾区两幅商业地块出让，且体量较小。 “商铺供应量外移的趋势自去年起就已经显现。”荒岛房产工作室研展部经理闵益飞表示，“以去年11月份为例，金山区供应量达到235484平方米，占上海该月新增供应总量的66%。松江大学城、南汇等外环区域也出现了大批社区商铺，但由于这些区域的住宅入住率不高，因此短期内商铺的回报率较低，导致商铺市场明显供过于求。此外，目前银行收紧房贷，商铺市场首当其冲。” 制造类的企业开始有选择地迁出上海，而金融类企业开始迁出浦东，这似乎已形成一种趋势。 因为成本原因，近期不准备扩大在浦东工厂产能的还有英特尔、西门子工厂、摩托罗拉公司。如2007年，在浦东建厂已经11年的英特尔公司决定在大连投巨资建设高科技芯片厂。他们考虑的不仅有大连政府的各种优惠政策，还有近一半的成本节省因素。 在上海流通经济研究所所长汪亮看来，一些企业开始放弃浦东，也与浦东的招商引资方式有关。只注重大企业，而忽略了相关配套的小企业。“如没有小企业的产业集聚，也会让那些大企业陷入不利的局面。”汪亮说。 “目前上海郊区一些专业市场较多，使得整个商铺市场的均价下跌。特别是这些专业市场业态重复率较高，以服装城为例，上海已有奥特莱斯、狐狸城、上海服装城，已经超过市场的消化能力。”薛建雄说。 虽然郊区的专业市场类商铺凭借价格低、面积小等优势来吸引投资者，但要完全消化这些商铺仍然存在较大压力。市场人士分析指出：一方面，郊县的配套不成熟制约着专业市场的发展；另一方面，郊县的人流量不足，难以支撑如此巨大的体量。（范哲）
