爱华网记者调查发现， SOHO尚都和朝外SOHO的招商情况差强人意，而潘石屹大手笔介入的前门天街的招商，其前景也充满未知数
杨代金/文
散售模式在建外SOHO上的成功应用，曾经让潘石屹和他的SOHO公司赚得盆满钵满。从SOHO现代城开始，SOHO品牌及其掌门人潘石屹的“明星效应”，不断吸引诸多“小业主们”加盟，于是SOHO不断衍生出建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO等项目。但是那些业主们也许会发现，未来实现年8％收益率，似乎比想象的难度要大得多。 SOHO尚都：修正定位难掩招商冷清
在SOHO中国的网站上是如此介绍SOHO尚都的：该项目位于CBD西北角，整个项目处在朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三圈交汇的黄金地带，西侧紧靠东大桥路，与第一使馆区和蓝岛大厦隔街相望；东侧是规划中的东大桥东侧路，从朝阳路直通建国路，与新城国际一路之隔；北侧距离朝外大街仅有300米；南侧与世贸国际公寓二期相接。 在商铺的经营模式上，SOHO尚都沿用的是SOHO中国一贯的方法，即开发商将商铺产权卖给私人投资者们，并签订相关协议，“看中了我们SOHO的信誉以及潘总的影响力，小业主们都放心大胆地将商铺的招商权交给我们来做。”SOHO尚都“开发商商铺租赁服务中心”一位工作人员如是说。 SOHO中国的营销人员还提前向小业主们描绘出貌似美丽的未来收益蓝图——“你只需要购买商铺产权，余下的招商工作我们出面来牵线搭成。” 本刊记者近日在SOHO尚都项目西塔部分现场发现，这里气氛非常冷清，据相关人员介绍，相关部门曾经测算过，即使是中午人流量最为密集的时分，人流量也才1500人次左右。这对于拥有420余户商铺的SOHO尚都来说，实在难以保障开发商对小业主们当初所作的收益承诺。 更为重要的是，SOHO尚都西塔自从2007年3月开始招商以来，商铺入住率节节下降。据一位内部人士介绍，最为火爆的招商时期，西塔商铺入住率达到70％左右，而招商工作开展还不到一年，商铺退租现象已经频频出现。记者在现场观察发现，相对南北塔而言略微成熟的西塔商铺，如今的入住率不到一半。工作人员对此的解释是“这是我们开发商所实施的淘汰商户战略”，然而由此暴露出SOHO中国在SOHO尚都项目上的最初定位存在失误。 成熟的商圈即意味着人气也意味着激烈的竞争。SOHO尚都出世伊始就面临着“左右夹击”的不利局面：一边是具有多年高端品牌声誉的“蓝岛大厦”，一边是做得已经风生水起的定位高端的“世贸天阶”。但SOHO尚都的项目招商并没有很好地解决这个问题，而是“只要肯来就行”。于是在SOHO尚都便出现了一种有趣的现象——既有“为人头马、轩尼诗、古巴雪茄集团等公司定点和认可的洋酒雪茄专卖店”，又有“进货渠道来自于动物园、官园批发市场等廉价服装贸易店”。 这种各种档次混合的商铺并存并没有给SOHO尚都吸引到来自各个消费阶层的人群，也由此带来了商铺租赁者对开发商招商工作的强烈不满，并于2007年下半年陆续出现数家商户停业抗议现象。 记者在现场了解到，作为开发商的SOHO中国已经开始着手调整SOHO尚都的招商工作，并且由开发商出面调停商铺租赁者与“小业主们”的矛盾，然后重新将尚都定位在“中端”，并开始清理一些比较低档的商铺租赁。此外，开发商再次开出系列优惠租赁条件，例如西塔新租商户，免租期1个月，南北塔新租商户，免租期达到3－4个月，商铺租金按地理位置存有差额，位置靠近西塔与南北塔连廊处商铺租金一般都维持在1万元－2万元/月，其中月租金里包含有取暖费和物业费。 但是这一切似乎起色不大。截止到2008年1月底，SOHO尚都西塔以及南北塔招商工作仍然缓慢，南北塔商铺入住率不到30％。为促成前来观看商铺的人尽快租下商铺，开发商商铺租赁工作人员甚至一度向前来咨询的客户承诺：“我们起到的是中介作用，如果春节前签约，我们会替你跟业主们谈下来更多优惠条件。” 据了解，SOHO尚都诸多业主对商铺招商不满，负责招商的工作人员暗示，之所以可以给租户优惠，是因为一些业主急于找到租户以减少空置损失，尽快实现收益。 朝外SOHO：招商与售铺的双重压力 SOHO的经营模式虽在业内一向受到推崇，但这种经营模式的缺陷还是逐渐暴露出来。正如一位地产评论人士所言，在类似SOHO尚都的商铺开发和经营过程中，开发商最初更多关注的是商铺销售价格的最大化，而不是商铺未来的长期稳定经营，在此前提下，商铺不断以天价被销售，而尽管开发商对业主们有貌似8％以上收益的许诺，但由此所要承受的风险并不完全由开发商承担，因为最终签订租赁协议的，仍然是业主们和租赁者，而业主们为了实现自身的投资收益，必定要求开发商按照自己所提出的高租金负责对外招商。这是SOHO商铺招商难的根本原因，也是后期商户经营难的根本原因。 与SOHO尚都一墙之隔的朝外SOHO，其定位明显不同于SOHO尚都，而是倾向于“高端”。记者近日在现场看到，其商铺布置在6层以下，一层商铺已经全部租出，但2－4层商铺却还空着。此外，与SOHO尚都所有商铺产权都售出不同，朝外SOHO相关网站上仍然显示有大面积的商铺产权并未售出。因此，对于SOHO中国来说，在这个项目上所面临的挑战，不仅仅是吸取SOHO尚都招商工作上的教训，更要努力售出剩余商铺产权从而加速资金回流。 天价天街：收益仍是谜 北起正阳桥五牌楼、南至珠市口，全长845米。2008年1月22日的北京，前门大街的改造正在如火如荼地进行着。透过寒风扬起的沙尘和被围档遮住的工地，依稀可以看到竖着“中铁十八局”条幅、正在改造中的前门大街已经初显规模：深色调古典牌楼、流檐飞瓦，一条彰显着古典又洋溢着现代气息的“天街”，即将在奥运之年矗立在天安门与南苑机场的连接路上。这里人流量繁大，而在距离其不到200米处，一家名为“京泰隆国际”的四星级大酒店也正在热烈地筹建中。 这条北京人期待的“天街”两侧，商业店铺建筑面积6.6万平方米，计划招进各种品牌商户180余家，尽管对于国际品牌、京城老字号的租金以及如何分配比例和位置，众人早就议论纷纷。而对于目前的具体招商情况，负责前门大街改造的北京天街置业发展有限公司（以下简称“天街置业”）招商部的人员却讳莫如深，只是表示，商铺招商工作已经接近尾声，2008年5月将向商户交付改造后的商铺，2008年7月1日正式“开街”。 公开资料显示，北京市崇文区区长牛青山曾于2007年11月底表示，招商任务已完成65%，已与42家名企签约。其中全聚德、月盛斋、瑞蚨祥等著名“中华老字号”回迁或新引进17家，港澳台在内的国内品牌5家，而诸如苹果电脑、星巴克、劳力士等著名国际品牌占20家。首个专门扶助“老字号”回迁前门的优惠政策业已出台，崇文区将从2007年起，每年为进驻前门商业街的“老字号”提供1000万元扶持专项资金，而负责开发的SOHO中国每年也将补贴2000万元给“老字号”。 尽管这些扶持资金将用来补贴租金等方面上，但是仍然有很多老字号商铺未入住，即使是在媒体上频频亮相的著名老字号——爆肚冯已经不会再在天街重现，传人冯广聚已经退掉了到手的天街铺面，按照他的说法，天街置业答应其100平方米的铺面，租金打折为每年50万元，但对于价格便宜声名远播的爆肚冯来说，“那也租不起。” 而SOHO中国到底能在其中收益几何，仍然是个未知数。资料表明，天街置业的财务状况濒临断裂边缘，而此时SOHO中国入主天街置业，并利用上市募集资金用来投入换取该项目相关的未来收益权。 天街的只租不售的经营模式，迥异于SOHO系商铺过去的传统经营模式，这对于习惯了快速回流现金的SOHO中国来说，这种提前大手笔投入差不多近100亿元的180家商铺，到底具有多大的收益权，不仅仅跟入住的品牌有密切关系，更跟“天街”的客人消费有莫大干系。 假如招商到来的品牌不尽如人意，亦或过高的租金挡住了真正老字号跨入的门槛，“天街”规模是否能昨日重现，仍然是个未知数。而这一风险的最终承担，将落到刚刚上市的SOHO中国身上。
