爱华网本刊记者/刘立新 最近，央行打出上调存款准备金率和发行1080亿元央票这两记调控重拳后，房地产业无疑遭受了严重打击，有些城市出现房价下跌，开发商资金紧张、房地产百日危机等传闻让所有房地产业内人士都紧张起来。由于房地产业对于银行的依存度非常高，对于提供贷款的银行业来说，面临着风险扩大的危机。 地产商任志强就曾表示，要死银行先死，也有人表示中国版次贷危机即将爆发。在这种情况下，银行房贷部门在想些什么？银行的风险到底有多大？银行应该如何应对房地产业的震荡？对此，《当代金融家》记者专访了深圳发展银行总行住房与消费信贷部总经理柳博，他曾经在美国最大的次级房贷公司工作了八年，入职深圳发展银行后又开发了许多创新性的房贷产品，这让他对错综复杂、风云变幻的房贷市场比常人看得更清楚、更透澈。 房地产业需挤泡沫 《当代金融家》：商业银行的房贷部门对目前的房地产发展趋势，一定会随时保持高度关注，您认为房地产业近期和未来的运行趋势是什么样的？ 柳博：谁都无法准确预测房价，就如同人们无法对股市进行预测一样，对于银行信贷部门也是如此。房屋现在已经不单纯是生活的必需品，同时也是一个投资品，对于一个投资品来讲，它的价格起起伏伏就像资本市场一样，都是非常正常的事情。由于通货膨胀的因素，房子的价格从长远来看是向上的趋势，但不能保证时时都向上。近段时间，股市上下起伏从6000到3000点，这都是资本市场自然的现象，对于房价来说也是同样的道理。从房地产业全球态势来看，过去几年来很多地区处在大幅上涨阶段，这一两年，很多地区出现下降的态势，这就跟股市涨跌是一样的，期待着中国房价永远这样涨下去是不现实的，是泡沫的话，有一天总会破的，区别在于，是政府理性地在它较小的时候戳破它，还是膨胀到自己爆裂。 《当代金融家》：今年初，万科的打折风潮率先打响了快速回笼资金的第一枪，与此同时，国内其他城市也先后出现了房价下降的情况，您对此是怎么看的？ 柳博：所有房地产走势的变化都是从成交量的变化上开始的。以深圳为例，成交量从去年8月份开始有明显的变化，目前交易量只有去年最高时期的三分之一左右，这样低的交易量已持续了一段时间。自从万科宣布打折以后，在深圳这边也相继有开发商开始加入打折的行列，包括万科自己的楼盘，打折的幅度很大，比如说某楼盘，二期楼盘均价16000元/平米，不带装修，三期的房价就卖到11000元/平米，而且还带装修，这样算下来，打折幅度相当于30～40%。总之，深圳关外的楼盘比关内的下降幅度大，一手楼比二手楼下降幅度大，空置率高的比空置率低的下降幅度大。关内的一些新楼盘，大多以特价房的形式来推出它的降价房，考虑到特价房的品质一般较差，关内楼盘的降价幅度也并不是很大，也就是15%左右。其实，这些现象并没有出乎银行信贷部门的研究，我们早已区分深圳关内和关外的房屋以及自住与否，分别给予不同的信贷考量。 《当代金融家》：降价售房已经成为今年中国房地产市场越来越普遍的现象，其性质也超越了常规的“尾房甩卖”的范畴。您觉得造成打折销售的真正原因是什么？ 柳博：我是银行，不是开发商，最好让他们来回答。不过看起来是部分开发商资金出现了缺口。我也问过一些大的开发商，有一些认为自己没有问题，有一些说小开发商会有问题。总体看来，银行一方面要响应国家宏观调控的政策，对开发贷款的发放会比较谨慎，另外一方面，会担心开发商的资金接不上，贷款就还不上，或者说房价下跌了，房子卖不动，房子卖不动，开发贷就不能收回。所以银行目前从两个方面考量，一个是从政策的角度，一个是从自身风险的角度。 银行风险有多大 《当代金融家》：由于房价一直下跌而带来的违约率，似乎将不动声色地逐步提高，许多人士认为，房价下跌将会导致银行贷款无法收回的风险增大。甚至有人认为，房价下跌幅度只要超过了20%～30%，一旦购房者违约，银行必亏无疑，对此您是怎么看的？ 柳博：房价下跌当然会使银行的房贷风险加大，但不见得像他们说得那么可怕，这个事情看从哪个角度上考量。目前中国的房贷一般最高可以做7～8成，但是银行的贷 款在发放时，平均按揭成数是在6成左右。贷款很多是在以前放出去的，随着原来房子的涨价，加上正常还款和提前还款，估计各家商业银行房贷目前的实际成数其实不到5成，我指的是目前的余额比上当前的抵押物价值。 因此即使房价再往下跌的话，还是有一定的缓冲空间。房价下跌使得抵押物的价值下降是会给银行带来风险，但这仅是一个方面。银行审批按揭贷款的时候，实际上是看三个方面，所谓的三个C。一个C是抵押物(collateral)，另一个C是看你的信用(credit)，还有一个C是看你的还款能力(capacity)，放贷机构在做出贷款决策时，会综合考虑这三个要素。风险控制好的银行规范的做法是，一方面要看你的抵押物是否足值，是否有成数上的缓冲空间，另一方面就是看你的还款能力，看你是不是收入稳定，是不是有充足的可持续的还款能力。再有一个就是对人的信用历史做一个评判，信用代表了这个人还款的意愿，特别是出现负资产的时候，人的信用这一条会起很大的作用。总之，银行是从这三个方面进行整体考量从而做出贷款审批决定的。所以说单从抵押物的价值下跌就简单地判断银行的贷款安全或者是不安全，也是一种比较简单化的判断方式，并不妥当。 《当代金融家》：资金链断裂的可能波及到越来越多开发商的时候，银行作为开发信贷的提供者，其风险也逐渐呈现出来。任志强曾经说过，我觉得在市场出现寒意的时候“，要死银行先死”，您对此怎么理解？柳博：我认为这种说法是不太负责任的，做秀的成份比较多一些。也体现了他们对银行风险管理的理解还是比较肤浅。 控制风险要未雨绸缪 《当代金融家》：贵行有没有下发正式文件要求紧缩房贷，是否已经开始主动关注房贷领域的风险控制情况？ 柳博：这肯定是有的，去年上半年针对深圳房价涨得很厉害的情况，总行在6月份就通知分行要放缓速度，严格控制整体风险，7月份又有一系列的风险控制文件下发下去，在房地产市场冷却之前，银行自己已经开始控制风险了。我们根据各地房地产风险的大小，将分行所在城市分为红黄绿三种区域类型，分别给予不同的风险控制等级。同时签约知名评估机构在各地进行典型楼盘的价格走势监控，以弥补公开数据的不足，等等。在房地产市场风险加大的今天，我们必然要对风险控制进一步加强。 《当代金融家》：如果房地产业形势继续恶化，商业银行是否会出台更严厉的措施？措施会有哪些？ 柳博：当房地产市场恶化的时候，不是不能贷款，只是你做得时候要比较审慎。中国的银行大规模地做按揭都是近10年的事，有些银行甚至是近5年才开始的，因此很多管理并不完善。很多时候只看房子，房子不错，就把贷款放出去了。银行只看了抵押物这一个C，而忽略了其他两个C(信用和还款能力)。正确的作法是三个C都要看的，而这三个C之间又要互相平衡和补偿，一个C差一点的时候，另外两个C就要特别强来弥补这一个C的风险。目前国内大部分的商业银行主要是在按揭3个C的平衡把握上，能力薄弱一些。在今天，抵押物有可能不太靠得住的时候，就要特别关注客户的信用和还款能力，这是我们的做法。 如果房地产市场进一步恶化，银行势必进一步控制个人房贷的风险尺度，同时也会调整业务策略，银行整个的策略要随着外界的变化而调整。银行还有很多其他的业务：包括小企业贷款、个人经营性贷款等，我们可以转而拿出一部分力量转到个人经营性贷款等业务，这些业务往往收益比较高，可以做得成数比较低，贷款质量受房地产价格波动的影响相对比较小。央行对今年银行的信贷额度有所控制，银行自然会力争在额度内赚更多的钱，所以收益高的贷款在这个时候可能是银行的新选择。 银行害怕违约率上升 《当代金融家》：从目前银行房贷业务来看，这段时间内，有没有实际的违约贷款呈上升的趋势？ 柳博：从我们自己的数据来看，还没有出现不良率的上升。从一些先期的风险指标，如30天、60天逾期率来看，并未出现贷款质量明显变坏的情况。这与银行这一、两年来都比较关注所谓三个C的平衡风险理念，而并非只看抵押物有比较大的关系。当然我也听说有一些银行已经出现了逾期增加的情况。 《当代金融家》：您觉得目前的商业银行是否惧怕未来的违约出现，违约、逾期的上升对于银行来说意味着什么？ 柳博：违约一定是银行非常不愿意看到的事情，所谓银行的生意是把钱借给你，然后收利息。银行不是当铺，不愿意掺入到卖房子和上法院的事情上，那样实际上已经破坏了银行和客户的关系。我们希望客户在银行借钱，在还银行利息的同时，还在银行开了其他的账户、存款，还买了其他的理财产品等。如果双方进入到翻了脸去清收房子的时候，那是银行非常不愿意看到的事情，要从一开始就尽力避免发生。其实对于风险来讲，银行还是有自己的担心。跟发生了次贷风险的美国相比，我们的房贷发放时在很多方面非常松，比如说客户的还款能力方面的调查。在国外是要拿工资单，税单，银行流水等，但是在中国，银行经常是凭一张纸盖个章，就算证明了收入情况。实际上，大家都知道这是一种放水的做法，但是很多银行，尤其是业务压力大的银行闭着眼睛就过去了，或者是尚未意识到评估还款能力的重要性。当房价上涨时，不论是自住还是投资，包括还没有准备好买房的人，很多人会去买一个较贵的房子，因为他觉得可以通过多投资来多赚钱，但是他或许没有预料到像今天这样大幅的生活用品涨价，如果当时他的财力就已经绷得很紧了，到今天物价大幅上涨时就会捉襟见肘，很有可能出现违约，如果这时房价再跌下来，他坚持还贷的信念可能会崩溃。 房贷审批中对借款人还款能力的评估，一方面是保护银行的利益，另一方面也是在保护客户的利益。因为客户可能没有金融知识，他可能考虑得不周全，现在银监会已经要求银行重视在销售理财产品时对客户的风险承受度进行评估、对风险进行全面揭示等等，我相信监管机构也很快会意识到贷款产品对消费者也是会带来一定风险的，不合适的贷款产品也有可能会影响一个家庭的正常生活，甚至使一个家庭失去他们的房屋。目前银行在办理房贷时对其中可能出现的风险，并没有向借款人揭示得很清楚，这是银行应该改进的地方。在美国，所谓的“掠夺性信贷”就是指只看重抵押物，不看重借款人还款能力的信贷行为，是监管机构着重打击的对象。 警惕中国版次贷危机 《当代金融家》：房地产企业资金来源中60%～70%甚至80%以上都是银行的钱，银行与房地产企业紧密度很高，如果房地产业继续恶化，是否会出现次贷危机？柳博：美国的次贷危机分两方面，一方面指按揭贷款支持的债券，即MBS。由于风险放大的因素，按揭证券化导致资本市场出了问题。中国因为没有MBS的产品，在资本市场上不会有类似的问题。但另一方面，问题的根源还是底层的按揭贷款出现了大范围的逾期，稍微保守讲，对于中国是否会出现次贷危机，我不好说。 美国的次贷出问题，基本上是源于几方面，一是它设计了一些高风险的产品，例如ARM贷款，即可调整利率贷款。开始时利率比较低，但后来的利率会根据规则提高，调得幅度很大，导致很多人开始的时候承受得了，后来就承担不了。另外，美国贷了过多高成数的贷款，美国的贷款，当你超过七成，或者八成之后，就有按揭保险，贷款出了问题时，会有保险公司来弥补银行的损失。这使得银行愿意提供高成数的按揭贷款。再一个原因是美国做了太多收入证明不完整的贷款，把一批还款能力很差的人放了进来。次贷的客户本来信用就差，美国当时房价一下跌，利率又上升导致还款能力不足，几个因素凑在了一起，就出了问题。
在中国，虽然目前出现次贷问题的机会较小，但是依然存在隐忧。比如在收入证明上很松散，相当于有大量的类似美国收入证明不完整的贷款；在放贷过程中，如果说有假合同，评估价格虚高的话，就跟高成数的贷款面临的风险一样了。随着房价的下跌，如果再加上通货膨胀不能有效控制的话，风险有可能会被释放出来。美国把收入不完整的贷款都归为次级按揭，和正常的按揭是不同两类。而中国的银行业把这两种贷款都混在一起了，可以想像这种粗放的管理风险也比较大。 但中国和国外有不同的地方，美国人的储蓄率不足1%，中国的储蓄率很高，它的缓冲能力还是相当强的，所以对于中国银行业来说，有一定的风险，但不能简单跟美国直接类比。美国次级按揭这件事对我们最大的作用莫过于对中国按揭行业的警示。 柳博：深圳发展银行总行住房与消费信贷部总经理，著名按揭专家。在加入深发展之前，曾在美国最大的按揭银行之一AMERIQUEST工作了8年，领导持续改进部负责总部的按揭运营、流程改进和战略实施等方面的工作。在美国工作的十余年中，先后涉猎市场营销、信息技术和运营管理等领域，是六西格玛黑带、美国内布拉斯加大学金融MBA。在加盟深圳发展银行两年的时间里，成功领导开发了具有市场吸引力的“双周供”、“气球贷”等产品，率先大规模开展非交易转加按业务使广大消费者有机会享受最适合的产品，并在业内率先推广和倡导批发按揭的业务模式和“按揭生态圈”的概念。 2007年推出中国首张按揭信用卡和集交易、按揭于一体的二手房自主交易网。 (被采访者的观点不代表所供职机构的意见)
